「聯手」競投南昌站上蓋 分擔風險

昨日粉嶺賣地場合前半個小時，老樓碰到的「大孖沙」發展商並不多，場內賣地氣氛一般，能以13.3億元賣出僅是意料中事，對後市參考性不足。反而今天由港鐵代理，西鐵南昌站上蓋總投資額330億落標的反應，更能反映中短期後市的參考指標。

補地價偏高 或申請減價

西鐵南昌站上蓋料可以獨資競投的發展商並不多，而且首期補地價金額高達130億元，以首期可建總樓面約198萬呎計算，每呎樓面地價約6,566元，較市場預期高逾10%；第二期補地價則由中標財團與政府雙方磋商；項目的分紅不設上、下限，發展商入標時可以就分紅比例提出建議，而項目的入場費為1.75億元。

現反應有兩個可能性，第一：12組已投意向書的發展商，有數個發展商聯合投標，以便分擔風險，始終330億投資額龐大，獨力難支，何況未來兩個月還有兩幅市區豪宅地皮等住拍賣，為免貴地太多影響現金流，合組財團可以分散投資，既可得到這幅優質市區海景鐵路上蓋物業，亦可有剩餘本錢再與其他同業爭一日長短，保留實力來競爭何文田彿光街及山頂聶歌信山道地皮。

第二：為免減輕地皮發展成本，由於批出的補地價金額，與現市況偏高水平，藉過去兩次賣地成績作為參考，向政府申請減低補地價金額，這較合符發展商利益。

據前線代理指出，九龍站一帶的豪宅樓價正不斷有減價個案，減幅起碼1成才有買家承接，本月成交量較上月下跌4成，平均價有8%跌幅，即時租金也不足每呎40元。

樓市牛皮 短期難見青天

新近入伙的天璽二手也有每呎低於1.7萬元，何況發展需時，樓市短期難見「青天」，所冒的市場風險增加，在落標後再向政府訴陳理據，爭取減價空間也人之常情。老樓向個別發展商了解時，承認短期市場氣氛欠佳，新盤資金回籠期較長，對於過高的補地價存有戒心，暗示補地價有減價空間。

除了元朗YOHO Town第三期和西沙落禾沙補地價較現市價尚有賺錢空間，南昌站連建築費建樓成本每呎最高近9,000元(一般豪宅建築費也達每呎3,000元)，所以預留3成盈利賺幅，莫非要賣每呎1.5萬元以上，估計這次入標後的投資成本有變化的可能，主要看政府的態度是否出現雙重標準，樓價要平穩、但維持高地價政策。

針無兩頭利，無盈利的生意發展商出價會審慎，何況這段時間樓市進入牛皮横行，保守點反而是合適營商環境，流標的機會不高，反而入標可能出現4組合共10發展商的罕有聯手合作的空前盛況。

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