一名快為人父的置業考慮

一位友人在去年賣了居所後，轉買為租，適逢快當爸爸，便有意在年初重新入市，礙於樓價飛升下未能趕及入市，但不認為錯過入市時機，反而把錢暫時留下作為快出世的兒子教育基金。

眼見2008年樓價升得很快，便把心一橫，售後租回單位兼賺了近70萬元，想待樓價下跌後重新入市，最近接獲業主通知，已把單位轉售予一名內地客，新業主計劃加租1成，兒子將於暑假出世，為免太座搬屋觸動胎氣，與及樓價在高位徘徊，暫時把重新入市的計劃押後一年。

先賣後租 波動市押後買樓行動

他認為樓價有起有跌，最重要是要看本身有沒有置業的需要，本身由二人世界的家庭快增添成員，焦點已全身放在安排兒子出世的開支，心態上出現了新改變，並不一定要買樓才是人生目標，太太安安全全誕下胎兒，和兒子健康快樂才最重要。

這名友人給老樓一個啟示，人生可以分為三個階段，第一個階段如何在首30年充實自已，在這個社會要生存必須與社會競賽；第二個階段是如何理財，應駛得駛，以及作合適的投資應付最後一個階段的生活所需；另外人生除了置業安居外，還要尋找人生的新目標，可以是個人健康、可以是持續進修或是周遊列國，不要被珈瑣纏擾著，要活得快樂，老樓對這名友人的決定十分支持，希望三人生活健康，樂在其中，好好享受新生命的誕生。

後市未明朗 易做錯決定

面對波幅市，大家要權衡輕重，若果冒得起跌市風險，短期波動實不應過早有太大的反應，若果跌市沒有如期的深度，隨時花了時間兼傷神。如老樓了解到個別新晉投資者小試牛刀，但因個人對樓市沒有信心下選擇撻訂的行動，賠上了數年的積蓄，因此短時間樓市基本因素沒有很大的改變，如低息維持一段時間，與及市場資金仍然充裕。

大家不如5.1黃金周假期與家人到郊外走走，吸收大自然空氣，暫把投資賺蝕一事忘記，開心享受兩天的假期吧。

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連環推地 難見天價

今天港鐵位於南昌站上蓋截意向書，初步以大型發展商為主；與此同時，地政總署落實了兩幅豪宅地皮的推出時間表，連同原有的東涌和粉嶺地皮，即是未來3個月合共有5幅地皮推出，共提供近7,000伙單位供應。

東涌粉嶺地 價值變數大

在推地時間表上極為緊密，發展商們不需要互相競逐，最終地價料較溫和，不像以前高於市價很多，二手樓價亦會按氣氛自動調節下來，始終對於賣了樓的發展商資金較為充裕，形勢較為佔先，按本身集團需要補充土地儲備，因此這段時間碰上政府訂下賣樓花措施前夕，樓市氣氛會有所保留，以便觀察賣地反應和措施的成效。

位於何文田和山頂兩幅豪宅地皮價值較高，料合共約值200億元，至於兩幅以發展中小型單位為主的東涌和粉嶺地皮，變數較大，尤其是當居屋貨尾和活化居屋政策同期發生，客源相近下，樓價在200萬元至300萬元的私樓貨源必定受影響。何況政府關注細價樓炒賣情況，若果地價過高又重新刺激區內二手樓價，老樓估計發展商在連續有五幅地皮推出，在取捨下，天價難再現。

東涌一名前綫代理表示，成交量雖靜了下來，但樓價並未出現很大的折讓，「不少炒家抱著執平盤心態較強，現時氣氛只對新界區炒過籠的細價屋苑造成影響，短時間未造成很大的打擊。」而事實上東涌二手樓成交量開始轉靜，與勾地後明顯回落。

下月落實推居屋貨尾

老樓問過市區多個大型屋苑前綫，價穩量跌是事實，除了個別投資者減持已帳面獲利的單位外，整體業主心態只是輕微受阻，買家多轉觀望態度，預期下月成交量會較4月上半月減少最多3成左右，減價幅度只有1至2%而已。

還有下月房委會會公布4,000餘伙居屋貨尾推售安排，與及活化居屋的初輪商討，有新地兼有現樓供應，料對中下價樓的影響將會較明顯。

可見在7月暑假來臨前後時間，樓市依然會受到整體大市氣氛影響慢下來，尤其是四幅土地拍賣結果高低和反應，具樓市參考作用。

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炒家鬥耐性 趁機執平貨

近排政府密密出招，即刻令到樓市放緩升勢，加上早前入了貨的投資者帳面獲得利潤，故錯覺以為很多平貨執，連一些大炒家亦趁樓價高位停一停，把錄得利潤的獲利盤減價求售。

所謂減價並不是擘價，而是擴大議價空間率先套現，事實上價位只是輕微回落1至2%，有個別屋苑僅是成交量降，等待風聲稍為放緩後再定略。

知會相熟代理 壓價尋寶

一名大炒家明言，曾財爺只是針對樓花規管，並未直接打擊二手樓價，手上數十件細價樓已獲取兩成利潤，暫時減持數個單位，待樓價回落後再度入市，他估計最多只有5%回落，回套今年第一季升幅。「政府不會直接打擊用家盤，目前息口低，租金回報超過3厘，內地打擊樓價措施在港不適用，何況未來供應起碼兩年後的事，大戶始終要找投資渠道，購買物業勝算仍然最大。」

他較早前已知會相熟代理，若小業主心態弱趁機壓價，假若有超過市價低一成的荀盤，即刻替他落訂，在過去一個周末，實際上低於市價的目標單位並不多，同時行家同樣抱這種心態，那裡會有平貨買。

一名港島東區投資者有見區城市花園近月的樓價升幅相較太古城及康怡花園等藍籌屋苑仍有水位，故經考慮後，即積極參觀城市花園單位，日前看中屋苑一個3房連租約單位後，即斥845萬元購入，料新租金可享約3.7厘租金回報。

摩貨比例1.56% 集中200萬細價樓

一間大型代理行表示，過去數年摩貨比例持續偏低，業主精明了許多，不會給予超過3個月成交期，炒家透過摩貨賺的利潤不多，近年只發生在新盤中，「距入伙有一年多，他們以建築期付款，過去一年樓價升了三成，若短綫炒賣利潤都不夠給釐印費，所以甚至要求1個月成交，費事被業主反口封盤或賠訂。」

事實上，據代理數據顯示，截至20日為止，暫錄摩貨註冊僅錄得91宗，僅佔整體二手市場的1.56%，相比上月同期的101宗下跌10%，料全月數字將與上月數字相約，維持約200宗以下水平。若以金額分佈，本月摩貨註冊量，大部份為200萬以下細價物業，暫錄43宗，佔整體摸貨註冊47%，其次為200萬至300萬之摸貨註冊，錄得20宗，佔整體摸貨註冊22%，可見約7成摸貨個案為300萬以下之物業。

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淡友減磅 好友趁低吸納

以前政府出招打壓樓市，力度比現時更直接，如把銀行按揭由9成收緊到7成，亦修改釐印費提早付交由完成買賣後，改為簽訂初步買賣合約(俗稱大訂)，以期增加炒熡成本，誰不知樓價升勢制止不來，炒家適應了新規則照炒無疑。

財政司長曾俊華提早的9招12式，用意旨在提高新盤透明度，暫無意打擊樓價的意圖，如老樓上周所指，換來的政府代價可能更大，因此試圖以推出似新實舊的招數來阻止升勢。

昨日在一個公開場合上便指出，樓價自今年1月份的升勢，來到3月的確是放緩了，由於低息環境及現時的少供應下，為免樓市出現泡沫，有需要持續性監察樓市表現，有需要時才會推出新措施來抑壓升勢。

政府順應民意 規管賣樓花

其實這9招又好、12式也好，基本上是連消帶打，一方面在心理上造成樓價阻壓性作用，最大作用是規管不良一手銷售手法，這是多年來對發展商無力規管下，使他們有恃無恐，個別手法不善的發展商利用市民的無知抑或是混亂的賣樓秩序，以假亂真，從中得益，令市民在缺乏透明度下，連買了什麼也不清楚。

規管始終是找一個好時機，政府在此刻以民意作強大後盾，背著為民請命來限制賣樓的自由，有無王管年代變成有監察，起碼在市民在投訴有門的時候，使發展商未敢過份造作，山雞當鳳凰，魚目混珠。

對於未知結果的小型投資者，為免資金被鎖，選擇止賺離場，如早月前被炒高了的天水圍嘉湖山莊和栢慧豪廷等炒家樂園，據前綫董事級老友所言，只是減磅放售個別已賺了合理利潤的單位而已，反而在套現後伺機以低價換貨，再炒一次，他們估計只是量跌價穩，第三季當措施威力減弱後，積壓的購買力再度爆發出來，可能更較第一季更硬性，升勢更明顯。

二手冷郤 少了競爭

一廂情願或是看得清楚，只是個人意見，而實際上，被炒得過高的細價樓二手樓市成交的確慢下來，反而有市場、有買家的地區，因少了競爭，反而吸引了用家或投資者入市，他們均有需要自用或儲貨心態較強。

如將軍澳區，當區內房協下月開始為夾屋貨尾叠翠軒買家揀樓前，一些抽不到前籌的夾心買家，反而藉市況轉靜之時，向區內業主議價，不乏成交個案，帶旺了新都城、將軍澳廣場維景灣畔細單位成交。

又如沙田第一城1座低層C室，面積約395平方呎，成交價為177萬元，平均呎價約為4,481元，較市場造價低約4%，現時同類型單位造價一般錄逾185萬元水平，故上述單位開盤首天即獲投資者承接，個人評估市場正逐步消化政府出招的消息，其後樓價有望重拾上升動力，遂斥資入市搏短炒，現階段擬先將單位放租，以同類型單位平均租金約7,500元計算，料租金回報錄逾5厘。

市場好淡爭持大有人在，傳統屋苑勝在有穩定回報及租金收入，在這段煙霞大霧期間，看來相對較被概念炒高的二綫屋苑風險較低。

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踏入調整期 樓價大漲小回

剛過去的一周新盤依然只以大圍名城成為獨市生意，其他安排開售的全新樓盤欠奉，不過「醜婦終須見家翁」，無可能收埋不賣，包括信置等奧運站帝峯.皇殿和新地等的鴨脷洲南灣，在修訂售樓新安排後重新啟動賣樓程序。

買家出價審慎 二手成交回軟

老樓認為，只要按章辦事，不罔顧政府的要求，避也避不少。面對公眾在要求一個透明度高的買樓資訊年代，縱使成千百對眼望到實，反而更加做到公開一點。

市場對於上述兩個蓄勢待發的全新樓盤寄望很高，礙於需求仍高，假若取價公道，仍不失是一個大好時機。基於前者要待批出改圖則通知、後者仍待售樓同意書，按群情也需要待批出一系列批文後才能開入直路。據了解，本周內兩方面隨時有進一步的消息公布，離開售期不遠了。

上周末各區二手成交量明顯減少，不排除是準買家一方面要待消化不利消息後重新部署，另一方面由於業主叫價仍偏離可接受水平，導致成交後勁不繼，何況房協480伙夾屋安排入資格者揀樓，市場仍然會看看這兩周的樓市變化才安心入市。

新界細價樓超買 調幅5%

老樓多篇專欄強調，樓市急升後放緩下來是很正常的調整，同時二手業主出現不理性叫價，即使政府不發布售賣樓花9招12式新招，樓市也會因超買而需要消化下來。

上周傳媒訪問老樓時，問及政府新招對樓市的影響，便強調那些超買的二手屋苑，會藉政府狙擊炒家行家稍為回套。成交量會下調2至3成，樓價有機會在今季調整5%以來。

這個估計是相當合理的，主因樓市基調其實沒有大改變，息口依然低，新供應是未來兩年後的事，今年供應仍維持1.5萬伙以下，過去兩年新盤吸納量每年1.5萬至1.6萬之間，仍然是求過於供，如上周老樓在蘋果日報專欄所言，內地資金轉投二手屋苑將更明顯，二手樓價有新資的支持下，藍籌屋苑抗跌力較一般二綫屋苑為高。

上季市場鼓吹以追落後言論推動新界樓，事實上新界細價樓在過去兩個月超過5%以上升幅，今季回套也只不過是打回原形，除非政府出招打壓炒家新招短期出擊，以防樓價再度急升，否則第二季調整正好如政府心願，回復健康水平，也不想樓市大幅波動，提高特區政府的政治風險。

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小甜甜百合花豪宅 今春「盛開」

落成逾5年，坐落於淺水灣道129號的超級豪宅The Lily，下周二邀請傳媒實地參觀。這幢充滿已故華懋集團前主席龔如心一生傳奇的港島南區大宅，終於揭開面紗公開傳媒前，亦標誌著華懋小甜甜栽種的百合花豪宅，可於今年春季「盛開」。

淺水灣道129號 現值150億

根據維基百科資資料顯示，豪宅所在位置前身是一座建有80個單位的英國軍官宿舍。1997年8月，該地皮被政府以住宅用地拍賣，最後由華懋集團前主席龔如心親自在拍賣場以55.5億投得，每平方呎的價格約1.626萬元，打破當時香港住宅地皮呎價的紀錄。該幢淺水灣新地標估值約130億至150億元。

大樓於1998年中開始興建，耗資25億港元，於2004年中後期落成，但華懋集團曾計劃每平呎3萬元發售，但一直只聞樓梯響而已，沒有落實售出任何單位。到了2005年，華懋集團曾向政府申請改變用途作酒店，2008年11月批出改為酒店用途。

龔如心生前曾表示要把它改為酒店，可以讓更多人來共享海景，而不是大門緊閉供少數人佔用的豪宅。只可惜補地價太高而改變初衷轉為出租式住宅用途，由拍地至正式推出招租歷時13年。

該大樓由英國著名建築師Norman Foster設計，利用力學原理大樓由下而上漸進式地向外展開，像一朵盛放的百合花，也是小甜甜最愛的花卉。大樓樓高30層，共有110個單位，所有單位均擁有海景。

正式招租 設3個示範單位

大廈的外牆裝設了由電腦控制的彩燈系統，在每晚的下午5時半至晚上8時半，系統會以燈光在大廈外牆上顯示出不同的圖案。

據華懋集團有關人士向老樓介紹當日行程，除了在現場舉行招租首場記者會外，公布出租詳情後，便會參觀在現樓設計三個示範單位，記得於年前內部裝修期間，曾有人到現場參觀，內部建築優雅，當然首推望著淺水灣海灘全景，每當夕陽斜照時景緻優美，位置處於正中央，望海大廳面積等同三個籃球場。

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官方三部門 全方位監察樓市

運輸及房屋局局長鄭汝樺是近日最勤力問責局長之一，經常落區會見業界聽取意見，日前亦電台訪問中重申12式樓花規管措施立場，再次向發展商提醒他們「不守法、不可賣樓」的言論。她昨日所言只是加強語氣及重申不依守則後的嚴重後果；老樓反而在另一場合中，消費者委會總幹事劉燕卿的言論更感興趣。

消委會總幹事劉燕卿歡迎規管樓花新措施，她指以往消委會收到有關一手盤銷售投訴，包括資訊不足，示範單位失實等。現時要求第一張價單要包括更多單位，是一個很大進步，改變以往「擠牙膏式」的售樓方式。新措施亦清楚訂明100伙以上是大項目，小型項目為100個以下，令消費者更清晰。 劉燕卿認為，若新措施成效不彰，政府應考慮立法。

消委員擬派員 到示範單位觀察

同時她指出，地監局會監察發展商有否跟足指引，消委會亦會跟進市民投訴。

老樓並不了解是在什麼場合發表上述言論，但明顯官方在推出新措施後，包括消委員和地產代理監管局會各司其職，按其工作範圍內可做的便做、甚至可以做多一點。在收音機隱約還聽到劉女士對傳媒說，有需要的話，不排除派人落示範單位跟進，看看發展商還有沒有其他可以做好一點。

記得年前地產代理監管局為了跟進代理違規行為，包括宣傳品和分行張貼的資料真實程度，派大量人手和資源跟進，並配以懲罰來加強阻嚇性。記得曾有一次代理行張貼過期獨家代理盤，裁定罪成兼罰款20萬元，甚至有代理兼停牌個案。

官府留意 代理樓市言論

其後一手興旺，代理秩序又成為另一個被詬病問題，影響市民出入和生命安全，地監局更派員往地盤售樓處巡視，即時登記違法代理資料，若檢控作實的話，即時提出控訴不會口頭警告。

包括運輸及房屋局以內的多個部門，似乎認真對待地產圈中各個環節，連消委會也加入監察部門，再顯示政府欲打壓不公開賣樓影響公眾利益資訊不違餘力。

再者，政府打了開口牌，接下去便是發展商的是否守法，一名高官對老樓表示:「既然公布了(9項規則)，那要看他們(發展商)如何履行了，預了他們有方法避免犯規機會，尤其是賣樓現場氣氛很易令市民錯誤判斷入市，提早發放資訊好讓市民自己計算，那時受到現場環境影響的機會減低。」

老樓還聽到，早前政府內部對於代理商不斷發表唱好樓市的言論甚表關注，至於懷疑與託市有關就不得而知，從各方渠道反映出政府的決心不單只是規管發展商賣樓，對影響到樓市的資訊亦會十分留意。

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樓市降溫措施 部署下一擊

昨日政府公布優化樓花發售的新措後，有人問老樓政府日後有冇新招，我答:「一定有。」從近日政府高調打擊行動陸續升級，看來第二季假若樓市依然冇反應，新招一定來。

正如財爺多次重申，必定密切留意樓市發展，有需要時會加重令樓市降溫成效，究竟政府內部是想什麼呢?這點真值得深入研究。

供樓負擔比率急升 響警號

曾有官員向老樓反映，月前推出提升樓價2,000萬以上豪宅釐印費和規管樓花增加透明度初步指引後，外間評論為「無料到」。樓價照升無疑，同時發生疑似造價和託價事件，更令政府堅持實行一個公平及公開資訊渠道，因為這與大眾福祉有關，而一個平穩和健康的樓市發展，對復甦中的經濟有莫大關係。

從過去一段時間運輸房屋局和發展局方面高調推出新賣樓措施和有秩序供應新地皮政策來看，政府有很大決心抑壓樓價，首先便要加強訊息，增強連串行動的成效。

如財爺昨日指出，在供款能力方面，以購買一個實用面積45平方米(約485平方呎)的單位，並採用一般20年期按揭計算，其供款負擔比率由去年第4季的38%，而今年第1季的初步數字是42%。這個數字雖然低於過去20年的53%的平均水平，但上升速度比較快，已令政府提高警覺性，預警或會重推打擊炒樓舊招，如制新樓禁止入伙前摩售與及提高2,000萬元以下物業釐印費等。(可登入財司司長演辭全文)

打擊炒樓舊政 隨時重生

他指即使樓市近月的升勢稍為放緩，但樓市泡沫風險增大的壓力仍然是不容忽視的。預算案的措施正陸續推行，雖然部分措施如增加供應等需要一些時間才能全面發揮作用，但會加緊加快落實這些措施，讓它們可以盡快推出，減低樓市形成泡沫的風險。

規管一手樓花新9招只是針對透明度，並不是打擊樓價，反而二手樓市過度超買，炒家過份活躍，影響市民置業機會，從而提升了資產泡沫風險，政府有秩序令樓價逐步降溫從而緩和市民對樓價高企的怨氣。即時推出兩幅豪宅地和港鐵推出南昌西鐵站上蓋地皮，連同下月兩幅分別位於東涌粉嶺地皮拍賣，可以多增加數千個住宅單位，增強供應的訊息，使市民無需過份憂慮，樓價持續升幅入市無期。

有人認為新措施擋不了樓價升的事實，這也不是政府單方面可以隻手遮天。老樓認為，不是藉此顯示官威，反而是擔心接受不了樓市泡沫爆破的政治代價，重蹈背起負資產的包袱。

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內地投資新丁 微賺離場

內地加強打壓房地產力度猛，連續兩天本港傳媒繪形繪聲，鋪天蓋地報道，即時也出現內地客減持港樓把資金調回國的消息。老樓向來跟進內地客來港買樓心態，縱使有斬倉行動也之不過是少部份投資者的行為，反而樓價過熱促使成交冷郤反而是好事。

有代理指出，去年一組福建幫投資者購入逾40伙將軍澳領都單位，近日受內地政府打擊樓價，急放放售手上單位，被形容為「賣(港)樓救樓（內地)」，但老樓聽回來郤是另一版本。

購入呎價4,400元 已售20伙

話說去年一班來自福建房地產的投資組合，一直有在內地投資房地產，在港買樓郤是新丁，合共逾10人的投資組合，以每平方呎4,400元購入領都(日出康城二期)40伙單位，一直欲在入伙前賺少少離場。

經過數月的放售，已先後售出逾半單位，即約20餘貨，普遍少賺離場，不是因為看淡本港後市急求售，也沒有以超低價位出售，按市價放盤。

其實過去兩年來港的內地投資者，基於內地曾於去年中開始打壓內地房地產，曾有段時間轉移投資陣地來港投資，可謂小試牛刀，這情況也曾在2008年天水圍栢慧豪園及屯門豫豐花園時出現，這批位於深圳河對岸的內地同胞約佔3成，抱著一試心態來港投資，以同樣短炒圖利策略，當時已在入伙前售出的大部份。所以對一般慣性來港投資的常客有分別，亦對香港樓市並不太熟悉，內地政策出台把焦點放回最重點市場是很正常的。

入市轉審慎 只旺新界細價樓

不過事實上近一周樓市並不是內地客克制專利，即使香港客也認為政府快出招抑壓樓價，亦開始留意市態變化變得小心好多。

據地區代理形容，業主看好買家審慎，買賣拉鋸下各區成交已開始回軟，除了新界個別區域細價樓炒風仍熾熱外，市區和豪宅市場較上月成交量分別有3至4成的跌幅。

市場仍發生內地客入市的個案，如深井縉皇居，一名鍾情相連單位的內地投資客預算斥資連掃多伙，剛以800萬元購入3座中層B及C室，面積共約1,776平方呎，平均呎價約4,505元，較市場低5%。

今年首季以申請投資移民來港買樓續有上升之勢，同時人民幣有秩序升值，同時內地打壓房產，逼使有投資感的內地客尋求來港分散投資，當本港樓價進入調整期時，這批內地中堅又會重臨香港樓市。

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樓市瘋了 小心泡沫爆!

剛過去的一個周末，無論新盤抑或二手都靜下來，反而兩幅被勾出拍賣地皮的地區，包括東涌和粉嶺的二手睇樓量又再次興旺起來，並且出現投資者入市的跡象，這也是老樓最擔心的事情，當樓市只炒消息，缺乏資金的支持，很快便會靜下來。

東涌和粉嶺地皮被業界預期將刺激區內熱潮，事實上同區內多年沒有新地皮供應，本身有夠的購買力，加上被勾地消息廣泛被炒作，使業主過份憧憬未來樓價會大幅上升，遠超市場購買力能不支持下去。

勾地炒高細價樓 超出市民能力

按現時東涌平均樓價亦被炒高，雖則仍與市區有一大段距離，但要冷靜分析，為何有這距離，除了交通的主觀因素考慮外，最重要要看樓市前景。

代理調查指出，受惠勾地效應刺激，東涌區兩大屋苑映灣園及藍天海岸的成交量大幅彈升47%至上周的178宗，打破歷史紀錄外，而映灣園亦同時以52宗買賣，首次超越嘉湖山莊、美孚新村及沙田第一城等傳統龍頭屋苑。本月至上周為止，整區二手成交將近200宗，放盤數量亦較上月減少兩成，很大程度上是因為業主看好賣地價，暫時封盤不賣，靜待賣地後才重整策略。

粉嶺區屋苑同樣出現類似情況，令到一直不受投資者留意的低價二手物業，亦開始現炒風，更甚者現追價賠訂封盤情況。

由年初豪宅瘋潮帶動下，市區中價樓亦開始跳價，單單是3月份升幅驚人，但總不及細價樓的升幅，單以沙田第一城為例，細單位由年初的每呎4,600元，升至每呎5,000元，升幅接近1成。而嘉湖山莊更有過之而無不及，升幅竟超過1成，呎價平均達2,700元。

特首曾蔭權去年曾指新界西北區樓價仍有不少每呎4,000元的選擇，意味了樓價被追落後的藉口，也提醒了投資者加快入市，政府不會那麼快便出手打擊；而一般小市民亦被說服了遷入新界西北區，那麼特首有好心做壞事之嫌，連新界樓港人也很快也買不起了。

代理撥火 投資者掃貨

加上代理推波助瀾，不斷發出樓市好景的預期，更令市場訊息加深了樓市必升的願景，使心大心細的市民也在這時樓價高的時刻被轉移入風險區，高位接了貨。

如一份大行報告指出，2010年第1季待售一手私人住宅貨尾量按年下跌10%，減少886個，只有7,967個。貨尾比重只有10.2%，按年下降0.4個百分點，是5個季度的新低。反映發展商積極推售新盤，銷售成績良好，新盤貨尾數字繼續低企。

貸尾減少只能反映供應量來不及補充，由去年至下月，總共有5幅地拍賣後，當中4幅住宅地皮合共提供逾3,000個單位，還有舊樓重建比例，樓市是否再延續升勢難以判斷，但肯定的未來兩年供應肯定會增加了，能否有充夠購買力支持，當然專家會引述大堆數據支持。但老樓提醒，樓市不會永遠升下去，明年息口會有變化，資金會有一天流出，如昨日香港金融管理局公布，3月底綜合利率為0.12厘，較2月升1個基點，反映香港銀行同業拆息上升。月內隔夜及1個月或以上期限的銀行同業拆息，上升1.5 - 7.8基點不等。準備入市的買家，小心入市風險，已轉入危險區域了。

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官商請冷靜 共同解決分歧

在政府總部內，一名高級官員談到樓價時，指出現時樓價高企，上車能力大打折扣，但政府對復建居屋問題上要小心處理，避免使市場有錯誤訊息懷疑政府決心。

此名官員對於時下年輕人士感到上車吃力也難以理解，除了市區新盤外，其實也有不少樓齡較高的單幢樓物業，以及新界區二綫區域也有不少二手供應，似乎大家焦點放在新盤之上，忽略了這類樓盤。

各抱不同立場 樓花規管未達共識

在去年10月施政報告後，特首曾蔭權表明對樓價的關心，開始責成幾個政策局去制定相關樓市報告。並跟進一些可行方法，不過正當各界開始留意樓價是否出現泡沫時，熱錢再大舉入市，並且開始脫離部份中低收入人士的上車能力，故此力度開始加大，不只出口術咁簡單，新政將陸續有來。目的只有一個，便是把火熱樓市冷下來。

老樓過去數個月不斷跟進這方面的發展，發現了官商有明顯分歧，而且分歧愈來愈大，基本去到一個開始懷疑雙方誠意的地步，觀乎日前運輸及房屋局局長在參觀多個示範單位後，單方面向傳媒表示定出三項增加新盤透明度的要求，在此之前並沒有正式與香港地產建設商會取得共識。這一招突擊遠超商會的預計，故在第一次會議中並沒有達成任何共識，續要舉行另外一次會議來進一步「溝通」。

據老樓收料，發展商方面感到政府霸王硬上弓，在未取得雙方同意下似乎有意單方面定下規則令發展商接受，逼人就範。在這立場上仍嚴重分歧，若果雙方不讓步，料難以預料有實質的進展。

政策不定 影響市民上車心態

正如一名發展商私下表示，現時個別傳媒已把焦點放在示範單位裝置，更找記者帶備量度尺測試發展商的容忍程度，市民同樣認定發展商必定「呃秤」賣「縮水樓」，增添售樓前綫人員的壓力。

老樓郤認為，真金不怕紅爐火，若果大家處事均真一點，拿出一點誠意，不會出現有很大的矛盾，如食品標籤，列明所有樓盤的資料或真確張貼在售樓書相關推廣刊物上，讓消費者更加清楚是大眾願望，做多一點少一份風險，踩鋼綫賣樓過得一時不過得一世，最後還需要受到社會監察的，有句成語「童叟無欺」也是生意之道。

一日官商放不下成見，最擔心郤令買了樓的用家，或尚未上車的市民，面對這敏感時候訊息混亂。買了樓驚政府落重藥打擊樓價；未上車的未知置業何期。彼此要冷靜下來商討，問題才有機會解決的。

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內地通脹高 同胞來港買樓收租

內地中央政府連環出擊，不斷以措施打壓樓價升幅，正如上周老樓在經濟一周內專欄中，引述一名深圳友人說，正因內地通脹加劇，買樓防貨幣貶值是大圍人的心態，故無論怎樣加重買房成本，若果有錢的話也會買樓，買的不只是一間，而是多間；不只在內買，更會在香港買。這樣令香港樓水源供應不斷，政府想抑壓樓價的心更難。

內地中產戶 買樓抗通脹

全球面對資產價格升值，除了歐美經濟仍有待確認復甦外，亞太地區包括內地和香港，受到內地對資產需求強勁，資金假外求的趨勢入然發生，中國人向來熱愛買樓保值，這股趨勢令香港樓市改變了需求模式。

中港兩地經濟模式拉近，生活需求接近，如老樓早前趁復活節5天假期曾赴上海，當地消費場所便有很多本港品牌開業，價錢由於比香港貴，故此一班名牌購物黨來港瘋狂購物，對香港成為很重要旳消費者，故此在當地開業讓當地消費者認識更多，加深來港旅遊時購買印象。

近年本港發展商除了開拓內地商人的購買力，吸引來港購買高質素豪宅外，近年連一些屬於本港大眾市場或換樓客為主的新盤，亦放重了內地客的比例，不單只是針對內地富商，還針對一批買樓收租和近年提升為中產的小富戶，開闢新購買力來填補一批在97年後已萎縮了的中產家庭購買力。

由於內地經濟增長強勁，未來一年也遇到高通脹，人民收入上升也要尋求資產保值渠道，經過多年的認識增加，來港投資房地產是另一個排洪(資金)渠道，估計這方面資金會有逐步上升之勢。

買西九龍太古城樓 回報穩定

結果會令到港人由於工資追不上樓價升幅，或是被內地資金掃高了樓價，港人能要買新界區的樓盤，即使傳統由港人購買的藍籌屋苑亦開始被內地客所取代。

據過去數個月的觀察，內地人開始對租金穩定和高質租客的藍籌屋苑多了興趣，除了價錢現較新盤吸引外，還可以收取高租金回報，這類資金買家已在西九龍四小龍、太古城、海怡半島等知名屋苑內出現，風水輪流轉，內地買港樓收租。

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新政未落實 新盤偷雞賣

當運輸及房屋局與香港地產建設商會研究有關樓花售樓優化措施之際，多個已收到或等待售樓同意書的樓盤，計劃加快開售時間，似乎有意逃避可能短期內公布新措施，及早提前賣樓。

南灣帝峯隨時賣 「跟足現指引」

在商言商，有生意做一定不放過任何機會，既然樓市購買力不減，二手貨源又被業主瘋狂提價煞停，發展商無理由放過賣樓大好時機，正因為官府早前只提議加強三項樓花賣樓新政，尚未與香港地產建設商會定好內容和推行日期，在機會成本下此刻賣樓並無不妥，但會否令官府更加大力打壓，這點也是值得關注的。

據老樓了解，官府一直對發展商不透明度賣樓關注，認為若果任意妄為可能造成樓價更脫疆，令樓價高企變成社會問題，今日不制止，他日更難管，所以發展局及運輸及房屋局連環出招，期待定下一個透明度更高和避免樓市泡沫爆破的安全綫，不過你有張良計、我有過牆梯，在現行售樓同意書指引下，發展商仍可以「跟足指引」賣樓，暫時未有與官府的建議措施有直接衝突。

樓花改善細節 官商未達共識

如由信置等發展的奧運站帝峯.皇殿和新地等的鴨脷洲南灣，兩者均可於短期內展開售樓程序，兩者明言會跟足賣樓指引，如派價單時間、內購售賣安排暫時沒有違規，似有意迴避過這段敏感時刻。

由於兩者已基本完成示範單位布置和裝備，只待老闆㩒制便可以開始進入賣樓直路，新地更表明示範單位並無加設清水房(即標準單位)，料一切仍可現有本子辦事，不刻意增加或超越現時的基本賣樓要求。

至於另一個由市建局及新地合作發展的大角咀形品.星寓，向代理指出短期開售的機會甚高，但無表明何時開放示範單位予公眾參觀，示範單位設於銅鑼灣世貿中心，據聞開售時仍會在總部灣仔新鴻基中心進行。

其實官商對增加賣樓透明度態度一致，但仍在內容上出現分歧，如示範單位的呎寸要與現樓大小一致、買家能否在室內度尺安排等等細節，持不相讓態度，即然尚要商談一段時間才達成一致共識，發展商也不會放過賣樓時機。建議此刻市民睇樓前隨時提高醒覺，保障自己的權益了。

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揭鄭汝樺狙擊新盤招數

狼來了，正當業界以為財爺在抑壓樓價措施「無料到」時，運輸及房屋局局長鄭汝樺郤主動出擊，在參觀多個新盤示範單位後主動提出多項改善措施，究竟手上還有多少個秘密武器排隊發射，老樓連日來向有關當局了解後暫時未有新進展，反而局方已聯同地產代理監管局和消費者委會員三方面各自發功，以密集式在本身管轄的範圍內辦事，似乎仍有後著。

地監局發信代理 重提執業指引

據老樓得悉，鄭汝樺每次親自拜訪的示範單位，均有在數天前禮貎上知會所屬單位，在沒有清場下由發展商高層陪同參觀，期間實有參觀其他人士在場，顯示並無特意安排，使鄭局長看真點。

與此同時，監管全港2.3萬名代理從業員的地產代理監管局，也在早前向各大小代理發出執業指引，重申代理要強力執行有關指引內容，包括在未獲得新盤授權下，未可進行樓盤宣傳和推介工作、向買家提供正確無誤的樓盤資料和不可樓盤範圍進行截車兜客等守則。看來代理監管局亦逐步配合運輸及房屋局的規管樓花的各項動作。局方負責與發展商溝通如何守法賣樓花、監管局嚴辦違規賣樓的代理從業員，一手樓花正規化、守秩序，使買家可以透明度高和接收正確樓盤訊息才入市。

對於上述的行動，據前線人士透露，公司方面亦重新要求前綫同事需嚴格遵守，也以相同態度視乎新盤開賣進度提供賣樓協助。

07年至今 消委會接20宗新盤投訴

另一方面，由於消委會月前也接到個別市民投訴一手樓花銷售手法，現時處理個案，若有結果亦會運輸及房屋局方面溝通。消委會07年至今接獲20宗涉及樓盤廣告失實的投訴，包括位置失實、誇大樓層、優惠不兌現與插圖超現實等。消委會總幹事劉燕卿早前曾對傳媒表示，近年所有開售新盤均包裝成豪宅，廣告中的「創意」也相應增加；部份新盤開售時，標榜優惠按揭，買家落訂後才發現發展商或有關方面根本提供不到優惠，「令到買家好徬徨。」

這時刻三方面齊夾擊，短時間內令到即將開售的新盤無所適從，開盤時間料受影響，由於香港地產建設商會尚要與運輸及房屋局商討三項新指引安排，仍要在取得共識後才向會員發出執行指引，故料一日未傾掂內容，一日不會有大型新盤開售。

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政府施連環拳 緩和樓市熱火

過去兩天本港樓市風起雲湧，繼財爺分別以調高豪宅釐印費4月1日正式生效後，運輸及房屋局也連消帶打，高調微服出巡新盤示範單位；另金融管理局高層亦重提醒市民要注意按揭風險，多宗官方舉動同時間發生不會僅是巧合，料好戲連番上演，似乎尚其他官方提醒跟著會發生。

金管局阮國恒 重提按揭風險

金管局副總裁阮國恒出席一個午餐會後接受傳媒訪問時指出，市民在買樓造按揭時，應注意兩大風險，根據傳媒報道，阮氏指要留心的包括按息上升令供款增加，對還款能力的影響，因為假設借7成按揭，還款期20年，按息每上升1厘，還款金額會增加約1成。另他日若一旦資金流向逆轉，亦可能對市場造成衝擊。

面對銀行在按揭貸款競爭激烈，阮國恒否認，金管局會向個別銀行發出按揭貸款指引，僅表示一向有與個別銀行，就按揭業務緊密溝通，他指支持市場良性競爭，但亦希望取得平衡。

樓價不停的升勢已成為特區政府密切留意的社會事務，單是首季累積升幅平均近8%，當中新界區細價樓升幅顯著，漸遠離一般市民負擔能力，這也是曾特首經常所說，假若民生樓價升幅過急而遠超市民能力時，特區政府不會坐視不理，連番透過增加土地供應和向利用超級電腦追查炒樓稅款，似乎最近樓價已超過政府可容忍的底綫，以條例和可用的方式使樓價緩和下來，將考驗第二季樓價的承托力。

增地皮推居屋貨尾 抑壓樓價

下月亦有一幅東涌地皮安排拍賣，成交價預期由30億至40億之間，每平方呎樓面呎價最高達4,000元，已超過區內現樓呎價，這股熱錢連同成本一投入房地產市場，即時刺激過烈，無理實質本身能力能否支持，開始出現不理性和搶貨的現象，難怪政府高姿態來狙擊發展商賣樓方式。

市場對於本月樓市仍充滿希望，因為港九兩地有新樓盤推出，發展商並以高價測試市場承接能力，初步反應一般，看來下一步將會透過賣居屋貨尾和推出大型地皮定期拍賣，三管齊下強力把樓市過熱情況冷靜下來。

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政府出新招 規範賣樓花

計劃在下半年開售九龍東的大型新盤，有發展商早已計劃在樓盤現場的商塲內建示範單位，並在可能情況下開設標準單位和示範單位比較，正因運輸及房屋局局長鄭汝樺宣布優化售賣樓花監管措施前，個別發展商已開始為未來賣樓作出新安排。

消費會屢接投訴 轉交房屋局

無論賣樓花的示範單位設備安排和賣樓透明度，多年被人詬病，常出現與現實有大程度的偏差和誤導消費者，即使立法會議員多年來爭取由局方監管要保障消費者權益，礙於本港沒有規管法例及遭受到業界反對，未能有效規管。

及至近年不少消費者對示範單位的布置與收樓出現嚴重偏差，質疑發展商存在欺騙成份，消費者委員會亦掌握了多次市民投訴及內部了解後，亦對個別投訴向運輸及房屋局反映，鄭汝樺經過多次參觀示範單位及與香港地產建設商會研究後，作出以下三項新增措施：

(1) 示範單位裝置及設備，與要交樓時相符；

(2) 樓花的宣傳的資料，須列明正確地區及位置；

(3) 涉及發展商高層內購之交易資料，必須公布。

研第二招 擬增公布首批價單數目

老樓認為，在賣樓安排亦需要陸續加入更多新條款，如需增加現時首批僅20伙價單、加快公布已成交單位的時間(現時為5天後)和加推加價的價單公布方式等，所以上述措施只是局方規管賣樓花的第一步。

最近有發展商兩次賣樓亦選擇了在樓盤現場開設示範單位，對消費者來說有以下四點好處：

(1) 市民對附近環境了解，減少了僅透過售樓書表面交待，使客戶更取得真實的環境比較；

(2) 除了設計師擺設的示範單位外，更開放超過一間標準單位，在無包裝下讓市民了解交樓是什麼標準，使人更覺公道；

(3) 間隔清楚，不會出現3房變兩房；不設房門頓覺提高真實感，好讓買家量度面積擺放傢俱；

(4) 實際景觀直接比較，如中高層的景觀不用揣測，誤導機會大減，亦可以從中讓買家選擇高層景觀的價位參考後，按能力和喜好自由選擇。

對於新近快將開售的新盤或添壓力，如信置奧運站帝峯.皇殿、新地鴨脷洲南灣、大角咀形品.星寓等三個樓盤，前兩者分別在奧海城二期和中環國際金融中心一期開設示範單位和售樓處，後者尚在建築階段，現樓難設示範單位，很大機會成為新指引下的參考標準，必成為運輸及房屋局監視目標。該發展商認為，在現樓開設示範單位將成趨勢。

香港樓論網亦在3月29日以「拆解新盤示範單位 五大陷阱」為題，網民請再瀏覽及細閱，在參觀示範單位時要提高警覺，做個精明的買家。

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租金落後樓價 削弱防守力

有指樓價升勢遇阻力，與內地是否閂水喉有關係，老樓早前以「成也內地客、敗也內地水」為題，剖析現時內地水源支撐，過去一年多樓價被資金挾升，與傳統與租金掛勾的定律相違背，缺乏租金升幅支持下，一般住宅物業回報將呈下跌軌，短綫對業主防守力不利。

租金回報率下跌 4厘以下

租金是來支持樓價，過去供樓平過租的利誘下，推動了租金轉租為買，莫過於計數後，認為長租下去不如買樓，一方面供樓平過租樓更化算，二來資產升值制造小財富效應。

的確在低息環境下，買樓輕鬆供樓，無論是先買後沽，抑或買樓收租，市民總有著數。以美國預期最快今年底才會加息，仍維持一段時間低息環境，礙於首季樓價再累積升幅8%，反而租金過去3個月只上升３%以內，原定收租客可以穩收最少4厘回報率，不少屋苑租金回報率已跌破4厘以下，防守綫被削弱了。

在2008年第4季租金同樣下跌了3成，但過去半年回升速度遠低於樓價，樓價炒需求急漲3成多了，租金追不上，形成收租回報率被迫下調。

若樓市整固 對收租客不利

租金升得慢過樓價是有道理的。一來租期一般是兩年，當屆滿後才會調整，去年樓價開始大幅上升，令到業主傾向賣盤，使租約盤渴求，那時回報率可保持4至5厘，買家鑑於供樓利息低於1厘，扣除供樓利息還可淨袋3厘或以上差距；還有可以透過加租增加收入，搶高了樓價短綫間偏離租金水平。

不過一旦在現有價位整固橫行，甚至調整下跌，由於改以轉售為租頓使租盤供應量上升，在競爭下租金隨時不升反跌，打擊買樓收租人士的興趣。

再者，利息回升再削薄了息口差距利潤，如回升至3厘，租金保持4厘，即是扣除管理費和租務成本，回報低於1厘，對買樓收租者並不吸引，所以估計亦變為樓價再升的阻力位。

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君匯港複式 成交達兩年

恒地西半山24伙延期交易郤引起政府強烈關注，有說買家要籌借資金來完成交易，中國人有句說話:「助人為快樂之本。」若對方無心賴帳，予一次方便、通融兩個月，也是中國人做生意之道。

08年呎價2.7萬 石化公司高層購入

不過，老樓據聞奧運站君匯港一宗頂樓複式交易，一延便多達兩年，及早於一個星期前見樓價飛升才完成交易，假若是一般單位，已經被發展商殺訂兼重售了。

這宗長達兩年期的單位，為奧運站君匯港2座頂樓單位，單位曾在2008年5月以呎價2.7萬元易手，一名來自本港知名石化公司高層連同一戶相連單位購入，涉及金額合共近2億元；據聞新買家買入後感到價錢偏高，除了相連單位在合約期內完成交易外，另一個複式單位一直未有如期交易，疑與發展商新地磋商何時交易時間。

及至最近樓市重拾上升軌，此名內地大戶衝破本身心理障礙，便與新地商討完成交易時間，及至一周前，雙方已就細節達成共識快將完成交易。

冰山一角 小業主待遇不同

最近天匯交易疑雲困擾恒地，連主席李兆基更與傳媒打賭，以1萬賠100萬，擔保交易是真的，由於客戶主動提出延期交易，故此給予兩個月時間，那時不會再延期，按一貫手續辦事。

可見每逢有大戶洽購單位，發展商給予的優待特別多，這也是做生意的手法，例子只是冰山一角，例子多的是。但假若一般市民同樣獲得到相同待遇的話，每個個案公平處理，老樓亦表支持。

在一般情況下，市民若要延期成交，會按樓價多加手續費如2至5%作為延期罰款，一般延期約3至6個月；至於大額成交期長達兩年，竟然在新盤買賣中也為普遍，發展商可以解釋為每一個案不同，故此有不同的安排，在這點並沒有細節上的解釋的確難有說服力。小市民亦或有個人財務困難，難以按期成交，但往往反遭沒收單位兼追重售後差價。

昨日香港樓論網向新地方面了解此完成交易事宜，暫未有回覆。

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升到將軍澳 樓市見頂訊號

簡直是近年罕見，長期受到源源不斷的新供應困擾的將軍澳區，被近月兩宗大事推動，連居屋也被掃貨，業界認為，當將軍澳樓價也被炒高，外區的換樓客湧至區內，區內平價貨也成為無價寶，更助長業主瘋狂叫價、非理性反價。

夾屋反應好 推動外區客睇樓

一名區內地產代理談及上月成交量，只及今年1月高峰期的8成，即約400餘宗成交，但樓價拾級而上，如新都城年初呎價還不過4,000元，目前非呎價4,500元選擇也不多。

主要受到兩宗區內樓市大事所刺激，當中將軍澳拍賣地皮月前由新地以每呎樓面地價4,600元奪得；期後房協推出181伙叠翠軒夾屋貨尾，引來大外區上車客湧至區內睇樓。發現了當中不少嫌棄夾屋質素一般，連同補地價後變為自由市場樓價也每呎3,600元，不如在同區轉吼私樓。

話雖如此，由於將軍澳區佔上半數為用家上車或換樓，少有大型投資者尤其是資金充裕的內地客棒場，所以多次見頂後代表樓市快將調整，可視為一個見頂訊號。

最近的首推2008年3月長實推出日出康城一期首都，以每呎5,700元一晚內便把全部近1,800伙單位沽清，在信置同年5月推出沙田御龍山之後遇上金融海嘯，悉數用家被縛，淪入跌市中的受害者，樓價急跌2成，那時區內指標屋苑新都城兩房呎價亦回落至每呎3,000元以下。

97年新都城業主 痛苦經驗

再早於1997年，仍在樓花階段的新都城二期，引來大批炒籌客排隊和用家搶購，呎價曾逾至7,000元，一次意外足以致命，受傷人士的慘痛回憶：「一家人在市區難買到新樓，諗住到將軍澳置業，夾錢買樓，點知一場大跌市負資產捱到宜家，樓價尚未回到家鄉。」一名在將軍澳居住了近13年的業主對老樓說。

其實，將軍澳二手單位供應多，一手貨源也不少，還有新增地皮規劃在未來數年推出，樓價一直落後於大市和市區其他屋苑，2002年新地推出將軍澳中心和南豐於沙士年推出同區將軍澳廣場，均以平價取勝，才能做到理想銷情，可說是一幕將軍澳痛苦賣樓故事，即使先後已推售的領都和領峯，長實賣樓時也需動用九牛二虎之力才見成績，可見將軍澳區曾長期被樓市魔咒緊扣著。

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