二手樓透明度 遠勝新樓

老樓向來評估樓市重資金來源多於數據，由於資金是動、數據是靜，因資金流向直接及準確地影響樓市，月初用家重投樓市，已開始逐步回復購買力，縱使新盤開鑼，用家著重物業實用性和個人負擔能力作出選擇。新盤以廣告式宣傳效果，吸引買家效果上已大折扣。

按售樓新指引 銷情受制

自政府主動篤破了新盤花巧技量後，發展商無所施其技，被逼跟足售樓說明書新指引辦事，礙於重價不重量，在訂價上仍進取，令到個別新盤重開時銷售量遠低於同區二手樓，證明買家明白到，花巧不及實際，二手樓透明度遠高於新樓，縱使有大型新盤開售在即，老樓認為銷售情況不可同日而語，逼爆售樓處的場合不再。

由於每次加推單位需要三天前公布才有效，限制了每天開售的數量，這樣的賣樓程序透明度提高了，準買家不用逼通宵輪候，也不會不知其他價格下買了貴樓，或許發展商亦會有其他方式可以累積買家，讓發展商可以即時評估銷售數量和加價幅度，始終有時差限制，若要急推也賣不得。

買樓收租客 重視承租能力

從過去三周市場觀察，二手樓多了睇樓量，即使有新盤開售的奧運站一帶，睇樓客明顯大增，傾向買樓自用的比例超過一半，目前奧運站一帶可選擇的二手樓盤也不少，樓齡也不太高，由兩房至四房亦不是沒有選擇，因此買家要多比較，新樓和二手樓主要分別不多，最要緊是按自己的入市能力才是最重要。

由維港灣開始，呎價7,000元至一號銀海的每呎1.4萬元，已充份反映不同景觀和座向的價格，若同區正有新盤開售，同區二手樓多作參考。帝峯.皇殿首批呎價接近10,800元，同區亦有不少的二手樓選擇，租金亦有參考，買樓收租客更懂得計算風險和區內承租能力，以目前大市走勢，二手樓的競爭力不比新盤差。

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大升不易 大跌也難

過去數年賣樓花可作視為兩年後樓價參考，二手樓很自然便是反映現價水平，若果樓花樓較同區二手樓賣高三至四成，刺激同區小業主腎上線，同步提價，但始終追不及新樓價，因此月前樓市轉靜時，二手樓價調幅也較新盤為少。近日形勢似乎穩定下來之後，準買家過去兩個周末已經出動睇樓，市面回復少少生氣。

市況突然轉好，除了因為賣地反應好之外，其他因素似乎未太大的改變，等同之前的調整市，有低息口和資金充裕支撐，跌幅輕微，樓市仍有向好或變差的機會，一半一半。尚未有清晰房屋政策和維持供應的賣地時間表，暫好難令市場有信心個市支持得幾耐，所以10月施政報告之前，未見到有任何訊號的改變時，大家仍要提高醒覺性。

買樓收租 回報勝存息

據前線代理指稱，「有個別更觀察了近半年時間，始終樓價並不是有大跌空間，而且個別不需要7成按揭的。」「買樓收租客也保持穩定，由於租金仍有向上空間，普遍大型屋苑租金回報率達4厘以上，遠遠高過存款利息，這班穩定的收租客買入多持有數年，故此有這兩類買家支持下，近期在樓市回穩下，又成為支撐大市的動力。」該名代理形容，縱使缺少了投資者入市，樓市反而更加健康。

特別留意的是，轉旺的二手物業，大部份為地區受歡迎的大型屋苑，而且亦較全面性，反映不同負擔背景的買家也出動入市，大市短期內回穩根本可以肯定。至於是否如市場所料回復升軌，老樓認為有點過早判斷。

由於今次回穩由用家主導，這類人士較為審慎，理性追價，何況預期全年樓價升幅放緩，現刻買不到合適單位，會留待資金等待下一次機會。同時政府正進行資助買樓諮詢期，不排除政策只會加快推出更多中小型住宅地皮和興建租住公屋為主要內容，筆者料下半年樓價上落1成波幅，大升不易、大跌也難。

炒家看好細價樓

同時炒家實力強，他們轉而採取中長線投資策略，並不在乎以摸貨期內的利潤，反而把持貨日定得更長，鎖定更大的利潤，這從近年摸貨比率徘徊在2至3%之間，未有大升的趨勢，更形成上月的鞏固市時，老樓認識的投資者，對細價樓充滿信心，該投資者說：「碰見平貨會買、臨近成交期的單位傾向上會。」

本年首5個月摸貨註冊佔整體二手註冊僅錄2.1%，相比08年高位的4.3%仍有很大的差距。由此可見樓市短炒氣氛並不旺盛；隨著6月1日政府推出9招12式後，已令整體樓市有所降溫，不過由於目前息率持續低企，供樓成本相對較低，相信不少業主未必急於出貨，因而估計轉售個案仍然維持低水平。

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天價豪宅撻訂 換來的代價

天匯單位撻訂雖則是個別事件，但受其後遺症影響，有意尋找香港頂級豪宅收藏或長線投資的海外財團，個人私隱可能遭受到侵犯，亦可能削弱香港資金自由出入的優勢，政府和公眾同樣關注物業買賣的真確性。

外資投資物業 帶動樓價

老樓堅信成交真偽的重要，成交價高低對市場極具參考用途，應該貨真價實。香港擁有高度的法律保障，低稅率和資金自由出入，三項推動力與國際性城市競投富有優勢，如80年代日本資金和東南亞的資金來投資，正因外地資金尋找投資渠道，香港政治氣候良好，因此多年來成為具國際性競爭力的城市。

記得當內地資金來港投資房地產時，也惶恐這些內地水涉及炒賣或逃稅的目的，直接推高香港樓價，亦過去7年，在開放投資移民政策以來，內地投資移民在房地產投資每年高增長，其實亦帶動了香港樓價再進入升軌，這班人對投資物業或許個別帶有看好後市，並認為香港作為國際金融中心，擁有物業亦展示了對香港經濟的信心。

05年中資購天際獨立屋 創呎價新高

在2005年一名來自北京資金，以約每呎3.13萬元創出亞洲分層住宅呎價紀錄，購入九龍站凱旋門天際獨立屋，買家來自北京資金，當年買樓動機也曾惹起廣泛討論。

當年日資如是，今日內地資金如是，若以合法途徑交易，合法資金從那裡來的不是問題，若果買了物業被起私隱，甚至因為遭受到市場不理性評擊的話，老樓反而擔心海外投資者卻步，換來的代價實在太大。

政府:執行部門研究跟進天匯事件

政府新聞處昨晚指出，政府與公眾同樣關注天匯發展商於日前所公布其中24個單位的買賣事宜中，最終只有４項完成交易。政府堅信私人住宅的買賣一定要公平透明，絕不容許任何製造虛假交易、發放混亂的樓宇銷情資訊以及提供不詳盡的物業資料等行為。樓宇銷售若存在「造假」或欺騙成分，是完全不可以接受的。政府會確保買家在作出買賣決定前，會獲得必須的資料。

就天匯其中24個單位的買賣中，最終只有４項完成交易，政府相關監管及執法部門現正研究及跟進該個案。

老樓未悉買入天匯多個單位的東南亞資金(盛傳為越南華僑商人朱立基或有關人士)的目的，若果成交過程證實為虛假，老樓也認為這種行徑要不得，同時政府要即時糾正和堵塞買賣資訊漏洞；倒過來說，若果整個交易過程無花無假，卻被無理指控，買家避免麻煩而放棄的話，那麼以前吸引外資的誘因遭受到衝擊，缺少了海外資金來港，可能減低投資物業優勢，已買了樓的本港買家，能否發揮預期升值優勢，換來的代價也值得大家深思。

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賣樓與房策 如何改善

下半年進入高透明度賣樓年代，縱使發展商有秩序按日公布資料，亦較以前有所進步，但依然有改善空間。十幾年前，新盤賣樓明碼實賣，開售資料全在售樓處公布，把價單張貼在當眼之處，打開門口做生意均均真真，其實時光倒流也不是壞事。

促全面公開賣樓資訊

既然政府為了消費者利益，理應要求發展商一併公布所有資料，偷偷摸摸似乎是香港賣樓的特色，賣樓排隊世界公認是香港罕有(內地也出現類似現象)，政府責無旁貸，希望繼續與發展商溝通，市民願意見到更開放的賣樓手法。

在97年前不需要由代理賣樓，引發到通街代理撈客、載車年代已成為歷史；登記抽籤顯示公平公開；沙士期售樓處戴上口罩派貨，每一毎周期出現，便是賣樓文化轉變的最佳時機，香港人適應能力強，商人腦袋靈活，難不倒他們，面對全球資金澎湃湧向東方，即使透過更公開的賣樓形式，亦影響不了具有國際品牌房地產投資價值。

政府留意資產泡沫打擊正復甦的經濟勢頭，提防泡沫爆破用意正確，既然發展商求地若渴，即使偏遠的地皮也積極競投，雖然每幅地並不一定受歡迎，由市場自動調節，總較不定期安排賣地透明度更高，何不透過正常賣地增加單土地供應，讓其他發展商提高參與性，這令樓價得以由市場主導，這時候也是檢討賣地政策的最佳時機。

定期拍賣中小型地皮

老樓認為政府經常指有足夠中小型地皮供應，何不每年推出兩至三幅只規定興建中小型單位的地皮予以競投，在賣地條款上列明只興建細單位，那麼除了提供每年一定數量中小型單位，滿足上車人士的需求，這裡指的是有能力買私樓的買家，不是透過任何資助形式上車群族，可以讓他們自由選擇，能力付出更高價錢可以買新樓，能力較低者轉而向二手市場購買，亦不會防碍私人市場自由訂價的彈性機制。

與此同時，房協和市建局也可兼顧照顧中下階層的角度，透過興建出租單位或重建時撥出部份單位予重建戶優先認購，這也可加快重建的速度，變相也加快了土地供應，早前市建局還建議小業主可獲現金補償和優先回購的選擇權，老樓絕對支持，但必須與重建戶訂立合約細節，防止中途轉售業權的期限，以防炒風。

房地產向來是中港兩地很頭痛的難題，但沒有政府的參與和行政上的配合，很容易失控或失衡，適當的措施配合也無傷大雅。

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新盤分批出售 重價不重量

世界盃剛開鑼一周，大型新盤陸續解封，由信置兩個樓盤以及新地南灣等，這三個預期同期登場，反映發展商並不理會政府如何監察樓花銷售，基本上已找到破解「9招12式」規範模式，每天發放限量價單，每天排隊賣樓將形成指定動作。

先到先得 排隊賣樓機會大

雖然兩者並沒有公布何時賣樓，一眾代理已作好準備，每天24小時代客排隊買貨，即使每天賣30伙，也不會放過機會，至於市場將以用家為主，投資者依然對購買新盤興趣，暫時落後用家市場，將由用家主導下帶旺氣氛，再引投資者大手吸納的銷售形式甚高。

其實自合和實業推售跑馬地樂天峯時，基本上已推行這個模式，雖然賣樓速度不快，但可以接受，既然有同業作為試鏡，信置和新地料參考賣樓模式，只開放標準單位予傳媒參考後，再按買家需要觀看有裝修的示範單位，但亦難免觸及地雷，鑑於現場在發展商控制範圍內，應設禁區，非買樓者不但沒有可能接觸到買家和觀察示範單位的最新修訂是否符合政府要求，買家請自我留意每個單位的擺設是否符合所需。

觀乎連日的安排，發展商發放有限資料，再讓傳媒報道，資料發放還有很多改善空間，這類抱著石頭過海的發布消息手法，顯示發展商欲取回控制權，以免打亂銷售部署，少做少錯。每日限量推售單位搏住準買家，亦同樣可做到逐步推高售樓，保障賣樓收益，始終要全面公開資訊，政府仍需努力。

二手細價樓率先反彈 換樓客猶豫

市況方面，仍然以用家主導，各區成交量回升，樓價升幅輕微，而且樓價在200萬元下的註冊數字有回升趨勢。這由於自5月起業主增加議價空間，令到部份單位回落至200萬左右的水平，推動上車客入市有關，如藍田麗港城、將軍澳新都城、青衣盈翠半島和東涌映灣園等的兩房單位，成交量較前周回升；不過留意的，以換樓客的大型屋苑，如太古城、杏花邨、新入伙的將軍澳領都、首都的三房單位，仍然落後大市，換樓客意慾不高，全面復甦仍遇上阻力。

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樓價升不了

信置大埔低密度住宅承峰出價單後，尚未公布如何賣樓，老樓預計班代理又通宵代排隊的機會較高。

一個又一個新盤以擠牙膏式有限度發放樓盤資料，昨日開示位，今日派價單，明日公布賣樓方式，態度依舊，不明白一併公布所有資料又有何難，既然網絡那麼方便，其實直接在網頁睇公布，可以連記者招待會也可節省，省回很多時間，效率又高。這現與未有9招12式指引前的賣樓方式分別不大。

正因二手市場見到衝擊力度不大，便使到有一班原本等樓價下調少少後才入市的用家，又再次擔心遲買會貴，開始加快決定，在數個市區細價樓屋苑地區和新界大型指標屋苑成交明顯改善，只有用家較為實在，其餘投資者和內地投資客的活動卻慢了下來。

摸王:豪宅價甚高 賺幅微

投資者明顯受到價位並不吸引，故此不會入市，如摸王黎汝遠最近以出貨為主，先後售出月前買入的樓花盤，入貨集中轉移寫字樓身上，早前反而以呎價1.2萬元購入銅鑼灣東角中心寫字樓單位。豪宅價高，賺幅微，故料一貫豪宅投資者改為保守策略，未出貨之前以靜制動，避免承擔風險高的貨種，這些包括高價豪宅和非一綫的大型屋苑。

在2004年和2007年，當年由豪宅帶動的上升軌，令到整體樓市興旺，樓價急促由低位反彈。升過籠的豪宅樓價，假豪宅的壓力漸大，並不是因為近數個月內地資金少了，反而是市場資金更懂得投資真正有價值的豪宅區傳統物業，近周跑馬地、中半山和南區和九龍塘區二手成交回升。

樂天峯帶動禮頓山 周末三宗成交

在跑馬地樂天峯開售前夕，區內另一指標物業禮頓山和渣甸山嘉雲臺，上周六先後有三宗和一宗二手成交，成交價追貼市價。

能否轉勢還要看投資者是否同步釋放資金，永遠由資金帶動下的樓市，投資者牛市初期扮演的角色重要，能帶動樓市的氣氛。其實沒有上升水位的話並不合他們的胃口，假若樓市有用家支撐樓市可望平穩，若連投資者同步入市，樓市復甦可期，老樓現時為止還未見到後者明確的訊號。

樓市能否轉勢 留意四個訊號

上周末一手和二手成交穩定，成交量暫時爆發力不大，市場有資金承托，仍是集中在自用家身上，一旦沒有投資者入市，樓價上升速度有限。

過去兩個月受到政府出手狙擊一手樓花後，對二手樓打擊力度不大，所以跌幅輕微是意料中事，何文田地價創新高，短期令業主加強信心，更加不欲在現階段出售，從何文田內豪宅屋苑叫價由減變加，加價一度曾高至5%以上，又回復到4月的水平，個別更是高於4月水平，承接力除非購買力大部份釋放，令到成交量回升，否則短期樓價只能在現有水平横行。

同時內地公布物價消費增長高於中央預期的3%以上，內地又再度出現加息陰影，使上周五港股原本跟隨美股裂口性高開，收市時升幅收窄，始終未能突破2萬點心理關口。

太古城重上100宗 有困難

樓市能否轉勢，資金回流速度十分重要，當中包括：

(1)四大龍頭屋苑：5月份三個指標性龍頭屋苑成交均能突破100宗指標性交投量，單是太古城由於未有落價，影響交投落後美孚新邨、沙田第一城和天水圍嘉湖山莊。本月太古城成交約40宗左右，本月尾能否突破100宗尚在未知之數。

(2)新盤銷情：跑馬地樂景峯和大埔承峰估計銷售取價不取量，價錢能否被市場承接尚要觀察，由於受制於政府規管，賣樓小心翼翼，為免再起無謂風波、枝節，發展商首先安全至上，從推廣過程中仍有改善空間，摸石頭過河，市場仍以二手市場參考性較高。

(3)投資者重來：今番投資者入市更為小心，尤其豪宅價高，上升水位少，同時內地投資者受制於內地多項金融政策下，大戶未敢高調大手入市，過去多年，尤其是2003和2007年兩次均由豪宅擔演樓市火車頭，缺乏豪宅升勢下，中小型住宅旺量不旺價，樓價升幅有限。

工資升幅落後樓價 購買力有限

(4)土地供應：按財爺曾俊華預期，假若樓市對土地有需求，會考慮再度推出新地皮予發展商競投，如手上另外四幅市區靚地推出時間，和有沒有再加入其他中小型地皮，令市場增加未來供應，緩和升勢，若持續有這類型的行動，顯示港府擔心樓價演變成泡沫的危機，提早作出預防措施；假若未能遏止升勢，再不排除以行政手段抑壓樓價，這點更能直接打擊樓市升幅。

老樓認為，預期樓價調整期的機會仍然存在，只因為利息長期偏低，誘發大量需求，但職位改善和工資增長幅度遠低於樓價升幅，市民入市意慾仍有避忌，購買力釋放有限。

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為何不全面公開新盤資訊

香港地產建設商會仍與政府商議，就現樓會否豁免9招12式的新指引規範，就在討價還價期間，便有兩個全新現樓樓盤推售，當然在發放可公開的資訊時，仍有不足之處。

未公布賣樓方式 買家難預算

採取什麼方式賣樓，先到先得抑或抽籤起碼早三天通知，這點對於買樓客而言相當重要，正如跑馬地樂天峰上周已在網上發放售樓書，兩天前派發首批價單，事前亦開放了示範單位予傳媒參觀，但賣樓方式暫不透露，這點也容易做成混亂。

雖然這幢豪宅每個單位數千萬元，若是先到先得的話，身光頸靚大戶人家不會排隊，又要借代理商代排；或者好像賣二手樓般，暗裏同買家傾，發展商對傳媒稱：「物業屬舊契，不受售樓同意書限制，但同意增加透明度會跟足指引」，這點便是灰色地帶 ，發展商可跟可不跟政府指引的話，市場訊息混亂，也不排除當賣樓時透明度遭受到質疑時，又大條道理拿來做藉口。「我無犯規噃！」

另外信置也短期開售大埔承峰，同樣網上公布樓盤資料和派發樓書，只開放交樓標準單位，據政府早前解釋，若新樓並無設示範單位的話並無抵觸新指引，換句話說若開放標準單位便可以賣樓，但單是這樣能否吸引買家睇樓的興趣呢？老樓認為買家很貪心的，有現樓睇亦有示範單位睇才能更具體看清楚室內擺設，若果發展商設計示範單時依足指引，反而可以向政府展示有心改善早前爭拗的問題，最擔心是偷偷摸摸，靜雞雞只開給買家睇，不被市場人士監察，誠意成疑。

內地收水 第三季樓價窄幅上落

老樓認為，既然市場有要求賣樓透明度的聲音，發展商也要順應市場聲音，大方點全面開放樓盤所有資料，這才是有誠意改善的舉動，或作為日後的參考模式，有法可依，有例可循，試圖測試市場底綫或忍耐力，百分百跟足規矩，相信準買家會按本身喜好，樂意想見到更多的資料，日後所做的任何決定由自己負責。

靜了近兩個月的新盤市場，即使有新盤重推，初步對樓市的刺激力仍有待觀察，由於訂價傾向進取，市場購買力雖存在，對高價反應存戒心是很容易理解的，政府出招威脅未除，內地通脹高於預期，又重提加息陰影，內地資金短期來港收斂下，對豪宅承接力一定有影響，即使現時風險低，但增長同樣低企，投資客拒入市 ，單靠用家支撐，樓價第三季內維持窄幅上落。

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樓市基礎未穩 回暖有難度

最近接受媒體訪問，問老樓點睇樓市，升定跌。老樓認為無論閣下是租樓抑或買樓，要看自己的需要，其他人幫不到，費事他日蝕錢找老樓霉氣。之不過手上有閒錢，放在銀行得雞碎利息，買樓買金都是抗通脹的選擇。

兩者都被世人視為保值的工具，不過時下後生仔鍾意買飾金、或揀賣金的上市公司股票多過買實金，除了結婚時老爺奶奶和一班長輩仲慣性送金作禮物外，大不了買只鑽介給老婆仔。其實不夠首期買樓其實可以租樓啫。租樓有三大好處：自由、可租新樓、無包袱。

後生仔可「試住期」 先租後買

自由：一生人最大投資包括學習和買樓，讀大學每年幾萬銀，讀四年就10幾萬元；買樓一層200萬樓便要首期60萬元，即使搵2萬元，每月都要供5,000餘元。而租樓較自由，隨時轉樓、轉工或旅行，可以優哉悠哉。

租新樓：既然後生仔喜歡新樓新簇的感覺，可以先租後買，租落後覺得物業適合的話，可以儲夠錢先至買，這種方式「試住期」，好過買了之後後悔。

無包袱：宜家經濟復甦，外圍亦存在變數，部份技術工種搬入內地後難回流，他日突然間失業無錢供樓仲麻煩，時下後生仔似乎對香港怨氣多，除因好的就業職位沒有以前那麼多機會外，工作前景看不見明天，有層樓好像被搏住，即使諗住到其他方闖一闖，背後有好多包袱。好多業界雖指80後要有事業基礎儲多幾年錢先談買樓，更拿自己過往的置業經驗「教育」這班人士，老樓認為家家有本難諗的經，難蓋棺定論。

發展商測試水溫 見步行步

近日樓市是否回暖尚在未知之數，還要試水溫，試一試市場購買力。未來兩周便有兩至三個全新樓盤推出，不過個別只是二線盤，測試效果未能作準，而且首批樓盤必然成為各界監察對象，發展商必然畏首畏尾，未敢過份胡混之餘，也要向市場傳達正面訊息：「樓市根本無問題」，讓政府少點打壓，那就是過得海便是神仙。

連同一班代理一唱一和，一時話投資者減價求售、轉頭又話封盤加價，一個月兩度轉軚，懷疑可信程度。私底下老樓向個別說「真話」的人士了解，其實現時的樓價真的好高，做呢行又不可以公開指不要買樓，又要向股東交待，即使有樓賣都會小心行事，不會操之過急，費事行錯一步難回頭。「如打桌球，打失一個紅波，可把這一局敗給對手。」因此事態未明，未可判斷樓市脫離危險時期，唯有見步行步。

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市區四幅靚地 候命待發

何文田地拍賣價高出預期，觸動小業主神經轉售價態度企硬，原本欲趁市況調整的買家又要重新部署入市與否，又考驗這個星期的成交量，預期大家展開拉鋸戰。

賣地效應 刺激中小型住宅樓價

新地以109億貼近1997年樓市高峰期積極投地，對豪宅後市十分樂觀，以賣地價加建築費，他日物業賣價每呎2萬元，即使高級行政人員亦難以負擔，快將開售的新盤成為高價賣地的受惠者，原本訂價以為會克制一點，讓大家可以平一點價錢可以買得起，在賣地效應下，發展商亦加價行列，誓必扯高一般中小型住宅的價位，又再遭受到無樓一族炮轟政府無力正視高樓價問題。

財政司司長曾俊華昨早在政府總部外接受傳媒訪問時便承認，若果市場有需求的話，不排除再推出更多土地供應。這點老樓已經料到這個答案，由於地政總署手上還有很多籌碼，待下月山頂地拍賣後，隨即可以加推新地皮拍賣，這個決定尚需視乎下月底拍賣前樓市變化。

年初政府公布共有6幅可主動推出拍賣或招標的地皮，扣除已推出的何文田地和山頂聶歌信山道地皮外，其餘「待售」的包括北角油街前政府物業供應署(酒店及商住用途)、西半山波老道21至25號、九龍塘延文禮士道和東半山司徒拔道前嶺南書院豪宅地皮。

朗屏和南昌站地 宜盡快推

這類位於市區優質地皮，必成發展商爭奪的對象，還好距離10月新一份施政報告發表時間尚有4個月，若由8月起每月推出一幅，正好跨越10月，讓特首曾蔭權更易掌握市況來作出適當行動。與此同時，政府上月底收回的西鐵南昌站上蓋物業地皮，正磋商調低價的機會，與及能否斬細發展規模，假若政府認為有急切性的話，今年內重推出招標的可能性甚高。

政府多番強調，因外圍經濟波動，買家應視乎個人情況量力而為，才作出置業的決定。不知道是否政府夠耐性等待更多經濟明確訊息，抑或是發展商用行動來讓公眾感覺愈遲買愈貴的捉心理策略，估計買家現階段難以抉擇。

老樓認為，上述6幅地皮供應量僅2,200伙，不足以左右大局，反而政府應加快推出中小型地皮更為逼切性，如元朗朗屏興建中小型單位的地皮、及加快研究南昌站的重推日期，否則高價賣地的訊息必定刺激樓價再次非理性飈升，那時政府又要出招救火，問題循環不息纏擾本港樓市。

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增加新地皮供應透明度

「剛過去的周末，睇樓量回升之餘，用家佔上9成比例，這形勢能否續下去難論，但起碼反映到一班自用家入場，樓市很健康。」一名奧運站代理在評價近日樓市表現，暫時找到支持位，買家取態依然較為審慎。

昨日財政司司長曾俊華在立法會財經事務委員會上對今年本港經濟表現時，有以下對樓市的言論。

曾俊華:5月成交量減1成 評估措施成效

「過去一段時間，政府相當關注在超低利率和流動資金充裕的環境下，可能會引發樓市泡沫。事實上，樓價在過去一年多大幅上升是極為不尋常。我(曾俊華)在今年的財政預算案公布了針對性的措施，從四方面著手以防範樓市泡沫形成，包括增加樓宇供應、增加物業投機的交易成本、提升市場透明度和防止按揭信貸過度擴張。之後在4月就《2010年撥款條例草案》二讀辯論時，進一步推出了具體規範樓宇銷售透明度的措施，以確保樓市健康平穩發展。

近月，市況已有緩和跡象，5月成交宗數相比4月縮減一成，買賣雙方議價空間擴大。我(曾俊華)會繼續密切監察樓市的發展，並會評估已推出了的穩定措施的成效。

近期外圍股市大幅波動，我(曾俊華)希望藉此機會再次呼籲市民大眾要留意外圍形勢對香港資產市場的影響，在投資置業這些重大決定上，要留意風險，因應收入和自身情況，量力而為。」

供應難捉摸 不利樓市健康

基本財爺的語氣與上月的態度沒有變化，事實上，上月即使沒有9招12式的威力，老樓已在3月底發表樓價快見頂的訊號，有人歸咎政府透過行政手段干預樓市，但對任何一個民主國家，那個不透過行政手段來操控經濟，如歐美市場最近出招救市，也是以行政政策挽救本土經濟。只要適度的行政措施來調控過熱的樓價，合符市場的負擔風險水平，適度的干預是可以理解的。

但政府措施透明率同樣要高，如在土地供應一環節，除了勾地較為被動外，其餘土地供應時間表欠奉，很難令市場評估未來時間的新供應。被視為政府可以調配的土地，包括一鐵一局和手上還有三幅可隨時推出的豪宅地皮這數張皇牌，老樓認為可以定出一年的推出時間表，令市場獲得更高的資訊認知權。

若果政府只按那時的需求才決定推出，反而令訊息更難捉摸，買樓看長綫，但土地政策沒有中短期的透明度，難令市場安心。「樓價升，推土地；樓價跌，停推土地」，這是極為不智的處理方法，正因為過去數年單以勾地形式使新供應不足，容易做成樓價非理性上升；故此政府監察樓市之餘，也應重新檢討定期推地的可能性，才真正避免樓價大上大落風險。

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後市信心弱 何文田地受考驗

明天何文田彿光街及忠孝街地推出拍賣，市場又再斷估、無痛苦一餐，樓面呎價由8,000元至1.1萬元之間，再被傳媒以看好和看淡來分野來評估後市去向，這類並不科學性的斷估行動，對市場造成的實質意思不大，建議網友不好全信，最重要還要看自己買樓目的和承擔能力辦事，有時食幾多，著幾多是整定，1997年和2008年金融海潚，好多發展商和評論員都曾睇錯市。

老樓評市向來都對網友負責任，遠的不說，對上兩次賣地包括東涌和粉嶺地按那時的樓市氣氛和政府出手威力，以心理評估發展商出價心態，換句話說，出價進取或保守反映對後市的信心 。

發展商心態 「低風險 高回報」

在樓市瘋時，抱高買高賣心態，地皮價愈高愈多人爭，不理得他日有沒有人供得起，今日不爭，他日最終蝕底，連發展商也不理性地加入搶地，結果大家一齊輸，怪得誰；現時樓價加入政府無形之手，就更以常理來預測，什麼超低利息、供樓平過租，基本因素未有轉壞，這些數字又一大堆，令到2009年地下跌滿眼鏡。

用家相當實際，買來自用，份工穩定，賴得理每年僅加薪1至2%，放在銀行的銀兩拿出三成來享受一下新居住空間，不用回報和樓價否跌到底，一樣全資或五成現金購買物業，住得舒適無後顧慮，藉物業身家升值，也不是賣出變回現金。「還未享受完，買樓好煩㗎!」一名友人年初賣了樓宜家再要找新居，並不是每位業主都能承擔得起搬屋的精神虐待。

至於發展商如何對待明天這幅被喻為何文田地王，正如前所言，投地最緊要有信心，普遍心態轉為保守，連南昌站收回後，位位發展商都認為很貴，希望政府調低補地價來符合發展合理投資風險。老樓慣性以現樓價來看地價，既然沒有對樓價的預期升幅，是否地王並不重要，毗鄰是何文田站也非首要考慮，最重要是風險低，他日轉勢自然高回報，料發展商以此作為出價心理狀態。

上限呎價9,000元 還看政府底價

現時鄰近包括值得參考的半新盤半山壹號二手價每呎1.1萬元；近尖沙咀的10年樓君頤峰二手呎價低於1萬元。彿光街這幅地地積比率得五倍，可建樓面面積約87萬平方呎，以平均每個單位建1,100呎屬於豪宅級數類別，可建單位約800個左右，密度不算高，不過限制較多，由於景觀要取維港景，建築上要配依山興建才做到大部份擁有無敵海景，建築費很高。如長實主席李嘉誠在股東會上，指東涌臨海地地好起，賣到呎價2,400元好合理，這幅豪宅地亦非靚到頂級，總代價75至78億元已經有交待，樓面呎價9,000元防守性會好一點。還要看地政總署明天可出售的底價是否進取，或會以當時的拍賣氣氛才決定拍錘出售。

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資訊公開 不抗拒排隊買樓

今日新地再推售新蒲崗譽.港灣70伙，昨天中午時份開始已有代理代排隊，今時今日代理商風光不再，新賣樓文化下要跟進多點專業操作，反而是好事。

準買家「價單全部公開更佳」

新售樓指引雖然生效，礙於地政總署還未批出全新售樓同意書，發展商惟有改變策略以新盤貨尾「攝場」，雖然不受新政限制，大型發展商更不會以身示法，為免日後添麻煩，三天前派價單改以即日排隊售樓之法可能成為賣樓主流，鑑於每次公布新價單同時要在三天公布，一晚售出逾千伙的經典場面不會復見了。

政府此舉由新盤做起，打擊不良銷售手法，堵截「合法」推高樓價，對症下藥，發展商無奈認同政府的決定，因此要維持一定數量的新盤銷售數字，不得已每三天公布一批價單，每次僅賣少部份數量。老樓與多位有意買樓的準買家閒談時，十個內有九個贊成這種方式，透明度高之餘，又可避免發展商魚目混珠，隨時買貴樓。

無他，市民買樓自用的話，不理會發展商是抽籤、內購抑或排隊，只要透明度高，把價錢公開(可能的話全部一次過公開），待他們按本身能力選擇，這樣較為公平，最不滿是以往以唧牙膏式每次數10個8個單位，要整晚被逼留在售樓區被發展商魚肉。像上月房協推售夾屋貨尾時，即使獲得3萬餘人認購申請，最後亦只有4成人來到售樓區揀樓，在無合適選擇或經過深思後放棄，是買家的權利，市民也對自己的決定負責。

合和樂天峯最快月底開售

講開新盤，早前收到料話合和實業推售跑馬地樂活道樂天峯，計劃下周邀約代理現場參觀示範單位，有機會在本月底開售，由於要七天前派樓書，料睇樓後即時派樓書予公眾，最快也要在端午節才能開售。

老樓早前去過現場，裝修工人正替大廈門外路面平整，大堂作裝修工程，正在趕工中，物業已經拆外棚，內部示範單位正埋尾當中。

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收購舊樓利潤 勝高價投地

正當下周二舉行今個財政年度第三度拍賣前夕，私人市場收購舊樓行動逐步升溫，環繞這批收購地區，皆以新發展區或港鐵沿綫衝著來，而且價錢也具競爭性，以減低在拍賣場上高價投地的策略很大的改變。

一直以來，發展商透過賣地場合和補地價來增加土地儲備，礙於不是每幅地皮皆適合每間公司的長綫投資策略，而且亦有其他財團爭奪，故能在私人地皮得到更多機會時，不妨多一個選擇，這也符合每間公司胃口。

恒地新地會德豐 舊區尋寶

以恒地為例，最近分別在大角咀及長沙灣一帶進行收購行動，老樓得知當中也不少是早期已「落釘」的物業，或重新啟動收購行動，據知情人士表示，恒地已先後動用了逾數十億元收購，有些已完成百分百業權，有些仍收購當中，料今明兩年會陸續完收購。

另外如新地、會德豐和太古地產，也各自在市區收購可重建的地皮，分別集中在港島西區，西半山和荃灣等地，先後透過私人協議或向土地審裁處申請強制拍賣。這些地皮雖然不大，每幅面積約1萬平方呎，可建樓面約有9萬平方呎，已可以興建一至兩幢住宅物業，成本也控制。

在收購時也向小業主提出一個現樓合理價，如堅尼地城一幅舊樓地盤，兩年前的收購價以現時地積比率5倍計，樓面呎價逾6,000元，較同區7年新樓樓價更高；在完成收購後由於可重建樓面增至9倍，樓面呎價降至3,000元，連同建築費，土地成本起碼每平方呎4,500元以上，若果以現時新樓呎價8,000元計算，可獲得合理利潤。「一家便宜兩家著，當年小業主若把收購價轉買另一個單位，同時可獲得利潤，造成雙贏之局。」一名發展商對於未來兩幅豪宅地皮也不寄予厚望，認為懂得計數，這段時候不是高價投地的時機，過去兩次賣地也反映發展商出價保守，地價僅與現樓價相符。

港島區數幢舊樓 收購有進展

最近市場亦有少舊樓地皮開快車，如港島區三批舊樓，如鰂魚涌吉祥大廈、銅鑼灣希雲大廈和中央樓，小業主與發展商(或中介人)，商議進度良好，不排除短期有突破進展。

美聯測量師行董事林子彬表示，近個多月來樓市市況回軟，加上兩次中小型地皮拍賣成績一般，故因應市況，該行調低將於下周二(6月8日)拍賣的佛光街地皮估值約10%至98億元水平。

林子彬指出，「9招12式」於4月下旬公佈，而期間樓市出現調整，再加上外圍市況波動，以及之前發展商在兩次拍地及港鐵南昌站招標均表現較審慎，故需將地皮估值重新評估。不過，值得留意，由於該地皮屬罕有優質市區地皮，而且項目發展規模大，加上該地皮亦鄰近將來沙中的線沿線，發展潛力優越。預期是次地皮將是大型發展「兵家必爭」之地，故雖然地價涉及近百億元，估計競投氣氛仍會熱烈。

資料顯示，前山谷道邨的何文田佛光街與忠孝街交界地皮，為乙類住宅地皮，可建樓面面積約為869,247平方呎，美聯測量師行估計地皮價值約達98億元，即每呎樓面地價可約11,274元。該地盤可興建物業高度約為26至30層。其餘測量師行估計樓面呎價1萬元至1.1萬元之間。

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房策大前題 穩定樓市為首

「一石擊起千重浪」，運輸及房屋局開始發動資助置業諮詢文件後，昨日論壇和Facebook的發表人數已達數百人次，老樓亦參考其中，貼上昨天的文章與局方分享，全城參與下，能否得出一個平穩各方的方向，老樓認為任何方案也會有反對者，還要政府的決心如何以最大利益為最終目的。

昨日談到居屋復建並未能抑壓樓價最佳方式，置業貸款又以公帑協助未能上車的人士置業，如何做到公平是相當重要，否則弄巧反拙，兩邊都不討好。

部份人士經過努力儲蓄，把畢手儲蓄拿來買樓，更懂得珍惜這機會，深思熟慮和量力而為，按本身需要決定入市時間，樓市升與跌可算是甘心命抵；置業過程其實是一種藝術和訓練個人情緒，若果買入後樓價跌也自命無眼光；入市準也不是什麼值得高興，始終拿來住的話，安居樂業放下最大的投資環節後可以更安心工作，為自己事業衝刺。

政策飄忽不定 反為不智

老樓認為，長遠房屋策略理應以「穩定」作為最主要目的，穩定是按市民能力、經濟增長作為基石，未可飄忽不定，令市場得到長短訊息才判斷自己的入市行為，這樣樓市才會健康，「每人為自己定出入市時間」，過去10年、20年都是這種方式，樓市升無能力者會停下來不追價、跌市中也有人看好而置業，這類置業行為純是本身對後市的判斷，無論結果如何，向自己負責。

當然若果市場出現極端環境時，政府有責任定出改善策略，施最後的政策出手權利，如樓價在經濟衰退期停止賣地減少供應，透過減稅、還短期利民紓困措施來減少市場怨氣，把市民放在施政的第一位。這才是人民為本的政府。

去年推出新政 時間更佳

今次政府其實在推出措施時間上真的有改善空間，其實在去年10月施政報告之前，老樓亦有向官府高層官員反映年青人入市難的問題，若不及時留意的話，隨時引發更多的難題，那時這位官員也留意到市面聲音，明顯未察覺到即時性的危機，同時那時特首只著關心樓市，並未推出任何措施，令市場中人認為對樓市還未流出負面訊號，即時出手時爭取時間推售手上物業鎖定利潤。政府今次「好心做壞事」，等如1996年前房屋司黃星華指樓市並未出現炒風，這句說話即時令炒風推泡沫。

所以老樓認為施政者要更早過市場提早出現警覺性，防患於未然，當事情未轉壞時及早提防，總好較臨渴而掘井，處理問題時有充足的措施推出，盡快安定民心。

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「樓」 港人又愛又恨

運輸及房屋局現開始為資助市民自置居所進行諮詢，料市場將起一番熱烈討論，老樓料討論範圍不外乎兩個重點，分別是復建居屋和貸款資助兩個主要環節或延伸的問題，不過據官府事先重申，大方向主流意見認為復建居屋並不是抑壓樓價的最佳方法，長遠土地供應是最佳方式；至於資助貸款上也以善用公帑為大原則，既定方向下極少有改變的空間。

老樓發覺市民自香港從沙士後，經濟谷底回升以來，大家發現了縱使財富可令人快樂，但是健康和擁有健全的家庭更加重要，追求的居住空間享有充足的活動空間、空氣流通，亦造就了對綠色空間的重要性。無論是否擁有一個完滿居所，但總發覺在健身室或海濱公園多了運動的居民，拖男帶女一齊享天倫。

由於過去數年利息偏低，吸引了散戶入市，這是由於為了財富不好被即將重來的通脹吞噬，其實是沒有置業或換樓的急切性，老樓大膽估計：部份買樓人士根本不知道買回來的單位作何用途，若自己有能力便買下，當儲蓄又好，或他日結婚可以拿回自住，這是人類為自己將來作好準備的自發性行動。

復建居屋需時，根本上問題解決不了樓價高的難題，何況一幅地要興建3至4年才落成，鑑於資金影響正常樓市需求，3年後樓市若果出現不景，居屋又成為樓市包袱，永遠沒完的循環。

港人經歷了兩次大劫，亞洲金融風暴和金融海嘯，物業產生了兩種極端效果，1997年買樓頓變為負資產、2008年買樓累積財富，當中由天堂跌落地獄不想再遇風浪的港人，投資變得好保守，反而追求心靈上的富有；但相反亦有港人追求快點上車，快點享受物業帶來的好處。這是不同人的目標，別人亦難完全理解。可以說物業令港人又愛又恨。

老樓卻認為，通脹何時來尚未可料，有能力者早點部署，因應本身可承受的風險，可買樓、可買股；無論閣下最後作出何種選擇，無論結果都要自己負責，到頭來不檢討自己，把責任推向別人身上的話，那麼事情永遠搞不清、說沒完。

HKLau.com總編輯 劉兆昌(老樓)