買家轉攻為守 入市心態轉弱

「過去一個星期二手屋苑交投量下挫逾4成，縱使樓價未有太大的跌幅，但因為買家入市審慎態度轉強，入市心轉弱，料第二季樓市進入牛皮格局。」一名地產代理形容過去一周樓市開始步入轉角市。

市場認為今次由人為因素勁過基本因素，情況等同金融海嘯後由資金帶動回升，加上去年由於受到內地資金湧港買樓，蓋過所有基本因素，從最近多個受歡迎的新盤屋苑成交量來看，內地資金在剛過去的5.1黃金周並未刺激香港樓，如港島區的貝沙灣和奧運站海洮灣內地客也寥寥可數，這次政府銳意打擊樓價「有料到」，其餘計劃本月開售的大型新盤開售的機會也大打折扣。

推地高潮 南昌站本月底截標

事實上，除了個別新盤仍等待政府批出售樓同意紙外，已取得了售樓文件的奧運站帝峯.皇殿和南豐及市建局合作發展的灣仔皇后大道東項目仍未確實開售安排，即使本月推出拍賣的東涌住宅地皮，可能僅能以市價成交，促使東涌區的二手本月反高潮，交投顯著回落。

而且港鐵以代理人身份推出的南昌站上蓋住宅地皮，已落實於本月25日截標，雖然業界料這幅地皮反應熱烈，連續有東涌和粉嶺地皮在未來三個星期內先後推出，變數仍會很多。

港鐵發言人表示，有關補地價尚未收到地政總署的通知，不過業界之前預期連同投資額在內合共330億元，首期補價約130億元，料整個項目地價不少於220億元，估計這個龐大發展項目，對同一間發展商而言相當巨大，假若同時競投本月另外兩幅政府地皮，財務壓力甚巨。

當中在去年先後在賣套現200億元的新地和長實當然是投得南昌站大熱財團之一，不過信置和新世界發展亦對南昌站甚有興趣，保留實力來競投南昌站，將分薄兩幅政府拍賣時的競投氣氛，若果三幅敗北，還有兩幅市區大型豪宅地排隊登場，可見發展商除了一方面照顧落實賣樓花新指引與政府格鬥外，還要分神處理投地事宜，在策略上也要聚焦一點，可能放棄個別項目，使地價也出現調整最初預期價格。

升幅收窄 漲勢放緩

業界同意，政府加強規管樓市後，二手樓價漲勢亦見稍稍放緩。數據顯示，4月份50個指標屋苑的加權平均成交呎價報5,273元，雖然較3月份的5,208元再升1.3%，不過，數值相比首季每月樓價漲幅（1月：升2.7%、2月：升2.3%、3月：升1.7%）已收窄不少，只有個別貨源短缺的屋苑如維港灣、宇晴軒及海逸豪園的樓價在上月實質上升4.8%至7.8%，情況較為特殊。

至於短期樓市，由於目前市場觀望氣氛濃厚，加上後市能見度有所降低，相信準買家將暫時休養生息，靜觀市場變化，直至度過5、6月份的靜市及世界盃賽程過後，以及外圍形勢有利之時，購買力才會重新釋放出來。在市民置業意欲降低的情況下，預期5月份二手交投將會較4月份減少10%至20%，而樓價亦會在現水平2%以內上下波動。

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