買賣拉鋸 成交續尋底

東涌賣地反應差，縱使通脹來臨，買家似乎處於觀望狀態，出現這個現象反而令地產代理最頭痛，成交萎縮對經營環境最不利，本港唯一上市代理公司股價反應，也顯示最近物業交投不濟下對他們造成影響，料中短期樓市呈買賣拉鋸局面。

沙田第一城交投回升 投資者尋寶

根據調查所得，上周二拍賣氣氛冷淡，東涌區業主普遍心態回軟下，願意調低叫價，於賣地後至今只錄得約13宗成交，主要基於買家心態持觀望態度，儘管業主擴闊議價空間約3%至5%，但大部份買家對後市持觀望態度，5月份區內成交宗數暫錄得約60宗，較上月同期170宗跌幅約6成。另一邊廂，上車樓天堂的沙田第一城，本月至今已錄得約84宗成交，較上月同期65宗上升近3成，當中更不乏投資者積極入市，佔買家比例約佔2成半，上車客則約佔1成。

樓市正處於中期調整，加上過去一周外圍政經不穩，準買家入市動力欠奉，就連預約睇樓亦提不起勁，預約在長周末睇指標屋苑樓的客量亦持續滑落。根據代理行研究部數據估算，全港50個指標屋苑平均每日的睇樓量，較上周末再跌1.6%，形成連跌五周的頹勢；客源方面，由於投資者趁低吸納的意欲較強，願意在市況低迷時把握業主心態轉弱的時機，希望還得低價，締造低位入貨機會，故此，投資者睇樓比例卻因此而有所上升。

成交不配合 樓市前景未明確

在轉角市初期，業主普遍均採慢慢減的態度，不會主動一下子大幅下調；至於用家則採觀望和大膽還價的態度，這類市場談判技巧歷久如是，大家同一目的，就是希望尋找樓市的低位，若果短期內成交不配合，樓市尋底的機會不大。如金融海嘯的經驗，大市跌價之初，成交急跌至最低一個月僅得4,000宗成交，樓價反而不是最先下跌，往後的一至兩個月樓價跌勢才會明顯，讓跌勢持續後成交逐漸回升，價位才得到真正參考。

下周一賣地普遍測量師行調低估值，據美聯測量師行董事林子彬表示，由於東涌地皮以下限價成交，故即將拍賣的粉嶺地皮亦相應被調低估值，不過由於是次粉嶺地皮涉及規模及投資銀碼較細，故相信可讓更多中小型發展商參與，故預期整體拍賣氣氛或會較東涌地皮為佳，而且估計地皮可為庫房帶來約13.4億元的收入，折合樓面呎價約2,380元，而成交價將較勾地價高出約27%。

老樓認為，賣地價高低是發展商對後市的預測，樓市只作參考，最重要是市民如何評估後市前景，用信心投票，在能力範圍下由自己話事，賣地好與壞並不構成出入市最大考慮。

(尚有其他文章，請登入www.HKLau.com香港樓論網)