明天何文田彿光街及忠孝街地推出拍賣，市場又再斷估、無痛苦一餐，樓面呎價由8,000元至1.1萬元之間，再被傳媒以看好和看淡來分野來評估後市去向，這類並不科學性的斷估行動，對市場造成的實質意思不大，建議網友不好全信，最重要還要看自己買樓目的和承擔能力辦事，有時食幾多，著幾多是整定，1997年和2008年金融海潚，好多發展商和評論員都曾睇錯市。
老樓評市向來都對網友負責任，遠的不說，對上兩次賣地包括東涌和粉嶺地按那時的樓市氣氛和政府出手威力，以心理評估發展商出價心態，換句話說，出價進取或保守反映對後市的信心 。
發展商心態 「低風險 高回報」
在樓市瘋時，抱高買高賣心態，地皮價愈高愈多人爭，不理得他日有沒有人供得起，今日不爭，他日最終蝕底，連發展商也不理性地加入搶地，結果大家一齊輸，怪得誰；現時樓價加入政府無形之手，就更以常理來預測，什麼超低利息、供樓平過租，基本因素未有轉壞，這些數字又一大堆，令到2009年地下跌滿眼鏡。
用家相當實際，買來自用，份工穩定，賴得理每年僅加薪1至2%，放在銀行的銀兩拿出三成來享受一下新居住空間，不用回報和樓價否跌到底，一樣全資或五成現金購買物業，住得舒適無後顧慮，藉物業身家升值，也不是賣出變回現金。「還未享受完，買樓好煩㗎!」一名友人年初賣了樓宜家再要找新居，並不是每位業主都能承擔得起搬屋的精神虐待。
至於發展商如何對待明天這幅被喻為何文田地王，正如前所言，投地最緊要有信心，普遍心態轉為保守，連南昌站收回後，位位發展商都認為很貴，希望政府調低補地價來符合發展合理投資風險。老樓慣性以現樓價來看地價，既然沒有對樓價的預期升幅，是否地王並不重要，毗鄰是何文田站也非首要考慮，最重要是風險低，他日轉勢自然高回報，料發展商以此作為出價心理狀態。
上限呎價9,000元 還看政府底價
現時鄰近包括值得參考的半新盤半山壹號二手價每呎1.1萬元；近尖沙咀的10年樓君頤峰二手呎價低於1萬元。彿光街這幅地地積比率得五倍，可建樓面面積約87萬平方呎，以平均每個單位建1,100呎屬於豪宅級數類別，可建單位約800個左右，密度不算高，不過限制較多，由於景觀要取維港景，建築上要配依山興建才做到大部份擁有無敵海景，建築費很高。如長實主席李嘉誠在股東會上，指東涌臨海地地好起，賣到呎價2,400元好合理，這幅豪宅地亦非靚到頂級，總代價75至78億元已經有交待，樓面呎價9,000元防守性會好一點。還要看地政總署明天可出售的底價是否進取，或會以當時的拍賣氣氛才決定拍錘出售。
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