也談置安心資助房屋計劃

為了平衡公營和私營房屋，政府大力催谷的置安心資助房屋計劃要成功，必須在增加單位上著手，正如運輸及房屋局官員多次重申，資助計劃不旨在抑壓樓價，主要讓有供款能力唯欠首期的夾心人士而設，希望圖以冷靜選擇和半數租金輔助首期，在年後自我決定置業與否，成功關鍵在能否有足夠單位滿足需求。

僅5,000伙 80人爭一單位

首批計劃僅5,000伙確實不足應付需求，被納入入息限制可受惠的人士約有40萬人，僅5,000伙未能滿足這批合資格的人士，80人爭一個單位，即使只有一半人有置業需要，也要40人爭一個單位，根本未能解決置業需要。

在已撥作興建的置安心先租後買房屋，部份已為熟地或規劃作其他用途用地，如學校和公園用途，局方表明會視乎反應物色其他用地，以便延長計劃興建單位數量。

荒廢工地轉型 撥作興建資助房屋

其實發展局早前宣布放寬工業用途可改作住宅的計劃，這些地區不乏政府原有的工廈用地，何不把部份已荒廢了多年的工廈用地，改作置安心計劃資助房屋用途，完全不涉及私人和公屋用地，亦可以多些地區選擇，增加單位以滿足需求。

這些地區包括長沙灣、新蒲崗、牛頭角和香港仔等市區用地，政府年前未能成活化這類工地，何不利用改變用土地用途批給房協，平均每年額外提供數千個單位供應，以免數十萬個有置業需要但無首期買私樓的人士。

一舉兩得 受惠者更多

首個位於青衣項目僅可提供1,000個單位，若明年申請時誓爭崩頭，未能抽中的合資格人士不等於下次有機會，因為私人物業樓價高，縱使市區二手樓樓價在200萬元的選擇也不多，這類位於市區的用地正符合局方的原則，不動用原有公私營房屋用地之餘，亦可滿足市場的需要。

既然局方有意協助夾心階層置業，也要拿出誠意，每年只得千餘伙誠意不足，一方面可紓緩夾心階層的住屋需求；另一方面地盡其用，一舉兩得，才能發揮資助房屋的目的，受惠者的人更多。

今日九龍塘義德道地皮拍賣，下限為上次毗鄰地皮每平方呎樓面地價1.65萬元，上限為每平方呎樓面地價1.8萬元，較勾地價高出5成至64%，必定創出九龍地皮價格新高，之後樓價又升到不亦樂乎，物業價位水漲船高，離頂甚遠。

資深投資者預期 最快明年中出現

其至有代理行闆預期，樓價更較97年高峰位近倍，即是當日太古城呎價僅9,000元，上望1.8萬元一呎，當然大家已有樓者已經作出了最理想的願望，藉物業帶來財富，但亦顯示另一個大泡沫正在形成待爆中，可能是明年中。又有可能是2012年，冇人知。

今年資金持續流入樓市，主要因兩個主要元素，包括息口和供應量偏低，制造更加多資金推向實物資產。何況美息未來一年90%維持低息環境，銀紙不斷貶值，資金繼續尋找出路，惡性循環樓價遠超實際需求，預期升幅，導致政策愈想㩒低、樓價愈升，已經脫離一般常理分析，接下去便等爆煲的來臨。

嘉里朱葉培：銀行把關 審視還款能力

以上一番的說話，是一名擁有多年的資深投資者的預測，老樓拿出來與網友分享。

昨日出席嘉里集團位於西半山Soho 38頂樓開放禮上，嘉里代理執行董事朱葉培也認為，低息和少供應今明兩年形勢難以改變下，資金湧樓市將持續一段頗長時間，市民買樓也需要視乎本身需要和供樓負擔，「特別是能力一般的市民，若果息口政策由升轉跌，突然大幅加息之餘，負擔能力隨即抽升。」他個人卻認為，在供樓借貸上銀行把關十分重要，評審借貸人背景和還款能力時，由第一步做起。

美聯林子彬：應增市區地定期拍賣

另根據美聯測量師行數據顯示，2010年至2011年度政府勾地表內港島區的住宅地皮估計可建樓面面積約180萬平方呎，九龍區約有240萬平方呎，新界區約有390萬平方呎，顯示市區仍不乏土地供應，惟其造價較高，使發展商會較審慎地選擇，而市區項目的規模亦往往較新界區細。一方面政府可主動增加市區指定地皮，因應市況推出拍賣，補充市區優質地皮供應；另一方面可加快市建局市區重建步伐，並擴大重建項目的範圍及區域，增加市區中小型單位供應，多管齊下舒緩市區單位供應緊張的局面。

美聯測量師行董事林子彬建議，政府可增加位於市區的指定地皮作非定期拍賣，當缺乏市區土地勾出時，政府可因應市況彈性推出土地拍賣，以紓緩市區單位供不應求的局面。

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豪宅有價，發展商不惜高價搶地，兩個月前嘉里投得九龍塘義德道1號地皮，以呎價1.65萬元購入，榮升九龍地王。毗鄰的義德道3、5號地皮明天拍賣，被認定再創地價新高。

資金尋找出路 看好豪宅

在美匯弱勢及持續低息的環境下，豪客爭相購買實物資產保值趨勢不變，加上港股近期表現轉佳，資金料會捲土重來回歸樓市，為豪宅市場交投帶來更大的更多支持，這亦是在資金比較下，豪宅走勢又重現強勢，奪回樓市火車頭角色。

九龍塘義德道3至5號地塊面積約為30,225方呎，限定作住宅(丙類)用途，地積比率3倍，物業高度不得超過13層高，可建樓面面積約90,676方呎；業界賣拍賣前意見，普遍認為發展商可選擇與義德道1號地皮合併發展，無論是單位剪裁以至座向擺位將有更佳設計，亦可盡用兩地空間以興建會所及停車場，極力發揮地皮優點，故相信發展商將願意以更高價錢去競投，總之會破上次紀錄。

政府集中資源 處理平價樓供求

至於中下階層在目前樓價只升不跌，買或不買便成為個人抉擇問題，與最近資助置業上拉上關係，影響細價樓踏入10月份仍未有起色，已證明市場等入市，不知道自己是否受惠政府政策，即使有能力者亦暫縮手。

賣地成績和近日新盤反應並非一面倒，柴灣地收收回和灣仔Queen's Cube首日反應欠佳，對近日指樓市短期見頂或許未必有直接關係，亦反映了當樓市未入是完全睇好下用者探取較審慎的態度。

豪宅價屢創新高 細價樓偏離負擔

老樓比較看好中上價價樓和獨立屋的前景，由於銀錢愈貶值下，有能力者把資金續投放物業身上，中上價樓當然非是大眾化樓及息口變化較敏感的類別，只會愈來愈貴，政府以民生為先，首先照顧中下階層，細價樓樓價向來更重視個人需要和經濟能力，豪宅和細價樓兩極化的距離只會愈拉愈遠，這是鐵一般的事實，連南區和山頂樓價屢創新高可見一班。

細價樓遠離上車客負擔能力(不是指新盤，皆因新盤開始偏離現實距離)，礙於施政報告內將重提市民置業能力，估計在資源配套上成為最主力的投放，無論單位供應、財務資助和復建有限度資助房屋上著墨較多，對過度求過於供的私人樓需要作出分流作用，免使樓價不斷趨升增加市民怨氣的政治危機。

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