如果我是發展商 怎賣樓?

自4月16日定出賣樓花新指引後，發展商內部不斷施「拖字訣」，向外爭取修訂的機會，而內部就研究如何就每項細節「拆招」，在未有百分百把握之前，若推售全新樓盤所冒的風險很大。

經過逾1個月的討論，官商仍對部份細節仍未完全妥協，尤其是三天前派價單之單位數目比例，如大型項目需派5成單位價單，而細型項目不少於3成未有共識，老樓連日來在市場了解，發展商討論若一實施時，賣樓秩序在修訂後，希望新模式下銷情影響減至最少。

化整為零 逐座分拆推售

(1)單位數目定義:由於大型項目涉及座數多，計劃化整為零，逐座分拆推出，避過公布整體價單，維持加價加推的彈性。

早前有個別新盤貨尾項目正以此模式測市效果，三天前公布某座數限量的價單，保持穩定銷情，外間亦無太大反感，似乎效果良好。

這點好處對發展商推新一座的單位前掌握銷情及客路，容易評估可接受的價位水平，亦可隨時因應座向不同調整售價，使期待更佳坐向單位的準買家耐性地等，擔保賣得出。

(2)賣樓優惠:由於公布範圍並不包括向客戶提供的特殊優惠，以逐個埋枱傾的議價方式，靈活處理大手買家的交易條款。

這點可讓發展商維持「保密」效果，一手盤二手化，在公開開售資料後改以秘密進行，未需要即場公布，成交五天後才把「成交資料上網」，符合政府的要求。

代理人盯人戰術 全程跟足準買家

鑑於地產代理監管局規定代理不可企街擾亂售樓現場秩序。7天前派樓書，3天前派價單，代理商配合下，分派單位後改以在3天內人盯人戰術與買家研究如何選擇，透過「分析」全程跟足準買家，再按當日賣樓方式選購心儀單位。

以前也有帶客到現場的策略，鑑於那時即場才分派價單數目，改以3天前便知道推什麼單位，假如首批是較靚或平的單位，改以即場輪候形式選購，或許出現人龍場面，一樣可以營造熱鬧的賣樓氣氛。

昨日香港地產建設商會例會後，出席的發展商指並無討論如何配合9招12式措施，而事實上，大家素有默契，若想到破解方法前，未對內容作出任何承諾。新措施將於下周二生效，在未作出官商落實內容前，料新售樓同意書未能趕及批出，下月仍以舊盤貨尾為主。

特別消息:新一期80後上車誌明天發布，請網友留意、捧場。

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代理改革 適應新賣樓文化

樓市成交量急跌，交投淡靜，很難判斷這個市況維持多久，既然前景不明，業主轉售為租、買家審慎。依賴佣金為生的地產代理行業，受到大市影響打亂了部署，經過賣樓文化轉變下，代理生態又會如何，整個行業又會出現什麼變化呢?

(1)代理回歸二手：一手成交漸歸平淡，大型代理商把焦點回歸二手，一間大型行亦加快在新界區加設分行，計劃有秩序增加。

(2)重整人手：鑑於月前為迎新盤開售增加人手，唯因為樓市交投放緩，多了的人手有重整的機會。

(3)加強培訓：地產代理監管局早前重訂一手銷售時的代理操守範圍，代理為免中招，加強內部培訓工作，銳意提升員工專業水平。

(4)拓展商機：由於中港兩地關係密切，擴大內地市場長遠目標，尤其是主要城市駐點，增加兩地交流和樓盤互動，拓展新商機。

加快新陳代謝 培育新人上位

(5)網上代理：網上放盤大趨勢不可擋，代理透過互聯網擴大市場佔有率不可或缺，加強互聯網平台是長遠投資方向。

(6)樓盤資訊內部開放：為免各自為政，地區之間的樓盤資訊由中央統籌，開放資訊平台以維謢公司利益為最終目的，並藉此加快資訊流通，擴大分行之間合作空間。

(7)擴散收益：買賣一條龍，努力拓展多元化業務，由買樓以至到各環節的售後服務，分散投資，由客戶問盤開始，以致物業估價、財務、按揭，理財管理和家居保險服務也向客戶提供或轉介。

(8)培育新管理人：思想落後和欠缺適應能力的老態代理人，陸續退下來，提升具潛力新一代中層新人王，加快新陳代謝，令公司更容易適應潮流的變化，維持市場競爭力。

以上種種可能性，可能同一時間發生，或會分段演變，樓市轉變，令地產代理行業進入改革的時候了。

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四叔連環買地背後動機

股票市場受到歐洲債危機連番受壓下，使人再抱買磚頭保值金料玉律，高買高賣、低賣低賣，但到底還有個價，從近日股樓在高位波動，物業成交量率先反彈，金融海嘯後再度發揮磚頭文化，能否再次得到好優越成績，年底時也可判斷。

物業一向以來有它的價值，土地資源珍貴，縱使地價下跌，在上升周期回落時，地皮價值不可同日而與，因此在控制土地成本上，恒地主席李兆基不愧為老前輩，日前先後投得兩幅地皮，連同月前開始加快收購舊樓物業和接納政府補地價項目，擴大本身的土地儲備。

存款息低 為資金尋出路

由於1997年高價投得的地皮陸續已變成現樓，消化了高價值的麵粉，趁刻下通過舊樓收購條例，先後動用了逾100億元收購舊樓地皮和補地價，爭取最佳機會成本。李兆基被傳媒訪問時發表下述一番言論。

「看好本港樓市發展，對於政府賣地反應冷淡，李兆基認為主要因發展商保留實力，未來兩個月拍賣的兩幅地皮較為吸引，他自己亦有興趣，但亦要看價錢。 他又指，旗下的香港小輪早前投得粉嶺地皮，由於涉及金額較少，有足夠資金應付。他說，將資金用來買地，較存放在銀行有較高回報。至於南昌站項目只獲三份標書，他認為因為項目投資額太高，而且又要與港鐵分帳，坦言即使中標亦難做。早前他投了山頂白加道地皮用來自住，他解釋因為一直住分層單位，想嘗試住別墅，認為會較舒適。 對於政府應否復建居屋，李兆基認為只要政府加快補地價程序，發展商已可每年提供一萬至二萬個單位，不用興建居屋亦足以應付。」

四叔的傳統智慧是結合多年的經驗，尤其是「將資金用來買地，較存放在銀行有較高回報」，在低息周期買地更發揮投資價值，在80年代如是，即使在60年代廠家買地建廠同樣因地置富，在樓市低迷時若有資金可看長一點。老樓對未來三年樓市並不樂觀，也不太差，只是政府干預樓市的態度呼之欲出，再不容許癲價加深中下階層的怨氣，打擊特區管治威信。從他的字裡行間，反映他未來投資又重回傳統業務，買地建樓，在此刻外圍經濟變化莫測環境中，改採較穩陣的策略。

5月首25日一手私樓註冊量只錄得518宗，較上月全月1,977宗大幅減少73.8%，導致月內一手註冊量佔整體住宅註冊量的比率回落至僅5.6%，創3個月新低(見下圖)。

6月一手註冊量比率 有機創16個月新低

美聯物業首席分析師劉嘉輝表示，一手註冊比率顯著回落，最主要原因是由於新盤推盤量減慢所致，情況於政府推出「9招12式」後更為明顯。而在4月下半月再沒有大型新盤推出，市場缺乏焦點，加上市況氣氛轉靜，一手成交量下跌，成為一手註冊比率急減的主要原因。劉嘉輝續稱，近期樓市持續受「9招12式」影響，樓市觀望氣氛仍然濃厚，相信短期內亦未會有全新大型新盤推出。在發展商推盤減慢之下，本月新盤成交量持續放緩，預期6月份一手私樓註冊量將可反映出來，並估計屆時宗數比起本月更少，而一手比率亦將進一步回落，甚至有機會低於今年2月份4.9%水平，屆時將有機會創16個月新低。

新地亦同時加推新盤貨尾，本周末限量推出位於九龍新蒲崗太子道東638號譽．港灣第1座38個單位應市，是次推出的兩房單位輕微加價約1%至3%，四房大宅則首度應市，相信可吸引用家及投資者入市。集團看好後市，遂以惜售策略推售。

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三年內樓價 原地踏步

恒地不斷買地，又補地價，這連番行動令老樓回想四叔李兆基月前強調買樓保值的諾言，具經驗如此豐富旳商人智慧，對一眾對樓市中短期調整有啟示，買地起碼要三年後才落成，三年後的樓價是否再展升浪值得深思。

投地價反映市價 態度保守

低息環境雖稱會維持長時間，投資者為免銀紙貶值，相信買樓是最佳投資工具，自金融海嘯後樓價有升無跌，一直升到本月初在主觀環境兼心理影響下暫停入市，看定後市才會重新入市。實際上這情況不是現時發生，在過去多次調整市時，這班熟悉市場的投資者，暫時還沒有錯誤。

從近日樓市用家支撐大市，非實力投資者減持物業，止賺多過蝕本，由於新盤未有下跌空間，銷情只受阻，並未出現減價潮，驅使個別屋苑成交量反彈，如沙田第一城和美孚新邨這類敏感度高的藍籌屋苑，上周跌幅開始收窄。

另外大孖沙發展商出價投地審慎，除因短期內部氣氛欠佳，老樓早前已估計賣地價不會太高，但一定會賣出，在計算成本上自然會轉為小心，若能以市價出售，起碼反映發展商對後市不致太過擔心，只是在這三年來，樓價波幅收窄，再出現急升的機會很微，老樓認為原地踏踏步的機會甚高。

在這段時間內，政府積極留意樓市情況，並藉五個月諮詢民間意見，方便於政府重新釐訂合適的中長遠房策，對於發展商而言，當然房策改變愈少愈好，避免大量政府房屋供應分薄私人樓的需求量，在過去一段時間不斷反映了發展商的憂慮。

天價豪宅 年來難再現

發展商用真金白銀投資，若不是對後市有信心就不會作出龐大的投地行動，鑑於政府銳意調控樓價，施展人為政策避免樓市過熱，發展商自我調節土地成本，純綷商業決定和因應市況調整，從兩次賣地價與同區二手樓相若，態度轉趨保守。老樓料未來一至兩年來樓價但求平穩，升跌合理波幅在一成以內也很合理的。

昨日截標的南昌站項目，僅獲三間藍籌發展商入標，包括新地、恒地和長實，這三家公司過去在賣樓回套大量資金，財務鬆裕，亦要大量補充土地資源作未來發展儲備，爭取具競爭力地價地皮以保持合理利潤，看來無論政府地皮抑或樓價走勢，同樣維持中性水平，難再有驚喜價，天價地皮、豪宅暫時「失踪」。

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「聯手」競投南昌站上蓋 分擔風險

昨日粉嶺賣地場合前半個小時，老樓碰到的「大孖沙」發展商並不多，場內賣地氣氛一般，能以13.3億元賣出僅是意料中事，對後市參考性不足。反而今天由港鐵代理，西鐵南昌站上蓋總投資額330億落標的反應，更能反映中短期後市的參考指標。

補地價偏高 或申請減價

西鐵南昌站上蓋料可以獨資競投的發展商並不多，而且首期補地價金額高達130億元，以首期可建總樓面約198萬呎計算，每呎樓面地價約6,566元，較市場預期高逾10%；第二期補地價則由中標財團與政府雙方磋商；項目的分紅不設上、下限，發展商入標時可以就分紅比例提出建議，而項目的入場費為1.75億元。

現反應有兩個可能性，第一：12組已投意向書的發展商，有數個發展商聯合投標，以便分擔風險，始終330億投資額龐大，獨力難支，何況未來兩個月還有兩幅市區豪宅地皮等住拍賣，為免貴地太多影響現金流，合組財團可以分散投資，既可得到這幅優質市區海景鐵路上蓋物業，亦可有剩餘本錢再與其他同業爭一日長短，保留實力來競爭何文田彿光街及山頂聶歌信山道地皮。

第二：為免減輕地皮發展成本，由於批出的補地價金額，與現市況偏高水平，藉過去兩次賣地成績作為參考，向政府申請減低補地價金額，這較合符發展商利益。

據前線代理指出，九龍站一帶的豪宅樓價正不斷有減價個案，減幅起碼1成才有買家承接，本月成交量較上月下跌4成，平均價有8%跌幅，即時租金也不足每呎40元。

樓市牛皮 短期難見青天

新近入伙的天璽二手也有每呎低於1.7萬元，何況發展需時，樓市短期難見「青天」，所冒的市場風險增加，在落標後再向政府訴陳理據，爭取減價空間也人之常情。老樓向個別發展商了解時，承認短期市場氣氛欠佳，新盤資金回籠期較長，對於過高的補地價存有戒心，暗示補地價有減價空間。

除了元朗YOHO Town第三期和西沙落禾沙補地價較現市價尚有賺錢空間，南昌站連建築費建樓成本每呎最高近9,000元(一般豪宅建築費也達每呎3,000元)，所以預留3成盈利賺幅，莫非要賣每呎1.5萬元以上，估計這次入標後的投資成本有變化的可能，主要看政府的態度是否出現雙重標準，樓價要平穩、但維持高地價政策。

針無兩頭利，無盈利的生意發展商出價會審慎，何況這段時間樓市進入牛皮横行，保守點反而是合適營商環境，流標的機會不高，反而入標可能出現4組合共10發展商的罕有聯手合作的空前盛況。

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淡市下 三位業主的抉擇

樓市轉勢訊號未強，業主們如何自處，問10個都抱同一個態度，賣了樓都要住，何況現時形勢差、數據仍不差，因此未看到出現未明確的迹象下，暫時不想它。

查實是現實經濟數據真的不太弱，失業率維持4.4%合理水平、息口短期回升的機會不大、最有利優勢是通脹回升，物業抗通脹是常欠不變的原則，暫時的靜市只是之前急升之故，看不到樓價會出現1997年大跌的迹象。「當年捱過了，今日不會比當時為差。」

東涌用家錯過賣樓時機

一名東涌業主在樓花期買了藍天海岸海景單位，毗鄰一位特色單位賣地前以創新高價每呎6,000元售出，原本計劃把單位高位出貨，價位亦到達目標價逾4,500元，礙於東涌賣地價偏低，個個買家縮沙大幅㩒價，此名業主不急於賣樓，索性把單位封盤不賣。

「這段期間被代理不斷游說調低10%出售，我向他講若果我真的要賣，就算即時調低15%我都有錢賺，但反正不急需錢，賣了也要找新地方，買樓手續繁複，現時不如收回單位，當買到新單位才算，我指若果真的有低於10%的高層單位的話，即刻通知我吧，我買。」這名業主反指代理為求做生意，欠缺專業，他(代理)都有如意算盤吧。

退休老人沽樓 返內地享受

一直有意搬住內地居住的退休人士陳伯，早年已買了廣州一層樓，周一至周五在內地居住，周日和假期回港探孫兒，由於多年收租的舊居，租客於去年買了樓，租客變業主，由於此租客遷出後，陳伯計算過尚要花數十萬元翻新內籠，故此把心一横，不如把舊居出售，留回來的作積蓄，多年在內地生活已習慣了，況且內地儲蓄存款利息較香港高，都有2厘多，把存款放入人民幣戶口也不錯呢。

另一名住在西環單幢樓的女士，曾於年初向老樓了解最新市況，當時我指樓市快見頂，假若有多一層樓可首先套現，餘下來的單位留回自用。結果這位友人兩層樓也沒有沽出，而且正有發展商向她收購單位，出價更較那時欲放售的價錢高了5成。這位「幸運」的小富婆，計劃把舊樓出售後再與家人同住，反正賣了樓有大筆現金，可以加錢買大一點，改善現時欠佳的居住環境。「本身身體也不好，這裡空氣差，樓下經常有海味店上落貨，我想搬往堅尼地城，那邊交通更方便，日後又近地鐵站，已向業主出價，不過該業主同樣不欲減價太多，宜家等答覆。」

三位業主有一個相同之處，單位買入了一段長時間，引證了揸物業長賺之術。不是炒炒賣賣，沒有供樓壓力(可能要經過了最差時刻)，有自己的用處或安排，並不受現刻樓市未明朗的影響，生活質素不跌反升。

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樓市訊號弱 新盤不急推

日前與發展商傾偈時，從他們口中暗示賣樓文化正在改變當中，較早前政府銳意改變賣樓花樓規則，他日賣樓售樓秩序理應暢順，萬人空巷逼爆售樓處的場面將會消失。

新政下售樓 難見迫滿人潮

他說市場永遠在變，適應買家需求而改，記得20年前新盤透明度很高，價單貼在售樓處當眼位置，任由買家任睇決定選擇，樓盤亦只有俗稱清水房沒有裝修標準單位，只有售樓員登記後便可入內參觀，井井有條。

其實市場經歷了近20年的發展，也是要改變的時候。不管是樓花抑或現樓，買樓始終是很大的投資，資訊的透明度不可缺，若三天前派價單，市民可回家與家人商議後，才決定買不買，這情況將會令到售樓現場氣氛平淡，傳媒朋友再要映一張代理搶貨的場合不可再。

據美聯物業及土地註冊處資料顯示，5月約首半月只有403宗一手私樓註冊登記，較上月同期675宗減少4成。由於4月下旬政府推出「9招12式」後，樓市氣氛轉靜，發展商推盤步伐明顯減慢，因此預期月內餘下的註冊量跌幅將有機會進一步擴大，估計5月全月一手註冊宗數較上月1,977宗大幅下跌約6成。

美聯物業首席分析師劉嘉輝表示，截至5月17日，只有103個單位推出發售，發展商主要以銷售貨尾為主。若情況持續，不排除6月份一手註冊宗數將進一步回落。屆時不僅創本年新低，並且甚至有機會創出16個月新低。

為免犯例　開售前行政工作增加

若以5月首17日一手私樓註冊個案按各類樓價劃分，當中逾2,000萬元個案更急挫7成，月內迄今暫僅錄得27宗登記。主要原因相信因早前有發展商，於4月1日提升逾2,000萬元物業印花稅之前，積極推售此類大額豪宅新盤，帶動4月份這類一手註冊登記高達143宗的7個月新高；其後，此類新盤推盤量減少，加上政府推出「9招12式」後，一手交投顯著放緩，形成本月的登記較上月出現極大的差距。

為何市場上尚未有新盤推出，這名發展商向老樓承認現時氣氛不利開盤是事實，他們不打無把握的仗，而且早前樓市訊號並不明確，因此不適合胡亂開盤，若判斷錯誤更會影響大局。此外，在新措施下賣樓前的行政工作繁複了，如準備詳細的售樓書、宣傳計劃等修訂與政府要求一致，雖然下月一日新售樓同意書指引才正式生效，前期工作亦不斷更新配合，「不是不開盤、反而不是開盤的最佳時機，所以不急推售。」

那麼一手及二手暫時失去參考指標，市民買樓要增添籌碼，便要看談判功力了。

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買賣拉鋸 成交續尋底

東涌賣地反應差，縱使通脹來臨，買家似乎處於觀望狀態，出現這個現象反而令地產代理最頭痛，成交萎縮對經營環境最不利，本港唯一上市代理公司股價反應，也顯示最近物業交投不濟下對他們造成影響，料中短期樓市呈買賣拉鋸局面。

沙田第一城交投回升 投資者尋寶

根據調查所得，上周二拍賣氣氛冷淡，東涌區業主普遍心態回軟下，願意調低叫價，於賣地後至今只錄得約13宗成交，主要基於買家心態持觀望態度，儘管業主擴闊議價空間約3%至5%，但大部份買家對後市持觀望態度，5月份區內成交宗數暫錄得約60宗，較上月同期170宗跌幅約6成。另一邊廂，上車樓天堂的沙田第一城，本月至今已錄得約84宗成交，較上月同期65宗上升近3成，當中更不乏投資者積極入市，佔買家比例約佔2成半，上車客則約佔1成。

樓市正處於中期調整，加上過去一周外圍政經不穩，準買家入市動力欠奉，就連預約睇樓亦提不起勁，預約在長周末睇指標屋苑樓的客量亦持續滑落。根據代理行研究部數據估算，全港50個指標屋苑平均每日的睇樓量，較上周末再跌1.6%，形成連跌五周的頹勢；客源方面，由於投資者趁低吸納的意欲較強，願意在市況低迷時把握業主心態轉弱的時機，希望還得低價，締造低位入貨機會，故此，投資者睇樓比例卻因此而有所上升。

成交不配合 樓市前景未明確

在轉角市初期，業主普遍均採慢慢減的態度，不會主動一下子大幅下調；至於用家則採觀望和大膽還價的態度，這類市場談判技巧歷久如是，大家同一目的，就是希望尋找樓市的低位，若果短期內成交不配合，樓市尋底的機會不大。如金融海嘯的經驗，大市跌價之初，成交急跌至最低一個月僅得4,000宗成交，樓價反而不是最先下跌，往後的一至兩個月樓價跌勢才會明顯，讓跌勢持續後成交逐漸回升，價位才得到真正參考。

下周一賣地普遍測量師行調低估值，據美聯測量師行董事林子彬表示，由於東涌地皮以下限價成交，故即將拍賣的粉嶺地皮亦相應被調低估值，不過由於是次粉嶺地皮涉及規模及投資銀碼較細，故相信可讓更多中小型發展商參與，故預期整體拍賣氣氛或會較東涌地皮為佳，而且估計地皮可為庫房帶來約13.4億元的收入，折合樓面呎價約2,380元，而成交價將較勾地價高出約27%。

老樓認為，賣地價高低是發展商對後市的預測，樓市只作參考，最重要是市民如何評估後市前景，用信心投票，在能力範圍下由自己話事，賣地好與壞並不構成出入市最大考慮。

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中央重創內房 內地富豪自救

市場仍有個別實力買家等待機會是不爭的事實，懶理東涌地拍賣反應冷淡，抑或是李兆基家族斥巨額購買山頂白加道地皮，只要本身的需要兼腰纏萬貫，碰上合適物業便不惜一擲萬金，向優質單位埋手。

始終香港靠近中國內地，內地富豪響往香港非凡生活，有人不惜繞圈藉投資移民來港，亦因內地正打擊房地產，提早把部份資金分散，本港作為世界性金融中心，當然富吸引力。

重慶發展商 速購君匯港複式

老樓聽聞，最近豪宅散戶雖然未有大舉出貨的行動，在內地正醞釀來港投資避險，專向西九龍一帶新落成物業著手，日前盛傳來自重慶內房發展商，便加碼向新地購入奧運站君匯港1座頂層5,000平方呎大宅連車位，目前在港先後持有近2億元豪宅物業。

據聞此名在九龍站上蓋持有超過一伙的內地富豪，經過轉介下很快決定以1.38億元購入單位，呎價約2.6萬元。據了解，受到內地一線城市正進行打擊房地產資金過剩推高樓價行動，邊緣城鎮將成為隨後的目標，所以不少醒目資金，提早資金外投，避免受到政策衝擊。

若果是事實，卻為何最近九龍站5月至今成交僅得30宗左右。據地產代理認為，除了有些價位仍然不為所動外，只要有擘價1成以上的單位投資者才聞風而至，不少早年購買多為實力派，暫時不會在此時刻貿然行事，故影響了近日的交投。

短炒中半山老牌豪宅 帳面獲利1,200萬

代理表示：「無可能每月成交量也有100宗，據接觸內地客礙於中港兩地投資氣氛一般，樓市無焦點，所以睇定一點才打算，亦向鄰近業主了解，個別早年低價購買帳面已錄得利潤的投資者，選擇止賺套現後再趁機換貨而已，也不算全面看淡後市。」

事實上，這類先鎖定利潤的投資者也不少，如在年初買入中半山老牌豪宅極高層單位的業主，新近以約8,000萬元把物業出售，呎價2.5萬元，短炒帳面獲利達1,200萬元，這僅是在豪宅市場內出現。

鑑於中小型住宅買家相對被動，主要看大市氣氛，左右出入市決定，導致樓市異常，出現減價盤確實較前增多，市民手上積儲是很辛苦賺回來的，做錯一次投資決定，殺傷力肯定較富豪們更大，既然樓市大漲小回之勢，小心行事也是安全至上為目的。

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樓價受壓 不代表無需求

市況未明，同時新盤尚未熱身，未知一大批被積壓了的購買力是否一齊轉軚，在客觀環境下，發展商仍未表態，樓價暫時跌極有限。

新地過去一個月，反而採以低調開售策略，把旗下九龍和新界區等三個新盤貨尾加推，反應也不俗，這批靜市中出擊的買家又是抱什麼心態呢?究然樓市受 壓，為何這時出手，不擔心買貴貨嗎?

老樓郤認為，無論淡市或旺市，總有人也有置業需求，何況在全球經濟新危機出現的時候，更有人相信買樓保值的傳統方式，在人棄我取下，維持入市的行 動，並未完全衝散真正需求。

新地低調賣貨尾 不乏用家

這批有能力的置業者，理應亦了解近年樓價已升了一個頗高水平，仍然入市當然自己對後市有信心，何況本身亦有置業需要，有能力下看中了心儀的物業，入 市也代表有能負擔現時的樓價，同時亦不排除資金無出路，買樓仍是較為安全的投資渠道。

據了解，購買元朗YOHO Midtown的買家中，也有不少投資者，計劃長遠投資用途，不是單單欲短期搏樓市反彈之徒，其他亦有外區自用人士，甚或是內地資金。據代理前線人士剖 析，近兩周的確交投轉靜，反而有一批不斷睇樓的自用客，藉樓市轉靜下入市，主因有自用需要，加上願意減價的業主不多，價位亦不低，在比較後仍傾向買新盤， 故近日縱使二手成交量不多，反而一手貨尾銷情穩定，暫時只是缺乏焦點新盤推出，樓市失去了方向，這兩個月市況平穩，看不到樓價大跌空間。

據美聯物業及土地註冊處資料顯示，5月首17日只有403宗一手私樓註冊登記，較上月同期675宗減少40.3%。由於4月下旬政府推出「9招12 式」後，樓市氣氛轉靜，發展商推盤步伐明顯減慢，因此預期月內餘下的註冊量跌幅將有機會進一步擴大，估計5月全月一手註冊宗數僅約500至800宗左右水 平，屆時將較上月1,977宗大幅下跌逾6成。

發展商保留實力 粉嶺地無驚喜

美聯物業首席分析師劉嘉輝表示，5月截至17日，只有103個單位推出發售，發展商主要以銷售貨尾為主。若情況持續，不排除6月份一手註冊宗數將進 一步回落。屆時不僅創本年新低，並且甚至有機會創出16個月新低 。

下周一地政總署將推出今財政年度第二幅地皮拍賣，為粉嶺沙頭角道住宅地皮，由於此幅地皮位處中港未來加設的新過關關口附近，雖然地皮質素一般，對於 擅長於發展中下價樓的中小型發展商而言也有吸引力，市場估值每平方呎2,700元以上，較勾地價高4成。

東涌地反應冷淡，影響下周一粉嶺地的競投氣氛，老樓也認同地皮並不是非買不可，大型發展商反而把注意地集中南昌站上蓋及兩幅市區豪宅地皮，料下周賣 地料氣氛繼續平淡。

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前景未明 入市等一等

經過首個周末，市場是否反映整體氣氛，老樓尚在觀察當中。根據觀察，普遍業主只是態度軟化，仍希望樓市很快止跌後穩，暫時不願大幅割價，以下是個別代理行對首個周末周日樓市初步判症。

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美聯物業首席分析師劉嘉輝：「全港35個屋苑於過去一周(5月10日至16日)合共錄得177宗成交，較前一周(5月3日至9日)181宗下跌2.2%，連同9招12式出台的一周，已連續第4周錄得跌幅 。事實上，上周不少屋苑交投錄得下跌，太古城交投由10宗回落至7宗。另外，黃埔花園及大埔中心同時急減75%，分別錄得2宗及1宗，至於浪翠園亦回落6成至4宗，而新都城、愉景新城、綠楊新村、盈翠半島及愉景灣則齊跌逾3成。此外，零成交屋苑亦見增加，由前周3個增至上周4個，包括康怡花園、康樂園、新屯門中心及新元朗中心。」

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中原地產住宅部董事總經理陳永傑表示：「十大屋苑本周六、日共錄得44宗成交，較上週的34宗升29.4%，平均成交呎價普遍錄得跌幅。自9招12式後，各區成交普遍下跌，部份業主為求沽貨願意減價，於市場基調向好，如低息環境，短期供應緊絀等因素不變下，買家購買意欲及能力仍在，故只要業主願意略為讓步，買家入市仍見積極，故造成本周成交量升而價跌之局面。」

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香港置業行政總裁李志成表示：「近月政府連番推出樓控措施，加上上周東涌賣地成績遠遜預期，而近日股市表現亦見反覆，令整體樓市交投氣氛持續偏軟。在市場欠缺一手焦點新盤推出下，二手市場的交投氣氛亦見放緩，不少業主更因而主動減價沽貨，就以藍籌屋苑太古城為例，本周末的睇樓量較上周同期回落約2成，成交量則暫錄約3宗成交，而普遍業主因擔心市場承接力持續轉弱，故於近日亦紛紛主動減價6至7%，個別業主的減幅更達10%。現時屋苑的睇樓客中，大多為已睇樓近半年的用家，並於近日積極睇樓，希望能以筍價購入與心中預算相若的單位。」

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利嘉閣地產董事陳大偉指出：「樓市近日走勢呈弱，加上港股走勢疲弱，負面情緒瀰漫二手大市，物業買賣交投持續下滑，低價、減價成交更主導市場。根據利嘉閣地產分行數據所得，全港50個指標屋苑在上周(5月10日至16日)僅錄274宗買賣個案，較前周(5月3日至9日)的286宗減少4%，形成連跌四周的頹勢，並創下自農曆年後、即近12個月的新低；與此同時，上周樓價亦同告下跌1.3%，按周跌幅更屬近72周最多，大市尋底格局未變。

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行政長官曾蔭權認為：「現時香港人的買樓習慣跟以往不同，自己結婚後，要再工作一段時間才能置業，但現時不少人一畢業就說要買樓。」他又說：「樓價高時，就個個搶住買，當樓價下跌，就沒有人肯買，成交量很低。」他認為情況奇特，他感到艱難，但他強調，政府會致力保持樓市平穩。

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老樓評估：「樓市或許尚未找到方向，故市場中人往往以眼前數據來評估未來市況，準確度存疑。無可否認，連續升了一年多的市況遇上阻力，這個阻力期是長、是短，主力看資金流向，暫時資金不投向樓市短暫確定，縱使有投資者擘價也是個別原因，並不構成傳染性，既然方向未確定，市民毋用急於入市，停一停又何妨，不然很易做錯決定。」

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高價的疑惑 低價的迷惑

上周末二手成交量急降郤是意料中事，始終大眾市場全面公投，為樓市投票，代表性較透過不同宣傳技量和賣樓優惠的新盤更高，市民持不同意見和不同的買賣策略，代表了有人看好、有人看淡。

政府為防樓市波動 出招適時

政府銳意重組售樓秩序，對發展商絕不退讓，老樓十分欣賞官府堅持這種態度，過去本港遇上百年一遇經濟巨浪衝擊，不可再重覆以前的錯誤，任由熱錢流入和樓市泡沫拖住後腳，正所謂救得一次，救不得第二次，樓價大上大落無人想見。等同今日的特首、98年時當財爺的曾蔭權入市擊退索羅斯一役，當時果斷做對了決定。

二手市場反應也可以理解，熱錢退出和藉炒賣物業的投資者，眼見政府打擊樓價有理，鳴金收兵，以止賺離場了事。中長遠計對港人反是好事，健康發展兼按能力置業，能避免大浪衝擊，因一生儲蓄得來不易，買物業始終是終身大事，不可兒戲。

香港樓市經過百年轉變，買樓長綫必賺原則，受到全球一體化，資金流竄較易，也做成資產價格異常波動，經濟周期被外來資金影響正常秩序，在過去7年(沙士後)樓市周期愈來愈短，由基本因素帶動變為資金主導，導致推番過往升跌定律。

市場總有支持者，過去一周有內地富豪以創新高價購入奧運站君匯港頂樓複式，相反亦有入伙屋苑買家以超低價售出物業，當然這類極端的成交是極少數，在為數122萬個私人物業中是極罕有的例子。

靚盤難求 十年難得一遇

這類高價的疑惑、低價的迷惑是很容易解釋的。不少人很費解，包括老樓的同行，究竟現時樓市轉角，為何會有人以創新高價買樓，超低價賣樓那麼極端。

深入探討問題，老樓寫一本書都不夠。都是有它的價值，主要還看需求主導市場。

如太古城般，這指標屋苑有逾1.2萬個單位，無論面積和物業落成年份不同，在這為數合共61座物業中，有不同的間隔和坐向，即使在旺市時，持有絕頂超級靚單位的業主也沒有動心把物業出售。正因有特殊鐘情買家長期等待這些罕有或十年難得一遇的放盤單位，不惜代價洽購，業主亦趁機沽售套現，千難買心頭好，造就了這類淡市創新高的例子。

如山頂呎價在去年便率先打破97年高位，主因無供應兼成交少，資金流入傳統豪宅區，便造就了一個願賣、一個願買。但始終屬於少數量，未足以影響大市，因此一般非獨立性的普羅大眾單位，遇上跌市供應多買家審慎，同一時間大量放盤競爭性大，價位自然回落。

當此類平價貨被市場吸納後，樓價自然喘定找到支持位，至於能否見底回升，老樓暫時仍未見這個訊號，起碼在第三季來臨前，樓市暫時難見轉勢。

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末代居屋淡市推 售罄有難度

末代居屋即將推出，逾4,000伙分布各區居屋都有捧場客，但碰上樓市轉靜，這批居屋全部售罄確實有難度，撇除單位質素有別外，買樓除了自用還加入半投資心態，縱使較私樓樓價3成折讓，關鍵反而是信心問題。

政府連番出招後，私樓市場隨即有反應，叫價回落5至10%，但只是叫價回落而已，未反映業主看淡後市自動減價。一般以來，樓市調整只是個別業主看淡後市套現為上，較市值平數個百分點便有買家還價，甚至即睇即買，擔心平貨好快被其他買家吸納，因此其他放售的心不強的業主，「你眼望我眼」，看看最新成交才決定什麼價錢放售，因此短時間未能反映出樓價真正的調整幅度，要看多一個月市況才較易掌握；何況本月有粉嶺地拍賣和港鐵代理的南昌站上蓋截標，未知拍賣和招標結果前，料這兩個星期樓市交投將進入全面冰封。

細價私樓用家支持 跌幅有限

業界方面認為在經濟逐漸好轉、加薪趨勢重現及通脹壓力增強下，本地樓價長線仍看升。不過，鑑於近期歐盟多國出現債務危機，外圍經濟欠穩，市場資金流向出現變化；而且，中央政府正透過各項手段積極調控樓市，短期加息機會亦正提升，「北水」來港亦會短暫受影響；特區政府亦不斷出招壓抑本地樓市，在利淡氣氛主導情況下，也不得不轉軚認為二手市場承接料減弱，樓價有下跌空間。

據代理行資料數據顯示，截至本月12日，細價屋苑如牛頭角淘大花園及沙田第一城，分別錄約13宗及22宗成交，較上月同期大幅下滑近55%及27%。至於中價屋苑方面，太古城及西九四小龍的成交量，亦分別錄約27%及57%的按月跌幅，反映政府出招控樓市，指標屋苑交投氣氛即時降温，至於平均呎價則錄約2%至3%的跌幅。

過去數個月被熱捧的細價樓市場，主要由用家支撐，受打擊的力度最少，反之中價樓涉及銀碼較大和豪宅暫時失去大戶支持下，亦由這類別首先拉動跌幅擴大。

市區居屋貨尾 銷售影響不大

居屋都是樓，買家心理同出一徹，除要考慮入市能力外，也會考慮當時氣氛，根據過往經驗，參考過去三個月的私人市場價位，這批居屋參考4月份私樓價格，價錢也是在高位訂價，但當中不乏200萬元或以下選擇。

這批居屋貨尾大部份已落成10年或以上，雖然缺乏長期保養，室內質素可能較次，惟一好處是沒有人住過(少部份為高峰期斷供單位)，個別受歡迎的市區屋苑，銷情則影響不大。

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樓市逆轉 做好防風措施

樓價真的下滑嗎？即是近日高位接棒的小業主，也毋須被賣地消息影響心情，樓市有上有落，在資本社會內極為平常，況且市場現減價盤，亦只是一些抱止賺套現他日撈底的策略，尚未反映樓市已開始大幅調整。

市場總有一班實力人士欠缺防守力，被氣氛誘惑入市，但比例並不多，與1997年相比，沒有能力的投資者欲藉短線投機心態，其或相約數個知己合資炒樓，缺乏充裕流動資金，當遇上樓市下跌時被迫斬倉，大量平盤湧現，一發不可收拾，特區政府高官評估出招時，也會預期樓價縱使下跌，亦對真正有實力人士打擊力度不高。

反而一批購入新盤樓花的投資者，由於入伙期臨近，沒有上會能力時，棄購的個案將會湧現，最近將軍澳領峯便出現一批內地投資者撻訂，正正反映樓花樓存在高風險危機。

入伙盤高危 或掀撻訂潮

由於樓花樓以低首期吸引買家，首付兩成成交期長達一年以上，若樓市仍然上升，這種低槓杆效應，以少搏大，確實市場有不少專炒樓花的投資者存在，事移世易，政府銳意打擊樓花銷售不良手法，定立9招12式規管透明度不高的賣樓方式，預期這類已賣了樓的新盤壓力很大。

諸如領峯、元朗YOHO Midtown等，在跌市周期剛開始，若果樓市維持低成交量的話，愈近入伙期風險愈高，那時以高價購入的單位礙於估值可能下跌影響買家需準備充足現金上會，尤其是非實力的投資人士隨時要甩身，改以低價賣樓影響造價，連鎖性把平均價拉低，所以今次跌市尚未反映，隨時要在這批樓盤入伙期時才見真象。

月前西九龍一帶二手屋苑，有不少內地資金連環掃貨的情況，包括有兩組溫州客近億買入多伙西九四小龍屋苑，臨近下月成交期，暫時未有急售或不上會的消息，一切也要待下月才了解他們的動向。

溫州客大手吸西九龍二手 成交存疑

據知這批溫州客投資者，當日直接進入代理舖，聲稱大手購買區內屋苑，並自稱財團實力雄厚，不用銀行借貸。代理曾根據資料欲起底了解底蘊，但因為全是私人名義很難清楚他們背景，但據了解，這班一行10多人的內地人士，亦以不同姓名曾在其他區份購買單位，成交期相近，所以會密切留意事情進展。

正當月內不少這類飛來蜢刺激，亦有機會退縮，最近樓市調整時間會較長，業主要作好防風措施，有心理準備短期樓市難以轉勢，快成交的買家準備預留充足現金以供上會。

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解構低價賣地的背後疑團

周二外面天色欠佳，在地政總署總部內郤是討論氣氛十分熾熱，正為當日下午拍賣場推出東涌地作最後估值，當時拍賣部的接收申請接待處和以往不同，沒有很多發展商推賣前申請拿取號碼牌，政府內部已預測拍賣氣氛將會如何，一如所料，在灣仔伊館現場舉手投地的發展商得小猫兩三隻，但經過一輪悶局後，最終由南豐發展以34.2億元買入。

林鄭月娥:到價才會賣 不賤賣土地

類似的拍賣前現象也甚為罕見，即使年前推出的上水商業地皮，早上也有不少人到場取競投號碼牌，結果以高價賣出，由科達地產發展為零售及商業項目，事隔一年多，基本上拍賣前的機制沒有太太的改變，正如發展局局長林鄭月娥表示，勾地當刻的價錢，在當日亦會由內部專業估價師作最後評估，「到價才會賣」，不是賤價賣地，亦不會評論外間指發展商為表示不滿，聯手不投地的揣測。

香港拍賣基本上是公平和公開的方式，讓不同人士自由競爭，只是曾有黃月鶯事件後，政府檢討競投秩序，以號碼牌以防現場人士胡亂滋擾過程，即使內地土地拍賣模式，多年前亦是參考香港，引入內地再改良，所以香港土地拍賣會基本是反映出價者對後市的看法，從而決定本身的價格。

外間懷疑發展商聯手不投地，老樓接受一份免費報章訪問時便指出，假若聯手不投地，南豐連番承價，反映對奪這地志在必得，可以選擇不再承價更直接了當，毋須冒上被外界自己托價的質疑，單從過去多次拍賣會上，南豐亦有競投地皮，或聯手投地，表明求地若渴，在計算成本後認為價錢合理才舉牌競投。

土地供應足 按需要競投

老樓不是為發展商說話，而是過份主觀判斷事實容易製造市場錯誤訊息，認為發展商要與官府鬥氣。縱使地皮賣不出，對發展商或已買了樓的市民有什麼好處呢？即時會新樓也賣不到，樓價受到不良拍賣氣氛大幅下跌，這樣與官府不欲樓價大上大落的原則相反，那時再重蹈負資產的歷史，錯事只會做一次，不想再度發生，經過12年的痛苦教訓，官商不願見到這個效果。

其實官府對症下藥，利用大量推出地皮後，自然滿足發展商求地的訴求，既然多了地，不用每幅都爭崩頭，價錢被搶高造成連鎖反應，推落樓價身上亦水漲船高。發展商亦不會倒錢落海，逢地必搶，即使全球現金流最強的商業機構，也知道供應增多，不會搶購增加成本，利潤便沒有保障。

因此地要買，每個發展商會按本身需要搶地，在少了競爭對手下，地價亦會回落，樓價受到地價調整自然調節，根本是需求定律，不好揣測得太多吧！

說回東涌地低價售出，短期內交投收縮，已出現樓價見頂訊號，早前心雄的業主叫價回軟，礙於買家觀望氣氛濃厚和仍消化歐洲金融救市措施效果，成交量跌是不爭的事實，如前所料，10月轉勢的機會不高，業主要有長期防守的心理準備。

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樓價健康 市民所想

東涌地賣價預期冷淡並不為奇，老樓上周已表明礙於氣氛轉審慎下，發展商出價被動，而且未來三個月亦有更大型及市區的住宅地皮推出，只是市場早前過度樂觀而已。

查實政府對症下藥，以地制衡樓價，初步已見效，月底粉嶺地市場環境改變不大，呎價2,000元左右先為合理，不過今天買地並不反映未來兩年的樓價，隨時低買高賣，南豐可能是最後贏家。

政府連環出招 初見成效

今日難論競投錯與對，不過肯定中短期樓價受壓，但只是正常調整，據前綫人員稱，東涌過去一個星期整區成交量只有30餘宗，已較上月同期大幅下挫6成，已初步反映樓市轉趨審慎。

正當賣地以政府底價出售，那邊廂房屋署宣布下月推售餘下4,000伙居屋貨尾，似乎政府對於賣地差已在預籵之內，同日放風推出居屋，讓市民更多選擇，由於這批貨尾分散港九新界，一眾上車客多了一個選擇，同類私樓的樓價自然回落，到了今年10月施政報告前夕，樓市調整可期。

政府自推出9招12式針樓花賣樓秩序和加快土地供應，樓市開始有反應，成交減少樓市初見頂，連環推地賣地反應也是預料之內。

消息指出，房屋委員會居屋小組，下周一討論最後一期約4,000個居屋貨尾單位開售內容，據知下月接受申請，8月揀樓，包括油塘油翠苑、馬鞍山錦豐苑、天水圍天頌苑及天富苑，以及筲箕灣的愛蝶灣及東濤苑等；最便宜的單位位於大澳的龍軒苑，售價30.24萬元，最貴的單位在東濤苑，售328.45萬元。當中愛蝶灣的建議平均呎價最高，約每呎3,710元。上期亦有推售的油翠苑，呎價提高約13%，今期售價每呎2,600元。

樓價不穩 居屋同樣銷售差

市民買樓亦講求氣氛，即使價錢平也不會提不起興趣買樓，如2008年金融海嘯期間推出的居屋貨尾，銷售速度奇差，也不足6成單位出售，當樓市差時市民也會評估是否買樓，所以不在乎於樓價是否如期受壓，反而是持續穩定的樓市發展，是市民所想。

多年的資金流入樓市，大力推動樓價飈升的原因，加上銀行借貸過鬆，使投資者借平錢入市，值搏率高風險低，所以下一步金管局應加強向銀行倡議，調高投資者按揭息率和限定購買多套房的按揭承數，當這些投資者炒樓成本增加，便不能藉大量儲貨收緊貨源，夾升樓價，偏離市民負擔水平。

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調整市 樓價會跌多少

財爺推出9招12式已經兩多星期，市場原本在高位徘徊蓄勢待變，出招後加快調整，不過深度不大，只是早炒家入市提早止膁，把瘋狂的叫價收斂少少，未算真正的調整，政府官員指出：「把焦點放未來數個月的樓市交投，再訂出樓市政策。」這意味了暫時讓市場消化，究竟樓市如何發展呢?

正好今天推出東涌地皮拍賣，成績固然受到市場關注，其實當日拍賣氣氛和發展商的競投意欲取態，將成為樓市的新焦點。

非實力客炒東涌樓 首當其衝

知道當這幅地皮被發展商成功勾出之後，正值樓市買賣推上另一高潮，令區內一直被指為偏低水平的樓價趕落後，一批投資者蜂湧而至，據前綫代理所說，過去兩個月的確由投資者帶動，尋找投資商機，形成交投熾熱，據形容更是自1998年第一批私人屋苑推出以來，買賣最火熱的月份。

既然有地推出，適逢各區平盤已不平，資金流竄尋寶，當時東涌既然有強大消息刺激，但過度追捧惹來急跌又一佐證，前綫代理形容，過去兩周區內突然轉靜，一下子又出現一堆減價盤。

老樓認為，減價者應該是一批實力較次及新晉投資者，對區內樓市並不很熟悉，純綷炒消息，欲短炒一轉便離場；碰上當時一眾業內人士對地皮拍賣成績看得太好，推動同區二手樓價向上，故此引來一批狂蜂浪蝶，即時推高樓價。

其實從初步數字，受打擊的屋苑，大部份是被炒高的評為低水物業。但一些傳統屋苑如太古城、嘉亨灣、美孚新邨等有實力客支持的名牌二手屋苑，近期不利氣氛並無打擊業主的信心，個別更暫時靜觀其變，未有做成恐慌性割價出售，相信不排除只是代理跨大的業主放盤心態，目的營造樓市調整的氣氛，讓業主大幅調低樓價造就成交而已。

新界超買屋苑 回落料逾一成

政府多番強調，近日措施只針對新盤銷售手法，並無意令樓價大上大落，由於近月樓價升幅已放緩，資產價格升幅過大擔心造成樓市泡沫，有提醒市民的需要。如息口變化和供樓負擔接近佔家庭入息5成水平警戒綫，市場亦開始自我調節，這是市場主導的好處，高位遇阻力，需求主宰市場，當樓價整固後，這可以讓更多市民在合理價位和安全水平上車。

老樓評估，今次調整市維持半年，在這半年內新界區過度超買屋苑價位回落幅度較明顯，起碼1成以上，未夠實力的投資者放售決心更大，幅度可能更多，但未影響傳統屋苑，料幅度在5%以內，交投維持偏軟，淡市一直到10月發表新一份施政報告前。

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政策市下的樓市去向

老樓在3月底在蘋果日報的專欄預測樓市響警號，那時聽得入耳的人士並不多，並認為資金依然強勁，未有見到回落的迹象；上周老樓在《經濟一週》專欄指出，今番調整是政策市牽動，形勢與慣性的自然調節市不同。

以下是《經濟一週》之"老劉講樓"專欄的節錄，網友不妨參考一下。

過去一周有許多朋友向老樓查詢，樓市跌多久與及樓價跌幾多，這很難找到一個量度準則，即是使過去一周不到屋苑也錄得不同的升跌幅，不過可留意到的是升少跌多。

有得升的是市區名牌屋苑，如太古城、黃埔花園、新都城之類；跌幅擴大的是早前升得急的屋苑，如沙田第一城、新港城等的細價屋苑跌幅最高由2%至10%不等。

好淡爭持 買賣牛皮

前線人員指出，由於大市氣氛淡靜，市場承接薄弱，惟部份持貨業主及投資者心急去貨套現，主動減價或擴大議價空間將就買家承接，令整體二手樓價走勢偏軟。數據顯示，50個指標屋苑的樓價便在上周平均下跌0.5%，其中多個新興屋苑包括長沙灣昇悅居、宇晴軒及受到賣地刺激的粉嶺牽晴間的造價，更在過去一周錄得5.9%至6.8%的實質跌幅。

業界認為樓市未來走向欠明朗，準買家、投資者未敢貿然入市，觀望態度依然濃厚；而且，業主議價空間擴闊速度緩慢，單位現開價普遍未算吸引，在互相拉鋸影響下，預期二手大市短期內仍會處於牛皮局面。

老樓亦聽到個別投資者暫停入貨的決定，並不是看淡後市，反而是等待樓市下跌後執平貨，反映出市場仍有一班機會主義者，鳳凰無寶不落，藉樓市調整伺機換貨，目標仍落在優質名牌屋苑身上，待業主按捺不住把物業轉售。

累積升幅 超過政府容忍底線

老樓認為這類型投資者或許會打錯算盤，既然避得過金融海嘯的業主，當然有番本錢守下去，何況樓價反彈了3成，若不打回原形，又何懼之有，因此縱使有平貨執，但超荀比例也不會多，除非政府再度出招打擊樓價，直接收緊樓宇按揭信貸或禁新樓炒家入伙前摩售，大幅減持手上物業，建議向實力較差的炒家埋手。

這不代表樓市在風頭火勢後即可以回復升浪，始終抑壓樓價是煲呔曾所下的諾言，假若市場未有反應，不排除未來半年內仍有新招可用，使市場緩和熱火。

老樓月前分析，不停的樓市升勢已成為特區政府密切留意的社會事務，單是首季累積升幅平均近8%，當中新界區細價樓升幅顯著，漸遠離一般市民負擔能力，這也是煲呔曾經常所說，假若民生樓價升幅過急而遠超市民能力時，特區政府不會坐視不理，連番透過增加土地供應和向利用超級電腦追查炒樓稅款，似乎最近樓價升幅已超過政府可容忍的底綫，不斷出招逼使樓價緩和下來，這番將考驗第二季樓價的承托力。

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賣地前夕 買樓投資攻略

地政總署安排下周二推出東涌住宅地皮拍賣，正好為未來一段時間樓市顯示短暫方向，鑑於最近無論我們的祖國控制資金流動政策，與及外圍有可能刮起新一輪金融風波，外向型經濟的香港前景仍然未明朗下，老樓估計發展商投地稍有保留，料價位難有驚喜。

為何有這樣的轉變，發展商靠賣地來維持足夠現金流，今日之前受到資金充裕下，賣樓套現較有信心，高賣高買願意用較進取的價位投地，但是因為氣氛轉淡，為保持利潤減低風險，發展商在投地時提高風險管理也是順理成章。

東涌拍賣地 呎價料2,500元

東涌地屬臨海地段，當然價值可造性更高，現時受制於大市氣氛回落，發展商在釐定出價時會視乎未來兩年的市況發展。

(1)二手參考：以往投地多以同區同類型質素物業和現價作為參考，再加上未來樓價預測，來制定出價上限，在旺市時，看好樓市前景，很多發展商扣除建築費和發展利潤來計算土地成本，礙於建築成本未見有下跌趨勢，若以現時二手參考價，在變幻未定時，高出二手價位的可能性並不高，因此樓面呎價平均樓價4,000元計算，樓面地價每平方呎約2,500元左右，更有可能更保守的發展商出價更審慎。

(2)賣樓減少：如前所述，發展商貨如輪轉，賣樓後有資金回籠再買地，昨日老樓指不少樓盤改為將近現樓時才會推售，由於策略改變後，投資地皮成本回本期較長，利息有機會回升，使發展商建樓成本增加，也可能向削減地皮成本上增強競爭性。

(3)新供應：預期兩年後新落成量回升至每年2萬伙，同時間賣樓競性力增加，隨時出現需求過剩，發展商為免投資風險回增，投資策略也追求穩定和保險。

(4)連環拍賣：分薄了投資資金，由下周二起連環五幅地皮推出，合共提供7,000伙單位，多了地皮少了競爭，地皮價格亦缺少互相競逐推高，買不到東涌地，還有本月24日的粉嶺住宅地和另兩外兩次豪宅地拍賣，當然也要一提港鐵代理人身份招標出售的南昌站逾3,300伙的大型地皮。

買家大膽還價 耐心候荀盤

基於上述四個因素左右大局，東涌地在跌市風雨下推出，意義重大。至於有心買樓的置業者會關心何時置業，待樓價跌下來才買；抑或待施政報告公布一切樓市大局時才決定。

老樓認為已入市的用家不用理會高與低，反而重貨的投資者在現時還在高位時減低損失，宜分段減磅，先沽後買，樓市穩定後低位撈貨；未入市者大膽還價，在負擔能力範圍內向重貨者埋手，設定一個價位，碰不到這類低價單位時耐心等待轉角市訊號，耐性不可動搖。

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房策討論下 10月前難轉勢

每日大量房策相關的新聞；網上討論區又有網民發表個人意見，有後生仔買賣考慮、樓價下跌仍是買不到，新加入的話題包括：特首曾蔭權10月施政報告檢討資助置業諮詢結果(見昨日本欄已率先分析)和地監局推出新招加舊招一手樓地產代理守則「校規」，林林總總討論下，究竟樓市會否有反應。

絕對做到市民輿論目的，在這階段市民買樓是否可增加多點透明度，必然收到效果，但並不代表樓市會受壓，主因是受到需求不變的道理，要買的始終都會買，在這段時間反而會轉為審慎些，無必要在大亂世期間做新政策下的白老鼠，被測試多項措施連環推出的成效。

回應9招12式 傾向近現樓開賣

可以見到的初步景象：在示範單位準買家不會再魚貫進場，逼爆售樓廠，三天內取回價單回家慢慢諗，若價錢合適的話才重臨現場。

這也是本港賣樓文化的進步，以前賣樓也需勞動代理商或傳媒，打開門口做生意，朝9晚7，入內慢慢揀，那時買樓不之幾舒服，無人爭，亦可以走上現樓睇實景，不用勞師動眾。

老樓十分支持加強賣樓透明度，官府也留意到賣樓現場不少買家，是被現場搶購氣氛影響或被代理們死纏爛打下落了買樓決定。

香港賣樓文化經過10多年的發展，正藉大時代的改變下，他日賣樓可能出現近建成後現樓或現樓時才開售，「為免被誤為不真實(其實有點難度興建一個接近現樓的標準單位)，所以等現樓賣或在現場臨時開設售樓區，買家可以即場觀察所有環境，因此在現時不少發展商亦傾向這個改變。

根據地政總署公布的預售樓花同意書，上月並沒有新盤取得售樓同意書，換句話說，今明兩月一手盤只有貨尾開售，至於鴨脷洲南灣和奧運站帝峯.皇殿能否改設在現樓裝置全新的示範單位，老樓認為也有此機會，由於新賣樓指引還需數個月官商才能進一步達成一致決定，計劃中開售的新盤也要做好準備在現樓開售的事前準備。

曾蔭權：房策順應市場需求

曾特首伺機重申，當局繼續監察私人住宅的樓價變動和銷售手法，特別是中小型住宅；若有需要，便適時採取措施，釋除市民的憂慮。

他強調，當局明白市民希望置業，亦理解社會上對政府資助置業這個重要議題需要凝聚共識。因此，運輸及房屋局長鄭汝樺在未來5個月，持續諮詢市民的意見法，假若經廣泛諮詢後當局有進一步的想法，便在10月發表的施政報告作出交代。

他表示，政府的房地產政策，是順應市場需求，從土地供應入手，以勾地表制度為主軸，輔以靈活的優化安排，不定期推出土地拍賣，增加供應。

樓市持續整固，10月前不會有轉勢機會，只會陸續有不同政策推出，大家是否入市就量力而為了。

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買家轉攻為守 入市心態轉弱

「過去一個星期二手屋苑交投量下挫逾4成，縱使樓價未有太大的跌幅，但因為買家入市審慎態度轉強，入市心轉弱，料第二季樓市進入牛皮格局。」一名地產代理形容過去一周樓市開始步入轉角市。

市場認為今次由人為因素勁過基本因素，情況等同金融海嘯後由資金帶動回升，加上去年由於受到內地資金湧港買樓，蓋過所有基本因素，從最近多個受歡迎的新盤屋苑成交量來看，內地資金在剛過去的5.1黃金周並未刺激香港樓，如港島區的貝沙灣和奧運站海洮灣內地客也寥寥可數，這次政府銳意打擊樓價「有料到」，其餘計劃本月開售的大型新盤開售的機會也大打折扣。

推地高潮 南昌站本月底截標

事實上，除了個別新盤仍等待政府批出售樓同意紙外，已取得了售樓文件的奧運站帝峯.皇殿和南豐及市建局合作發展的灣仔皇后大道東項目仍未確實開售安排，即使本月推出拍賣的東涌住宅地皮，可能僅能以市價成交，促使東涌區的二手本月反高潮，交投顯著回落。

而且港鐵以代理人身份推出的南昌站上蓋住宅地皮，已落實於本月25日截標，雖然業界料這幅地皮反應熱烈，連續有東涌和粉嶺地皮在未來三個星期內先後推出，變數仍會很多。

港鐵發言人表示，有關補地價尚未收到地政總署的通知，不過業界之前預期連同投資額在內合共330億元，首期補價約130億元，料整個項目地價不少於220億元，估計這個龐大發展項目，對同一間發展商而言相當巨大，假若同時競投本月另外兩幅政府地皮，財務壓力甚巨。

當中在去年先後在賣套現200億元的新地和長實當然是投得南昌站大熱財團之一，不過信置和新世界發展亦對南昌站甚有興趣，保留實力來競投南昌站，將分薄兩幅政府拍賣時的競投氣氛，若果三幅敗北，還有兩幅市區大型豪宅地排隊登場，可見發展商除了一方面照顧落實賣樓花新指引與政府格鬥外，還要分神處理投地事宜，在策略上也要聚焦一點，可能放棄個別項目，使地價也出現調整最初預期價格。

升幅收窄 漲勢放緩

業界同意，政府加強規管樓市後，二手樓價漲勢亦見稍稍放緩。數據顯示，4月份50個指標屋苑的加權平均成交呎價報5,273元，雖然較3月份的5,208元再升1.3%，不過，數值相比首季每月樓價漲幅（1月：升2.7%、2月：升2.3%、3月：升1.7%）已收窄不少，只有個別貨源短缺的屋苑如維港灣、宇晴軒及海逸豪園的樓價在上月實質上升4.8%至7.8%，情況較為特殊。

至於短期樓市，由於目前市場觀望氣氛濃厚，加上後市能見度有所降低，相信準買家將暫時休養生息，靜觀市場變化，直至度過5、6月份的靜市及世界盃賽程過後，以及外圍形勢有利之時，購買力才會重新釋放出來。在市民置業意欲降低的情況下，預期5月份二手交投將會較4月份減少10%至20%，而樓價亦會在現水平2%以內上下波動。

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老樓俱樂部 正式登場

特別消息:老樓俱樂部隆重登場，每日在Yahoo官方財經網與網友分享所見所聞。
http://hk.biz.yahoo.com/100504/366/3s0r5.html

市建局賣樓 更需增透明度

市建局表面提出賣樓8項新規定，似乎有意提升透明和配合政府狙擊樓花規限的續篇，老樓對於局方的後知後覺的官潦作風，懷疑執行措施的延續性。

源於尖沙咀名鑄被傳媒揭發發展商高層內購事件後，市建局只有推卸責任，令人聯想了當日賣樓是否全不知情，事實上每張合約均由市建局批核後才算數，由此至終新世界發展高層在不需排隊輪候便可以買到樓，市建局應該可以公布，但在被傳媒廣泛報道後沒有正面解釋，有理由相信在市建局在「不反對下」把單位出售予發展商高層，有違官方角色和利益輸送之嫌。(連結市建局發布賣樓8項規限)

缺乏市民監察 權力過大

對於樓價持續偏高的質疑，主席張震遠在均多番強調，市建局重建後樓盤訂價會從商業考慮，與及參考市場價才釐定最後價格。

老樓郤對此有所保留，在奧運站海桃灣和名鑄內購事件，純以商業考慮亦有違有市建局建屋宗旨，便可以掩飾「黑箱作業」的運作模式。

老樓認為，市建局這次主動作出限制賣樓修正，若果政府未予緊密監察的話，過大權力容易造成腐化。要知道市建局最主要目標是改善地區環境，並不是擁有尚方寶劍收購私人產權後便可以任意妄為，應要把重建後的物業予更需要的用家自住。

當年內購應該不適用於市建局項目，建議所有單位予有一個更具透明度兼公開途徑賣樓；另外在收購項目上，更要尊重私人產權，讓小業主參與，避免與社會產生無謂的紛爭，如旺角波鞋街的官民對抗亦可避免發生。

促社區和諧 市建局宜改革

曾有私人發展商與私樓業權人合作重建時，除了提出現金和換樓安排，一方面可以在一個公平原則釐訂雙方可接受的條件，以及加快收購的速度，也可以讓公眾擁有參與權來保護個人利益，所以在收購的過程中料更暢順和更公平，令官民中間取得和諧、平衡，並不是單方面認為已給居民最好權益便了事。

此外，政府加派高級官員和市民代表共同監察運作，使行政架構更加透明度，和接受民間的質詢，一個透明度高的官方機構是要接受不同的意見，不是你話對便是對，最終沒有諮詢和質疑的渠道。

市建局「整色整水」，為求自保把賣樓守法責任轉落合作發展商身上，不欲共同承擔後果，本質未變，其實理應作帶頭作用，配合政府施政才對，令買樓者獲取更加多透明的樓盤資訊。從市建區還未糾正本身營運目的之時，也應該是改革市建局的時候了，建議政府加強施壓，使市建局正常發揮為用家建樓的功能，不要單是管「商」不管「官」，以免被質疑改革的決心、虎頭蛇尾、官官相衞。

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樓市政策 可以做得更好

樓市出現變數，這現象明顯受到政府連月來落實狙擊賣樓花新政和發表樓市言論有關，市場有兩種極端言論，一批認為發展商賣樓取巧，應該立法監管；一批指政府過度干預自由市場運作，有違過去奉行自由經濟立場。

自由社會便有這個優點，各方可就不同立場提出意見，用意是不斷提出見解，讓行政主導者可以從中聽取不同意見人士的內容，捨短取長，亦可以避免單方面施政或矯枉過正。

貼近事實 官員落區睇樓

在整個政府與發展商談判過程中，形勢上政府佔優此其一，得到大部分社會支持其二。但在推出過程中有兩方面可以做得好一點。

第一，在決定推行賣樓花新政政策時，不知道是政府內部樓市數據較落後，抑或是受到行政長官曾蔭權的醒覺，在收集資料時並不貼市，如樓價去年已上升了27%，當時府還只是針對個別豪宅天價交並未對中下價的影響，市場醒目錢便轉向中下價樓，即時令新界一批被人發覺低水的二綫屋苑被炒高了。

所以建議政府除了多點向不同渠道收集市場成交資料外，還好像兩位局長( 運輸及房屋局局長鄭汝樺和發展局局長林鄭月娥)親自落區，與業界人士會面，內部當資料整理的官員，在正當資料庫途徑分析外，還好也要落區睇樓或去代理行做做意見調查，真正掌握到最新市況發展。

老樓從事採訪新盤買賣和二手樓價分析多年，發覺表面數據是經過過濾或是事實的部份；堅持每盤必落和每周睇樓的習慣，才能真正掌握樓市變化，從此分析樓市未來資金變化。

時間判斷正確 減低風險

如2007年初，在各個大型新盤上已掌握了內地客來港買樓的個案，連同北水快將南調下，判斷了內地資金來港買樓的景象。

第二，在推行的時間性上要準確，任何政策也需要視乎成效，很同意官方在居屋政策上旳堅持，因為建樓需要，如樓市轉角，措施便變成制肘。政府不在參與私人市場的態度明確，老樓並不認同個別議員對這問題上纏擾，政府是定立政策，並不是市場的參與者。

如沙士年，向中央爭取部份省市來港自由行相當合適，即時帶動了整體消費，對那時大受影響的零售業上大有幫助，有可以頂下去的決心，不然失業率大升超過一成也說不定。

既然大家也自動低息環境推動資產價格，去年前便可以為土地供應進行定出優化時間表，也不用市場再次以「三低一高」(低息口、低供應、低負擔比率、高通脹)為好大因素刺激樓價，連天水圍樓樓價也於一個月升一成的驚人數字。

因此，施政者不可以單憑感覺和經驗來判斷，否則會類似雷曼風暴一役中的煮蛙般，爆煲前失去了警覺性。

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重整賣樓秩序 有利有弊

「前個周末東涌二手樓有15宗成交，在政府推出樓花規管措施後，上周末急降只有3宗成交，都咪話出招二手樓價都沒有壓力，之不過業主沒有大幅降價，待5月11日賣地後再定奪。」

地產代理認為，業主根本上無驚過，藍天海岸一個向海單位更造出呎價新高個案，映灣園海景也達每呎3,800元，只是買家轉為審慎，業主們很有信心雨過天晴。

樓價輕微下調 炒家借勢入平貨

中原地產研究部聯席董事黃良昇指出，上周(4月21日）政府宣佈推出「九招十二式」針對樓市，影響市場氣氛，樓價即時輕微回軟。截至2010年4月25日，中原城市領先指數CCL最新報78.77點，按週下降0.77%。但目前物價上漲，息口卻長期低企，失業率下降，經濟增長明顯，所以本地樓價不會掉頭下跌。

殃及池魚是老樓不想看到的結果，政府銳意穩定樓市，首先便重整一手賣樓秩序和透明度，司馬昭之心不再讓新盤任意妄為，過去10多年政府隻眼開、隻眼閉，容忍發展商在售樓書灰色地帶進行賣樓，多年老樓也留意發展商在「無明顯犯規」的情況下進行銷售安排，本來相安無事，為何突然變成如此敏感，由運輸及房屋局局長串演女裝包青天，作為父母官為民請命。

由西半山天匯創出每平方呎7.1萬元開始，市民開始對政府無力阻止樓價急促上升表示不滿，上車的機會愈來愈遠，而且內地資金無阻來港投資物業，使港人負擔能力愈拉愈遠，市民的怨氣再次提升，漠視港人上車難的事實。

其實官府多方面面對市民的不滿情緒日漸高漲下，亦認為在經濟勢頭較去年應該好轉，雖然下半年環球經濟仍充滿著變數，外圍通脹回升後息口有反彈的機會，但最差的時刻已過，形勢上風險減低。

樓價升幅高過工資 社會不安

無可否認，樓價回升主要到資金推動，礙於打工仔收入較樓價升得慢，樓價出現過度波動，無論是升或跌，或許造成社會的不安，何況發展商賣樓過火，無視賣樓花秩序，以穩定樓價為大前題下，一石二鳥順勢改動賣樓新規矩，試圖在可控制範圍之下從樓價升溫源頭開始著手。

不過個別炒家指出，新措施對炒賣二手樓為主的炒家並無影響，「新盤動輒300至400萬元，並不是上車客杯茶，市區樓價300萬元以下還有很多選擇，尤其是香港島的二手居屋或單幢樓有很多機會，如早年買入了一件位於灣仔道一帶的舊樓只需200萬元，扣同代理佣金2萬元和10萬元物業翻新費，帳面利潤已逾40萬元。」從這炒家口中斷定對樓價的影響輕微，待有平貨時準備執金。

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