地政總署安排下周二推出東涌住宅地皮拍賣，正好為未來一段時間樓市顯示短暫方向，鑑於最近無論我們的祖國控制資金流動政策，與及外圍有可能刮起新一輪金融風波，外向型經濟的香港前景仍然未明朗下，老樓估計發展商投地稍有保留，料價位難有驚喜。
為何有這樣的轉變，發展商靠賣地來維持足夠現金流，今日之前受到資金充裕下，賣樓套現較有信心，高賣高買願意用較進取的價位投地，但是因為氣氛轉淡，為保持利潤減低風險，發展商在投地時提高風險管理也是順理成章。
東涌拍賣地 呎價料2,500元
東涌地屬臨海地段，當然價值可造性更高，現時受制於大市氣氛回落，發展商在釐定出價時會視乎未來兩年的市況發展。
(1)二手參考：以往投地多以同區同類型質素物業和現價作為參考，再加上未來樓價預測，來制定出價上限，在旺市時，看好樓市前景，很多發展商扣除建築費和發展利潤來計算土地成本，礙於建築成本未見有下跌趨勢，若以現時二手參考價，在變幻未定時，高出二手價位的可能性並不高，因此樓面呎價平均樓價4,000元計算，樓面地價每平方呎約2,500元左右，更有可能更保守的發展商出價更審慎。
(2)賣樓減少：如前所述，發展商貨如輪轉，賣樓後有資金回籠再買地，昨日老樓指不少樓盤改為將近現樓時才會推售，由於策略改變後，投資地皮成本回本期較長，利息有機會回升，使發展商建樓成本增加，也可能向削減地皮成本上增強競爭性。
(3)新供應：預期兩年後新落成量回升至每年2萬伙，同時間賣樓競性力增加，隨時出現需求過剩，發展商為免投資風險回增，投資策略也追求穩定和保險。
(4)連環拍賣：分薄了投資資金，由下周二起連環五幅地皮推出，合共提供7,000伙單位，多了地皮少了競爭，地皮價格亦缺少互相競逐推高，買不到東涌地，還有本月24日的粉嶺住宅地和另兩外兩次豪宅地拍賣，當然也要一提港鐵代理人身份招標出售的南昌站逾3,300伙的大型地皮。
買家大膽還價 耐心候荀盤
基於上述四個因素左右大局，東涌地在跌市風雨下推出，意義重大。至於有心買樓的置業者會關心何時置業，待樓價跌下來才買；抑或待施政報告公布一切樓市大局時才決定。
老樓認為已入市的用家不用理會高與低，反而重貨的投資者在現時還在高位時減低損失，宜分段減磅，先沽後買，樓市穩定後低位撈貨；未入市者大膽還價，在負擔能力範圍內向重貨者埋手，設定一個價位，碰不到這類低價單位時耐心等待轉角市訊號，耐性不可動搖。
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