二手樓透明度 遠勝新樓

老樓向來評估樓市重資金來源多於數據，由於資金是動、數據是靜，因資金流向直接及準確地影響樓市，月初用家重投樓市，已開始逐步回復購買力，縱使新盤開鑼，用家著重物業實用性和個人負擔能力作出選擇。新盤以廣告式宣傳效果，吸引買家效果上已大折扣。

按售樓新指引 銷情受制

自政府主動篤破了新盤花巧技量後，發展商無所施其技，被逼跟足售樓說明書新指引辦事，礙於重價不重量，在訂價上仍進取，令到個別新盤重開時銷售量遠低於同區二手樓，證明買家明白到，花巧不及實際，二手樓透明度遠高於新樓，縱使有大型新盤開售在即，老樓認為銷售情況不可同日而語，逼爆售樓處的場合不再。

由於每次加推單位需要三天前公布才有效，限制了每天開售的數量，這樣的賣樓程序透明度提高了，準買家不用逼通宵輪候，也不會不知其他價格下買了貴樓，或許發展商亦會有其他方式可以累積買家，讓發展商可以即時評估銷售數量和加價幅度，始終有時差限制，若要急推也賣不得。

買樓收租客 重視承租能力

從過去三周市場觀察，二手樓多了睇樓量，即使有新盤開售的奧運站一帶，睇樓客明顯大增，傾向買樓自用的比例超過一半，目前奧運站一帶可選擇的二手樓盤也不少，樓齡也不太高，由兩房至四房亦不是沒有選擇，因此買家要多比較，新樓和二手樓主要分別不多，最要緊是按自己的入市能力才是最重要。

由維港灣開始，呎價7,000元至一號銀海的每呎1.4萬元，已充份反映不同景觀和座向的價格，若同區正有新盤開售，同區二手樓多作參考。帝峯.皇殿首批呎價接近10,800元，同區亦有不少的二手樓選擇，租金亦有參考，買樓收租客更懂得計算風險和區內承租能力，以目前大市走勢，二手樓的競爭力不比新盤差。

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大升不易 大跌也難

過去數年賣樓花可作視為兩年後樓價參考，二手樓很自然便是反映現價水平，若果樓花樓較同區二手樓賣高三至四成，刺激同區小業主腎上線，同步提價，但始終追不及新樓價，因此月前樓市轉靜時，二手樓價調幅也較新盤為少。近日形勢似乎穩定下來之後，準買家過去兩個周末已經出動睇樓，市面回復少少生氣。

市況突然轉好，除了因為賣地反應好之外，其他因素似乎未太大的改變，等同之前的調整市，有低息口和資金充裕支撐，跌幅輕微，樓市仍有向好或變差的機會，一半一半。尚未有清晰房屋政策和維持供應的賣地時間表，暫好難令市場有信心個市支持得幾耐，所以10月施政報告之前，未見到有任何訊號的改變時，大家仍要提高醒覺性。

買樓收租 回報勝存息

據前線代理指稱，「有個別更觀察了近半年時間，始終樓價並不是有大跌空間，而且個別不需要7成按揭的。」「買樓收租客也保持穩定，由於租金仍有向上空間，普遍大型屋苑租金回報率達4厘以上，遠遠高過存款利息，這班穩定的收租客買入多持有數年，故此有這兩類買家支持下，近期在樓市回穩下，又成為支撐大市的動力。」該名代理形容，縱使缺少了投資者入市，樓市反而更加健康。

特別留意的是，轉旺的二手物業，大部份為地區受歡迎的大型屋苑，而且亦較全面性，反映不同負擔背景的買家也出動入市，大市短期內回穩根本可以肯定。至於是否如市場所料回復升軌，老樓認為有點過早判斷。

由於今次回穩由用家主導，這類人士較為審慎，理性追價，何況預期全年樓價升幅放緩，現刻買不到合適單位，會留待資金等待下一次機會。同時政府正進行資助買樓諮詢期，不排除政策只會加快推出更多中小型住宅地皮和興建租住公屋為主要內容，筆者料下半年樓價上落1成波幅，大升不易、大跌也難。

炒家看好細價樓

同時炒家實力強，他們轉而採取中長線投資策略，並不在乎以摸貨期內的利潤，反而把持貨日定得更長，鎖定更大的利潤，這從近年摸貨比率徘徊在2至3%之間，未有大升的趨勢，更形成上月的鞏固市時，老樓認識的投資者，對細價樓充滿信心，該投資者說：「碰見平貨會買、臨近成交期的單位傾向上會。」

本年首5個月摸貨註冊佔整體二手註冊僅錄2.1%，相比08年高位的4.3%仍有很大的差距。由此可見樓市短炒氣氛並不旺盛；隨著6月1日政府推出9招12式後，已令整體樓市有所降溫，不過由於目前息率持續低企，供樓成本相對較低，相信不少業主未必急於出貨，因而估計轉售個案仍然維持低水平。

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天價豪宅撻訂 換來的代價

天匯單位撻訂雖則是個別事件，但受其後遺症影響，有意尋找香港頂級豪宅收藏或長線投資的海外財團，個人私隱可能遭受到侵犯，亦可能削弱香港資金自由出入的優勢，政府和公眾同樣關注物業買賣的真確性。

外資投資物業 帶動樓價

老樓堅信成交真偽的重要，成交價高低對市場極具參考用途，應該貨真價實。香港擁有高度的法律保障，低稅率和資金自由出入，三項推動力與國際性城市競投富有優勢，如80年代日本資金和東南亞的資金來投資，正因外地資金尋找投資渠道，香港政治氣候良好，因此多年來成為具國際性競爭力的城市。

記得當內地資金來港投資房地產時，也惶恐這些內地水涉及炒賣或逃稅的目的，直接推高香港樓價，亦過去7年，在開放投資移民政策以來，內地投資移民在房地產投資每年高增長，其實亦帶動了香港樓價再進入升軌，這班人對投資物業或許個別帶有看好後市，並認為香港作為國際金融中心，擁有物業亦展示了對香港經濟的信心。

05年中資購天際獨立屋 創呎價新高

在2005年一名來自北京資金，以約每呎3.13萬元創出亞洲分層住宅呎價紀錄，購入九龍站凱旋門天際獨立屋，買家來自北京資金，當年買樓動機也曾惹起廣泛討論。

當年日資如是，今日內地資金如是，若以合法途徑交易，合法資金從那裡來的不是問題，若果買了物業被起私隱，甚至因為遭受到市場不理性評擊的話，老樓反而擔心海外投資者卻步，換來的代價實在太大。

政府:執行部門研究跟進天匯事件

政府新聞處昨晚指出，政府與公眾同樣關注天匯發展商於日前所公布其中24個單位的買賣事宜中，最終只有４項完成交易。政府堅信私人住宅的買賣一定要公平透明，絕不容許任何製造虛假交易、發放混亂的樓宇銷情資訊以及提供不詳盡的物業資料等行為。樓宇銷售若存在「造假」或欺騙成分，是完全不可以接受的。政府會確保買家在作出買賣決定前，會獲得必須的資料。

就天匯其中24個單位的買賣中，最終只有４項完成交易，政府相關監管及執法部門現正研究及跟進該個案。

老樓未悉買入天匯多個單位的東南亞資金(盛傳為越南華僑商人朱立基或有關人士)的目的，若果成交過程證實為虛假，老樓也認為這種行徑要不得，同時政府要即時糾正和堵塞買賣資訊漏洞；倒過來說，若果整個交易過程無花無假，卻被無理指控，買家避免麻煩而放棄的話，那麼以前吸引外資的誘因遭受到衝擊，缺少了海外資金來港，可能減低投資物業優勢，已買了樓的本港買家，能否發揮預期升值優勢，換來的代價也值得大家深思。

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賣樓與房策 如何改善

下半年進入高透明度賣樓年代，縱使發展商有秩序按日公布資料，亦較以前有所進步，但依然有改善空間。十幾年前，新盤賣樓明碼實賣，開售資料全在售樓處公布，把價單張貼在當眼之處，打開門口做生意均均真真，其實時光倒流也不是壞事。

促全面公開賣樓資訊

既然政府為了消費者利益，理應要求發展商一併公布所有資料，偷偷摸摸似乎是香港賣樓的特色，賣樓排隊世界公認是香港罕有(內地也出現類似現象)，政府責無旁貸，希望繼續與發展商溝通，市民願意見到更開放的賣樓手法。

在97年前不需要由代理賣樓，引發到通街代理撈客、載車年代已成為歷史；登記抽籤顯示公平公開；沙士期售樓處戴上口罩派貨，每一毎周期出現，便是賣樓文化轉變的最佳時機，香港人適應能力強，商人腦袋靈活，難不倒他們，面對全球資金澎湃湧向東方，即使透過更公開的賣樓形式，亦影響不了具有國際品牌房地產投資價值。

政府留意資產泡沫打擊正復甦的經濟勢頭，提防泡沫爆破用意正確，既然發展商求地若渴，即使偏遠的地皮也積極競投，雖然每幅地並不一定受歡迎，由市場自動調節，總較不定期安排賣地透明度更高，何不透過正常賣地增加單土地供應，讓其他發展商提高參與性，這令樓價得以由市場主導，這時候也是檢討賣地政策的最佳時機。

定期拍賣中小型地皮

老樓認為政府經常指有足夠中小型地皮供應，何不每年推出兩至三幅只規定興建中小型單位的地皮予以競投，在賣地條款上列明只興建細單位，那麼除了提供每年一定數量中小型單位，滿足上車人士的需求，這裡指的是有能力買私樓的買家，不是透過任何資助形式上車群族，可以讓他們自由選擇，能力付出更高價錢可以買新樓，能力較低者轉而向二手市場購買，亦不會防碍私人市場自由訂價的彈性機制。

與此同時，房協和市建局也可兼顧照顧中下階層的角度，透過興建出租單位或重建時撥出部份單位予重建戶優先認購，這也可加快重建的速度，變相也加快了土地供應，早前市建局還建議小業主可獲現金補償和優先回購的選擇權，老樓絕對支持，但必須與重建戶訂立合約細節，防止中途轉售業權的期限，以防炒風。

房地產向來是中港兩地很頭痛的難題，但沒有政府的參與和行政上的配合，很容易失控或失衡，適當的措施配合也無傷大雅。

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新盤分批出售 重價不重量

世界盃剛開鑼一周，大型新盤陸續解封，由信置兩個樓盤以及新地南灣等，這三個預期同期登場，反映發展商並不理會政府如何監察樓花銷售，基本上已找到破解「9招12式」規範模式，每天發放限量價單，每天排隊賣樓將形成指定動作。

先到先得 排隊賣樓機會大

雖然兩者並沒有公布何時賣樓，一眾代理已作好準備，每天24小時代客排隊買貨，即使每天賣30伙，也不會放過機會，至於市場將以用家為主，投資者依然對購買新盤興趣，暫時落後用家市場，將由用家主導下帶旺氣氛，再引投資者大手吸納的銷售形式甚高。

其實自合和實業推售跑馬地樂天峯時，基本上已推行這個模式，雖然賣樓速度不快，但可以接受，既然有同業作為試鏡，信置和新地料參考賣樓模式，只開放標準單位予傳媒參考後，再按買家需要觀看有裝修的示範單位，但亦難免觸及地雷，鑑於現場在發展商控制範圍內，應設禁區，非買樓者不但沒有可能接觸到買家和觀察示範單位的最新修訂是否符合政府要求，買家請自我留意每個單位的擺設是否符合所需。

觀乎連日的安排，發展商發放有限資料，再讓傳媒報道，資料發放還有很多改善空間，這類抱著石頭過海的發布消息手法，顯示發展商欲取回控制權，以免打亂銷售部署，少做少錯。每日限量推售單位搏住準買家，亦同樣可做到逐步推高售樓，保障賣樓收益，始終要全面公開資訊，政府仍需努力。

二手細價樓率先反彈 換樓客猶豫

市況方面，仍然以用家主導，各區成交量回升，樓價升幅輕微，而且樓價在200萬元下的註冊數字有回升趨勢。這由於自5月起業主增加議價空間，令到部份單位回落至200萬左右的水平，推動上車客入市有關，如藍田麗港城、將軍澳新都城、青衣盈翠半島和東涌映灣園等的兩房單位，成交量較前周回升；不過留意的，以換樓客的大型屋苑，如太古城、杏花邨、新入伙的將軍澳領都、首都的三房單位，仍然落後大市，換樓客意慾不高，全面復甦仍遇上阻力。

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樓價升不了

信置大埔低密度住宅承峰出價單後，尚未公布如何賣樓，老樓預計班代理又通宵代排隊的機會較高。

一個又一個新盤以擠牙膏式有限度發放樓盤資料，昨日開示位，今日派價單，明日公布賣樓方式，態度依舊，不明白一併公布所有資料又有何難，既然網絡那麼方便，其實直接在網頁睇公布，可以連記者招待會也可節省，省回很多時間，效率又高。這現與未有9招12式指引前的賣樓方式分別不大。

正因二手市場見到衝擊力度不大，便使到有一班原本等樓價下調少少後才入市的用家，又再次擔心遲買會貴，開始加快決定，在數個市區細價樓屋苑地區和新界大型指標屋苑成交明顯改善，只有用家較為實在，其餘投資者和內地投資客的活動卻慢了下來。

摸王:豪宅價甚高 賺幅微

投資者明顯受到價位並不吸引，故此不會入市，如摸王黎汝遠最近以出貨為主，先後售出月前買入的樓花盤，入貨集中轉移寫字樓身上，早前反而以呎價1.2萬元購入銅鑼灣東角中心寫字樓單位。豪宅價高，賺幅微，故料一貫豪宅投資者改為保守策略，未出貨之前以靜制動，避免承擔風險高的貨種，這些包括高價豪宅和非一綫的大型屋苑。

在2004年和2007年，當年由豪宅帶動的上升軌，令到整體樓市興旺，樓價急促由低位反彈。升過籠的豪宅樓價，假豪宅的壓力漸大，並不是因為近數個月內地資金少了，反而是市場資金更懂得投資真正有價值的豪宅區傳統物業，近周跑馬地、中半山和南區和九龍塘區二手成交回升。

樂天峯帶動禮頓山 周末三宗成交

在跑馬地樂天峯開售前夕，區內另一指標物業禮頓山和渣甸山嘉雲臺，上周六先後有三宗和一宗二手成交，成交價追貼市價。

能否轉勢還要看投資者是否同步釋放資金，永遠由資金帶動下的樓市，投資者牛市初期扮演的角色重要，能帶動樓市的氣氛。其實沒有上升水位的話並不合他們的胃口，假若樓市有用家支撐樓市可望平穩，若連投資者同步入市，樓市復甦可期，老樓現時為止還未見到後者明確的訊號。

樓市能否轉勢 留意四個訊號

上周末一手和二手成交穩定，成交量暫時爆發力不大，市場有資金承托，仍是集中在自用家身上，一旦沒有投資者入市，樓價上升速度有限。

過去兩個月受到政府出手狙擊一手樓花後，對二手樓打擊力度不大，所以跌幅輕微是意料中事，何文田地價創新高，短期令業主加強信心，更加不欲在現階段出售，從何文田內豪宅屋苑叫價由減變加，加價一度曾高至5%以上，又回復到4月的水平，個別更是高於4月水平，承接力除非購買力大部份釋放，令到成交量回升，否則短期樓價只能在現有水平横行。

同時內地公布物價消費增長高於中央預期的3%以上，內地又再度出現加息陰影，使上周五港股原本跟隨美股裂口性高開，收市時升幅收窄，始終未能突破2萬點心理關口。

太古城重上100宗 有困難

樓市能否轉勢，資金回流速度十分重要，當中包括：

(1)四大龍頭屋苑：5月份三個指標性龍頭屋苑成交均能突破100宗指標性交投量，單是太古城由於未有落價，影響交投落後美孚新邨、沙田第一城和天水圍嘉湖山莊。本月太古城成交約40宗左右，本月尾能否突破100宗尚在未知之數。

(2)新盤銷情：跑馬地樂景峯和大埔承峰估計銷售取價不取量，價錢能否被市場承接尚要觀察，由於受制於政府規管，賣樓小心翼翼，為免再起無謂風波、枝節，發展商首先安全至上，從推廣過程中仍有改善空間，摸石頭過河，市場仍以二手市場參考性較高。

(3)投資者重來：今番投資者入市更為小心，尤其豪宅價高，上升水位少，同時內地投資者受制於內地多項金融政策下，大戶未敢高調大手入市，過去多年，尤其是2003和2007年兩次均由豪宅擔演樓市火車頭，缺乏豪宅升勢下，中小型住宅旺量不旺價，樓價升幅有限。

工資升幅落後樓價 購買力有限

(4)土地供應：按財爺曾俊華預期，假若樓市對土地有需求，會考慮再度推出新地皮予發展商競投，如手上另外四幅市區靚地推出時間，和有沒有再加入其他中小型地皮，令市場增加未來供應，緩和升勢，若持續有這類型的行動，顯示港府擔心樓價演變成泡沫的危機，提早作出預防措施；假若未能遏止升勢，再不排除以行政手段抑壓樓價，這點更能直接打擊樓市升幅。

老樓認為，預期樓價調整期的機會仍然存在，只因為利息長期偏低，誘發大量需求，但職位改善和工資增長幅度遠低於樓價升幅，市民入市意慾仍有避忌，購買力釋放有限。

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