大升不易 大跌也難

過去數年賣樓花可作視為兩年後樓價參考，二手樓很自然便是反映現價水平，若果樓花樓較同區二手樓賣高三至四成，刺激同區小業主腎上線，同步提價，但始終追不及新樓價，因此月前樓市轉靜時，二手樓價調幅也較新盤為少。近日形勢似乎穩定下來之後，準買家過去兩個周末已經出動睇樓，市面回復少少生氣。

市況突然轉好，除了因為賣地反應好之外，其他因素似乎未太大的改變，等同之前的調整市，有低息口和資金充裕支撐，跌幅輕微，樓市仍有向好或變差的機會，一半一半。尚未有清晰房屋政策和維持供應的賣地時間表，暫好難令市場有信心個市支持得幾耐，所以10月施政報告之前，未見到有任何訊號的改變時，大家仍要提高醒覺性。

買樓收租 回報勝存息

據前線代理指稱，「有個別更觀察了近半年時間，始終樓價並不是有大跌空間，而且個別不需要7成按揭的。」「買樓收租客也保持穩定，由於租金仍有向上空間，普遍大型屋苑租金回報率達4厘以上，遠遠高過存款利息，這班穩定的收租客買入多持有數年，故此有這兩類買家支持下，近期在樓市回穩下，又成為支撐大市的動力。」該名代理形容，縱使缺少了投資者入市，樓市反而更加健康。

特別留意的是，轉旺的二手物業，大部份為地區受歡迎的大型屋苑，而且亦較全面性，反映不同負擔背景的買家也出動入市，大市短期內回穩根本可以肯定。至於是否如市場所料回復升軌，老樓認為有點過早判斷。

由於今次回穩由用家主導，這類人士較為審慎，理性追價，何況預期全年樓價升幅放緩，現刻買不到合適單位，會留待資金等待下一次機會。同時政府正進行資助買樓諮詢期，不排除政策只會加快推出更多中小型住宅地皮和興建租住公屋為主要內容，筆者料下半年樓價上落1成波幅，大升不易、大跌也難。

炒家看好細價樓

同時炒家實力強，他們轉而採取中長線投資策略，並不在乎以摸貨期內的利潤，反而把持貨日定得更長，鎖定更大的利潤，這從近年摸貨比率徘徊在2至3%之間，未有大升的趨勢，更形成上月的鞏固市時，老樓認識的投資者，對細價樓充滿信心，該投資者說：「碰見平貨會買、臨近成交期的單位傾向上會。」

本年首5個月摸貨註冊佔整體二手註冊僅錄2.1%，相比08年高位的4.3%仍有很大的差距。由此可見樓市短炒氣氛並不旺盛；隨著6月1日政府推出9招12式後，已令整體樓市有所降溫，不過由於目前息率持續低企，供樓成本相對較低，相信不少業主未必急於出貨，因而估計轉售個案仍然維持低水平。

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