政策市下的樓市去向

老樓在3月底在蘋果日報的專欄預測樓市響警號，那時聽得入耳的人士並不多，並認為資金依然強勁，未有見到回落的迹象；上周老樓在《經濟一週》專欄指出，今番調整是政策市牽動，形勢與慣性的自然調節市不同。

以下是《經濟一週》之"老劉講樓"專欄的節錄，網友不妨參考一下。

過去一周有許多朋友向老樓查詢，樓市跌多久與及樓價跌幾多，這很難找到一個量度準則，即是使過去一周不到屋苑也錄得不同的升跌幅，不過可留意到的是升少跌多。

有得升的是市區名牌屋苑，如太古城、黃埔花園、新都城之類；跌幅擴大的是早前升得急的屋苑，如沙田第一城、新港城等的細價屋苑跌幅最高由2%至10%不等。

好淡爭持 買賣牛皮

前線人員指出，由於大市氣氛淡靜，市場承接薄弱，惟部份持貨業主及投資者心急去貨套現，主動減價或擴大議價空間將就買家承接，令整體二手樓價走勢偏軟。數據顯示，50個指標屋苑的樓價便在上周平均下跌0.5%，其中多個新興屋苑包括長沙灣昇悅居、宇晴軒及受到賣地刺激的粉嶺牽晴間的造價，更在過去一周錄得5.9%至6.8%的實質跌幅。

業界認為樓市未來走向欠明朗，準買家、投資者未敢貿然入市，觀望態度依然濃厚；而且，業主議價空間擴闊速度緩慢，單位現開價普遍未算吸引，在互相拉鋸影響下，預期二手大市短期內仍會處於牛皮局面。

老樓亦聽到個別投資者暫停入貨的決定，並不是看淡後市，反而是等待樓市下跌後執平貨，反映出市場仍有一班機會主義者，鳳凰無寶不落，藉樓市調整伺機換貨，目標仍落在優質名牌屋苑身上，待業主按捺不住把物業轉售。

累積升幅 超過政府容忍底線

老樓認為這類型投資者或許會打錯算盤，既然避得過金融海嘯的業主，當然有番本錢守下去，何況樓價反彈了3成，若不打回原形，又何懼之有，因此縱使有平貨執，但超荀比例也不會多，除非政府再度出招打擊樓價，直接收緊樓宇按揭信貸或禁新樓炒家入伙前摩售，大幅減持手上物業，建議向實力較差的炒家埋手。

這不代表樓市在風頭火勢後即可以回復升浪，始終抑壓樓價是煲呔曾所下的諾言，假若市場未有反應，不排除未來半年內仍有新招可用，使市場緩和熱火。

老樓月前分析，不停的樓市升勢已成為特區政府密切留意的社會事務，單是首季累積升幅平均近8%，當中新界區細價樓升幅顯著，漸遠離一般市民負擔能力，這也是煲呔曾經常所說，假若民生樓價升幅過急而遠超市民能力時，特區政府不會坐視不理，連番透過增加土地供應和向利用超級電腦追查炒樓稅款，似乎最近樓價升幅已超過政府可容忍的底綫，不斷出招逼使樓價緩和下來，這番將考驗第二季樓價的承托力。

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