收購舊樓利潤 勝高價投地

正當下周二舉行今個財政年度第三度拍賣前夕，私人市場收購舊樓行動逐步升溫，環繞這批收購地區，皆以新發展區或港鐵沿綫衝著來，而且價錢也具競爭性，以減低在拍賣場上高價投地的策略很大的改變。

一直以來，發展商透過賣地場合和補地價來增加土地儲備，礙於不是每幅地皮皆適合每間公司的長綫投資策略，而且亦有其他財團爭奪，故能在私人地皮得到更多機會時，不妨多一個選擇，這也符合每間公司胃口。

恒地新地會德豐 舊區尋寶

以恒地為例，最近分別在大角咀及長沙灣一帶進行收購行動，老樓得知當中也不少是早期已「落釘」的物業，或重新啟動收購行動，據知情人士表示，恒地已先後動用了逾數十億元收購，有些已完成百分百業權，有些仍收購當中，料今明兩年會陸續完收購。

另外如新地、會德豐和太古地產，也各自在市區收購可重建的地皮，分別集中在港島西區，西半山和荃灣等地，先後透過私人協議或向土地審裁處申請強制拍賣。這些地皮雖然不大，每幅面積約1萬平方呎，可建樓面約有9萬平方呎，已可以興建一至兩幢住宅物業，成本也控制。

在收購時也向小業主提出一個現樓合理價，如堅尼地城一幅舊樓地盤，兩年前的收購價以現時地積比率5倍計，樓面呎價逾6,000元，較同區7年新樓樓價更高；在完成收購後由於可重建樓面增至9倍，樓面呎價降至3,000元，連同建築費，土地成本起碼每平方呎4,500元以上，若果以現時新樓呎價8,000元計算，可獲得合理利潤。「一家便宜兩家著，當年小業主若把收購價轉買另一個單位，同時可獲得利潤，造成雙贏之局。」一名發展商對於未來兩幅豪宅地皮也不寄予厚望，認為懂得計數，這段時候不是高價投地的時機，過去兩次賣地也反映發展商出價保守，地價僅與現樓價相符。

港島區數幢舊樓 收購有進展

最近市場亦有少舊樓地皮開快車，如港島區三批舊樓，如鰂魚涌吉祥大廈、銅鑼灣希雲大廈和中央樓，小業主與發展商(或中介人)，商議進度良好，不排除短期有突破進展。

美聯測量師行董事林子彬表示，近個多月來樓市市況回軟，加上兩次中小型地皮拍賣成績一般，故因應市況，該行調低將於下周二(6月8日)拍賣的佛光街地皮估值約10%至98億元水平。

林子彬指出，「9招12式」於4月下旬公佈，而期間樓市出現調整，再加上外圍市況波動，以及之前發展商在兩次拍地及港鐵南昌站招標均表現較審慎，故需將地皮估值重新評估。不過，值得留意，由於該地皮屬罕有優質市區地皮，而且項目發展規模大，加上該地皮亦鄰近將來沙中的線沿線，發展潛力優越。預期是次地皮將是大型發展「兵家必爭」之地，故雖然地價涉及近百億元，估計競投氣氛仍會熱烈。

資料顯示，前山谷道邨的何文田佛光街與忠孝街交界地皮，為乙類住宅地皮，可建樓面面積約為869,247平方呎，美聯測量師行估計地皮價值約達98億元，即每呎樓面地價可約11,274元。該地盤可興建物業高度約為26至30層。其餘測量師行估計樓面呎價1萬元至1.1萬元之間。

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