大量土地供應 刻不容緩

政府為求穩定樓，口術治樓基本無效，在樓市臨崖邊時理應重視市民訴求，日前便有傳聞調高中上價樓的釐印費和收緊投資者第二套房的按揭由目前的6成再減至5成，老樓認為力度溫和，若果這兩招在8月份同時推出收效更大，面對全球熱錢充斥著，只是治標不治本，若對症下藥，大膽建議應改向每年額外提供2萬伙單位之餘，更要定期賣地來增加供應，雙管齊下才收阻嚇性投機作用，使樓價冷卻下來。

增釐印費收緊按揭 於事無補

面對熱錢充斥，加釐印費和收緊按揭對冷卻於事無補，如5月份把2,000萬元或以上豪宅印花稅提高至樓價4.25%，如一個2,000萬元豪宅，印花稅加多10萬元，對豪宅買賣不單無人影響，全年豪宅升幅已經超過97年高峰期平均價7%，愈有錢的人何懼多出10萬元之數，所以即使再提高印花費效用不高。

何況全球維持低息，資產價格升幅更不計此數，有錢人買樓何來用銀行按揭，第二套房用全數現金買樓大有人在，所以這兩招對抑壓炒風功用當低，長遠在環球資金流入香港和亞洲區房地產，看升不看跌，每月增多1萬8000元供款卻是有限。

財爺早前明言，供應是根本問題、按揭是關鍵，仍以勾地制度在主動拍賣雙軌並行之時，主動拍賣次數作為主軸無改賣地制度根源。

定期拍賣 避免大財團壟斷

其實自2002年停止賣地，每年新增單位逐步回落至歷史低位，供應不能一兩年內落成，對以前的政策的「錯誤」，不可能即時可以彌補，雖說過去一手吸納量維持1.5萬伙，以後維持每年2萬伙供應，並不能收阻嚇性之用，因此定期拍賣由政府拿回主導權，每年提供指定時間拍賣日，每次提供兩至三幅不同類型的土地，即時並未影響發展商的競投興趣，假若在拍賣期間有地勾出，可以放入拍賣土地內一併舉行，一方面向大眾傳達供應穩定的訊息，按能力和需要置業；另一方面，可以讓不同發展商享有買地同等機會，避免地皮歸邊、壟斷，被他們控制樓價，把價格放在自由市場定奪。

可能有人說，興建的地皮豪宅化，香港人不可能買得到，老樓認為若政府有決心，可以在賣地章程內規定，物業只可以興建中小型單位，面積500至600平方呎的上車盤，並規定非香港居民所佔買家比例不可以超出一成之類的限制措施，使港人更容易買樓。

買樓看長綫 忍受短期波動

凡此種種建議，不是純綷以打擊樓價為目標，在非常時期必須以非常手段來處理，政策思維是放開些，畏手畏尾的房策思維，不能阻止外來熱錢炒高樓價。

相信香港人也會明白到，高樓價產生的長遠影響更大，距離安居樂業的理想更遠，自用家買樓並不是只住一至兩年，是10年八載的時間，能忍受短期的波動，卻換來長遠的樓價穩定，不經常擔心樓價再度爆破後，又要重新捱過艱難歲月，人生又幾多個十年，無論體力和時間都不可能再來一次，因此政府理應以長遠香港利益為依歸，不要被外來熱錢推高樓價，高樓樓的問題始終必須解決的，若要快點解決，行動更加要迅速。

樓市大熱VS樓價過熱

已故歌手哥哥張國榮有一首著名金曲名叫「大熱」，正好形容現時的樓市狀態，了解上周末兩天睇樓情況，用大熱來處理最為恰當；至於成交量連續第二個星期不升反跌，市民對樓價上月升幅「過熱」開始有點收手，或稱為審慎較為貼切。

升幅過急 已臨崖邊

翻看大熱歌詞首兩句特別有意思:「我撲向你，似撲向了懸崖， 我要抱你，要抱到你腐壞」，樓價無可能僅止境地升下去，臨近崖邊，各國央行正尋求來紓緩過熱的經濟，各出奇謀。個別透過加息加重炒賣成本，亦有過份倚賴美國為主要貿易出口國，尋求其他國家作為貿易第二個交易對手，既然大家也提高警覺性，面對美元貶值逼發的貨幣危機，無所不用其技，為求生存下來，必須加強警報，不作他想。

歌詞篇尾還有兩句：「世界，快將有浩劫，殞石最終碰撞、磨滅」，相當有神韻，世界經濟處於泡沫爆破邊緣，兵不血刃，破壞力不需要飛機大炮，毀滅於無形，所以一眾小市民為免成為炮灰，有多少人懂得找防空洞避難，通常預警下仍然處之泰然，像無事發生似的。好像火警鐘縱使長鳴，仍以為防火演習，依然在室內漠視個人安全，有時不是沒有提醒，人便是這樣，除非來臨來到面前才知道危險，但夠時間跑走的人又有多少呢!

一眾以地產為生的從業員，莫不知道風險快將來臨，但為了生意，亦表面上向市場表示樓市離泡沫很遠、97價不再是指標、及資金主導樓市等有利因素，鼓吹入市言論，但本身郤不見大量投資，開舖加行，反而把自己放在一個安全綫以上，即時樓價若遇上轉勢時，也未致蝕入肉，還可以趁樓價下跌的事實大力鋤盤，從頭開始，反令成交量可以維持，大造跌市生意，持盈保泰。

短期推針對措施 加重投資成本

看過財爺曾俊華最新一期網誌內容，新意不多，還是強調「非常時間亦要作非常手段」，資金過熱短期令資產泡沫，股市和樓市將呈大波動，正密切監市樓市表現，若是不利數據出現的話，政府果斷出手，不容許出現過度的投機氣氛等等。似乎今年政府口術治樓市手法並不可行，留意到過熱樓市並不健康，短期內將有針對性和短期措施來壓抑炒風，措施直接加重提高炒樓成本的機會甚高。

銀行肯定受到金管局的勸喻，在資產過熱時亦要留意本身銀行風險的忠告，有數間中大型銀行自行調高去兩年大熱的拆息按揭息率，本周亦有其他銀行跟隨，未知道銀行老闆們是春江鴨，提早推出防備爆煲的措施，或是收到風政府在按息上的新政策以作配合或作試水溫，估計銀行們連番的小動作卻是響起了防風警號，作為獲取相關資訊透明度極低的小市民，在決定置業行動時，也要提高醒覺性，不要盲目高追樓價，否則當殞石最終碰撞時，走貨也來不切。

業主不理性 買家宜冷靜

早排有業主擔心九龍城延文禮士道賣地成績差，原本一個放售的單位由叫價主動減價100萬元放售；但不夠一天，美國聯備局推行第二次量化寬鬆政策，為免蝕低即刻叫經紀把 單位「除牌」封盤，計劃在明年看定一點才把單位解封。

樂觀情緒高漲 封盤反價多

這個現象只是冰山一角，受到資金流入與及內地輸入通脹，港人擔心貨幣貶值雙重效應下，物業成為避險工具，樂觀情緒高漲，價格偏離事實，尤其是在租金升幅落後樓價幅度，租金回報率開始回落，這亦是政府擔心資產泡沫升幅過急下原因之一。

樂觀情緒高漲，影響理性判斷，業主無止境提高叫價，走勢形成兩個極端，除非準買家願意就範，否則掉頭走，因此最近成交量不升反跌的怪現象。

至於買家面對樓價爆升，除非有急用的原因，否則亦要小心評估個人能力和短期資金流轉，能否足夠支持買賣手續所需要的資金，一直提醒準買家，扣除首期三成資金外，還預留其買樓成本，包括律師費和釐印費等固定開支，若然這筆資款項都沒有問題的話，還要提早向銀行申請估價，以免偏離太遠，隨時多準備額外資金。

上星期多間銀行提高拆息按揭息率之餘，更可能向申請人士要求提供足夠收入證明，保證有能力供款，因此在樓市瘋狂之時，不顧自身的財務能力。

做足估價 免失預算

所以在決定買樓之前，假若看過最近成交價之餘，亦要尋找銀行做物業估值，雖然不少成交在假日時進行，但相熟銀行或有個別銀行，亦願意替客戶即時提供一個臨時估值，當然與實際估價尚要待銀行最後判斷，不過有所依那就不會偏離太遠。

還有不少銀行亦有網上估價服務，可以作為成交價的參考。小心駛得萬年船，多做一點功夫、少一點風險，在此刻樓市受到太多利好消息刺激，用家入市更需要冷靜處理，未可單方面預期短期升幅，削弱防守性。

防加息 用家宜做壓力測試

市場有一個傳聞，話說特區政府一名財金官員在外地公幹回來，與工作團隊匯報海外之行，歐美政府正視本土經濟進入第二個寒冬，再大量印銀紙救企業無濟於事，又會帶來通脹，資產價格亦成為投資者避免工具，若果再坐視不理，當經濟步入大整期時，估計復元速度將會很漫長，因此在預防快來的通脹期，加息防經濟過熱別無法。

財金官員 籲銀行提高風險管理

話說回來，該名財金官員分別約見本港大型銀行大班，苦口婆心提醒不要過度借貸，暗示今次貨幣風暴吹得猛烈，須注重資產質素，做生意除了短期的經濟效益外，還要著重積殼防飢，叮囑銀行界自律。而且研定了新資金投放渠道，不要單單在物業按揭上放錢，也有其他新增金融工具，希望他們重視長遠經濟穩定，以免泡沫來臨時互相踐踏，百害而無一利。

老樓未知內容是否屬實，事實上自財爺和金管局兩位巨頭近期的言論，字字珠璣，為防外國經濟突變和受到利率低，做成更大的震盪。本港兩大按揭銀行不約而同，先後宣布把拆息按揭提高0.1%至0.3%，亦不排除有其他大型銀行陸續跟隨，而且銀行方面透露，日後亦會有再度加息的機會。

最近老樓收到不少讀者查詢，在現價位是否高追，多是計劃明年結婚和防通脹來臨銀紙貶值。他們愈來愈急，擔心樓價一等再等的話，原本可以買到的物業也負擔不來，計劃在現階段入市。老樓表明，樓市有周期，有上有落，若果非買不可，或是有自用的需要，也要測試自己的負擔能力。不便建議入市與否，否則容易造錯判斷入錯市。

銀行調高拆息 樓市見頂訊號

假若以拆息加0.8%，每月供款1萬元，盤算若加息後至每月供款1.2萬或以上，自己能否負擔得來，開始為自己做壓力測試；再保險些，可以預計假若樓價調頭回落，能否承受樓價一成至三成以內的跌幅，不然，那麼不建議入市。

沒有人會料入市會跌，若跌市就不會入市，個別國家擔心外來資金因通脹推高本土資產價格，為保國家經濟避免過熱，加息提高炒賣成本；本港面對國際貨幣大環境大混亂，礙於難以自決貨幣政策，唯有可做的便加強炒賣成本，以免商品價格過熱泡沫爆破，銀行加息潮料陸續有來，亦是最直接的有效方法。

至於按揭政策會否影響用家，當然會打窒入市決心，由於拆息基準利率不穩定，若熱錢流出拆息回升，供樓負擔當然加重壓力，所以用家也要準備提防連環加息的影響，以免大失預算。

也談置安心資助房屋計劃

為了平衡公營和私營房屋，政府大力催谷的置安心資助房屋計劃要成功，必須在增加單位上著手，正如運輸及房屋局官員多次重申，資助計劃不旨在抑壓樓價，主要讓有供款能力唯欠首期的夾心人士而設，希望圖以冷靜選擇和半數租金輔助首期，在年後自我決定置業與否，成功關鍵在能否有足夠單位滿足需求。

僅5,000伙 80人爭一單位

首批計劃僅5,000伙確實不足應付需求，被納入入息限制可受惠的人士約有40萬人，僅5,000伙未能滿足這批合資格的人士，80人爭一個單位，即使只有一半人有置業需要，也要40人爭一個單位，根本未能解決置業需要。

在已撥作興建的置安心先租後買房屋，部份已為熟地或規劃作其他用途用地，如學校和公園用途，局方表明會視乎反應物色其他用地，以便延長計劃興建單位數量。

荒廢工地轉型 撥作興建資助房屋

其實發展局早前宣布放寬工業用途可改作住宅的計劃，這些地區不乏政府原有的工廈用地，何不把部份已荒廢了多年的工廈用地，改作置安心計劃資助房屋用途，完全不涉及私人和公屋用地，亦可以多些地區選擇，增加單位以滿足需求。

這些地區包括長沙灣、新蒲崗、牛頭角和香港仔等市區用地，政府年前未能成活化這類工地，何不利用改變用土地用途批給房協，平均每年額外提供數千個單位供應，以免數十萬個有置業需要但無首期買私樓的人士。

一舉兩得 受惠者更多

首個位於青衣項目僅可提供1,000個單位，若明年申請時誓爭崩頭，未能抽中的合資格人士不等於下次有機會，因為私人物業樓價高，縱使市區二手樓樓價在200萬元的選擇也不多，這類位於市區的用地正符合局方的原則，不動用原有公私營房屋用地之餘，亦可滿足市場的需要。

既然局方有意協助夾心階層置業，也要拿出誠意，每年只得千餘伙誠意不足，一方面可紓緩夾心階層的住屋需求；另一方面地盡其用，一舉兩得，才能發揮資助房屋的目的，受惠者的人更多。

今日九龍塘義德道地皮拍賣，下限為上次毗鄰地皮每平方呎樓面地價1.65萬元，上限為每平方呎樓面地價1.8萬元，較勾地價高出5成至64%，必定創出九龍地皮價格新高，之後樓價又升到不亦樂乎，物業價位水漲船高，離頂甚遠。

資深投資者預期 最快明年中出現

其至有代理行闆預期，樓價更較97年高峰位近倍，即是當日太古城呎價僅9,000元，上望1.8萬元一呎，當然大家已有樓者已經作出了最理想的願望，藉物業帶來財富，但亦顯示另一個大泡沫正在形成待爆中，可能是明年中。又有可能是2012年，冇人知。

今年資金持續流入樓市，主要因兩個主要元素，包括息口和供應量偏低，制造更加多資金推向實物資產。何況美息未來一年90%維持低息環境，銀紙不斷貶值，資金繼續尋找出路，惡性循環樓價遠超實際需求，預期升幅，導致政策愈想㩒低、樓價愈升，已經脫離一般常理分析，接下去便等爆煲的來臨。

嘉里朱葉培：銀行把關 審視還款能力

以上一番的說話，是一名擁有多年的資深投資者的預測，老樓拿出來與網友分享。

昨日出席嘉里集團位於西半山Soho 38頂樓開放禮上，嘉里代理執行董事朱葉培也認為，低息和少供應今明兩年形勢難以改變下，資金湧樓市將持續一段頗長時間，市民買樓也需要視乎本身需要和供樓負擔，「特別是能力一般的市民，若果息口政策由升轉跌，突然大幅加息之餘，負擔能力隨即抽升。」他個人卻認為，在供樓借貸上銀行把關十分重要，評審借貸人背景和還款能力時，由第一步做起。

美聯林子彬：應增市區地定期拍賣

另根據美聯測量師行數據顯示，2010年至2011年度政府勾地表內港島區的住宅地皮估計可建樓面面積約180萬平方呎，九龍區約有240萬平方呎，新界區約有390萬平方呎，顯示市區仍不乏土地供應，惟其造價較高，使發展商會較審慎地選擇，而市區項目的規模亦往往較新界區細。一方面政府可主動增加市區指定地皮，因應市況推出拍賣，補充市區優質地皮供應；另一方面可加快市建局市區重建步伐，並擴大重建項目的範圍及區域，增加市區中小型單位供應，多管齊下舒緩市區單位供應緊張的局面。

美聯測量師行董事林子彬建議，政府可增加位於市區的指定地皮作非定期拍賣，當缺乏市區土地勾出時，政府可因應市況彈性推出土地拍賣，以紓緩市區單位供不應求的局面。

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豪宅有價，發展商不惜高價搶地，兩個月前嘉里投得九龍塘義德道1號地皮，以呎價1.65萬元購入，榮升九龍地王。毗鄰的義德道3、5號地皮明天拍賣，被認定再創地價新高。

資金尋找出路 看好豪宅

在美匯弱勢及持續低息的環境下，豪客爭相購買實物資產保值趨勢不變，加上港股近期表現轉佳，資金料會捲土重來回歸樓市，為豪宅市場交投帶來更大的更多支持，這亦是在資金比較下，豪宅走勢又重現強勢，奪回樓市火車頭角色。

九龍塘義德道3至5號地塊面積約為30,225方呎，限定作住宅(丙類)用途，地積比率3倍，物業高度不得超過13層高，可建樓面面積約90,676方呎；業界賣拍賣前意見，普遍認為發展商可選擇與義德道1號地皮合併發展，無論是單位剪裁以至座向擺位將有更佳設計，亦可盡用兩地空間以興建會所及停車場，極力發揮地皮優點，故相信發展商將願意以更高價錢去競投，總之會破上次紀錄。

政府集中資源 處理平價樓供求

至於中下階層在目前樓價只升不跌，買或不買便成為個人抉擇問題，與最近資助置業上拉上關係，影響細價樓踏入10月份仍未有起色，已證明市場等入市，不知道自己是否受惠政府政策，即使有能力者亦暫縮手。

賣地成績和近日新盤反應並非一面倒，柴灣地收收回和灣仔Queen's Cube首日反應欠佳，對近日指樓市短期見頂或許未必有直接關係，亦反映了當樓市未入是完全睇好下用者探取較審慎的態度。

豪宅價屢創新高 細價樓偏離負擔

老樓比較看好中上價價樓和獨立屋的前景，由於銀錢愈貶值下，有能力者把資金續投放物業身上，中上價樓當然非是大眾化樓及息口變化較敏感的類別，只會愈來愈貴，政府以民生為先，首先照顧中下階層，細價樓樓價向來更重視個人需要和經濟能力，豪宅和細價樓兩極化的距離只會愈拉愈遠，這是鐵一般的事實，連南區和山頂樓價屢創新高可見一班。

細價樓遠離上車客負擔能力(不是指新盤，皆因新盤開始偏離現實距離)，礙於施政報告內將重提市民置業能力，估計在資源配套上成為最主力的投放，無論單位供應、財務資助和復建有限度資助房屋上著墨較多，對過度求過於供的私人樓需要作出分流作用，免使樓價不斷趨升增加市民怨氣的政治危機。

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