樓價健康 市民所想

東涌地賣價預期冷淡並不為奇，老樓上周已表明礙於氣氛轉審慎下，發展商出價被動，而且未來三個月亦有更大型及市區的住宅地皮推出，只是市場早前過度樂觀而已。

查實政府對症下藥，以地制衡樓價，初步已見效，月底粉嶺地市場環境改變不大，呎價2,000元左右先為合理，不過今天買地並不反映未來兩年的樓價，隨時低買高賣，南豐可能是最後贏家。

政府連環出招 初見成效

今日難論競投錯與對，不過肯定中短期樓價受壓，但只是正常調整，據前綫人員稱，東涌過去一個星期整區成交量只有30餘宗，已較上月同期大幅下挫6成，已初步反映樓市轉趨審慎。

正當賣地以政府底價出售，那邊廂房屋署宣布下月推售餘下4,000伙居屋貨尾，似乎政府對於賣地差已在預籵之內，同日放風推出居屋，讓市民更多選擇，由於這批貨尾分散港九新界，一眾上車客多了一個選擇，同類私樓的樓價自然回落，到了今年10月施政報告前夕，樓市調整可期。

政府自推出9招12式針樓花賣樓秩序和加快土地供應，樓市開始有反應，成交減少樓市初見頂，連環推地賣地反應也是預料之內。

消息指出，房屋委員會居屋小組，下周一討論最後一期約4,000個居屋貨尾單位開售內容，據知下月接受申請，8月揀樓，包括油塘油翠苑、馬鞍山錦豐苑、天水圍天頌苑及天富苑，以及筲箕灣的愛蝶灣及東濤苑等；最便宜的單位位於大澳的龍軒苑，售價30.24萬元，最貴的單位在東濤苑，售328.45萬元。當中愛蝶灣的建議平均呎價最高，約每呎3,710元。上期亦有推售的油翠苑，呎價提高約13%，今期售價每呎2,600元。

樓價不穩 居屋同樣銷售差

市民買樓亦講求氣氛，即使價錢平也不會提不起興趣買樓，如2008年金融海嘯期間推出的居屋貨尾，銷售速度奇差，也不足6成單位出售，當樓市差時市民也會評估是否買樓，所以不在乎於樓價是否如期受壓，反而是持續穩定的樓市發展，是市民所想。

多年的資金流入樓市，大力推動樓價飈升的原因，加上銀行借貸過鬆，使投資者借平錢入市，值搏率高風險低，所以下一步金管局應加強向銀行倡議，調高投資者按揭息率和限定購買多套房的按揭承數，當這些投資者炒樓成本增加，便不能藉大量儲貨收緊貨源，夾升樓價，偏離市民負擔水平。

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調整市 樓價會跌多少

財爺推出9招12式已經兩多星期，市場原本在高位徘徊蓄勢待變，出招後加快調整，不過深度不大，只是早炒家入市提早止膁，把瘋狂的叫價收斂少少，未算真正的調整，政府官員指出：「把焦點放未來數個月的樓市交投，再訂出樓市政策。」這意味了暫時讓市場消化，究竟樓市如何發展呢?

正好今天推出東涌地皮拍賣，成績固然受到市場關注，其實當日拍賣氣氛和發展商的競投意欲取態，將成為樓市的新焦點。

非實力客炒東涌樓 首當其衝

知道當這幅地皮被發展商成功勾出之後，正值樓市買賣推上另一高潮，令區內一直被指為偏低水平的樓價趕落後，一批投資者蜂湧而至，據前綫代理所說，過去兩個月的確由投資者帶動，尋找投資商機，形成交投熾熱，據形容更是自1998年第一批私人屋苑推出以來，買賣最火熱的月份。

既然有地推出，適逢各區平盤已不平，資金流竄尋寶，當時東涌既然有強大消息刺激，但過度追捧惹來急跌又一佐證，前綫代理形容，過去兩周區內突然轉靜，一下子又出現一堆減價盤。

老樓認為，減價者應該是一批實力較次及新晉投資者，對區內樓市並不很熟悉，純綷炒消息，欲短炒一轉便離場；碰上當時一眾業內人士對地皮拍賣成績看得太好，推動同區二手樓價向上，故此引來一批狂蜂浪蝶，即時推高樓價。

其實從初步數字，受打擊的屋苑，大部份是被炒高的評為低水物業。但一些傳統屋苑如太古城、嘉亨灣、美孚新邨等有實力客支持的名牌二手屋苑，近期不利氣氛並無打擊業主的信心，個別更暫時靜觀其變，未有做成恐慌性割價出售，相信不排除只是代理跨大的業主放盤心態，目的營造樓市調整的氣氛，讓業主大幅調低樓價造就成交而已。

新界超買屋苑 回落料逾一成

政府多番強調，近日措施只針對新盤銷售手法，並無意令樓價大上大落，由於近月樓價升幅已放緩，資產價格升幅過大擔心造成樓市泡沫，有提醒市民的需要。如息口變化和供樓負擔接近佔家庭入息5成水平警戒綫，市場亦開始自我調節，這是市場主導的好處，高位遇阻力，需求主宰市場，當樓價整固後，這可以讓更多市民在合理價位和安全水平上車。

老樓評估，今次調整市維持半年，在這半年內新界區過度超買屋苑價位回落幅度較明顯，起碼1成以上，未夠實力的投資者放售決心更大，幅度可能更多，但未影響傳統屋苑，料幅度在5%以內，交投維持偏軟，淡市一直到10月發表新一份施政報告前。

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政策市下的樓市去向

老樓在3月底在蘋果日報的專欄預測樓市響警號，那時聽得入耳的人士並不多，並認為資金依然強勁，未有見到回落的迹象；上周老樓在《經濟一週》專欄指出，今番調整是政策市牽動，形勢與慣性的自然調節市不同。

以下是《經濟一週》之"老劉講樓"專欄的節錄，網友不妨參考一下。

過去一周有許多朋友向老樓查詢，樓市跌多久與及樓價跌幾多，這很難找到一個量度準則，即是使過去一周不到屋苑也錄得不同的升跌幅，不過可留意到的是升少跌多。

有得升的是市區名牌屋苑，如太古城、黃埔花園、新都城之類；跌幅擴大的是早前升得急的屋苑，如沙田第一城、新港城等的細價屋苑跌幅最高由2%至10%不等。

好淡爭持 買賣牛皮

前線人員指出，由於大市氣氛淡靜，市場承接薄弱，惟部份持貨業主及投資者心急去貨套現，主動減價或擴大議價空間將就買家承接，令整體二手樓價走勢偏軟。數據顯示，50個指標屋苑的樓價便在上周平均下跌0.5%，其中多個新興屋苑包括長沙灣昇悅居、宇晴軒及受到賣地刺激的粉嶺牽晴間的造價，更在過去一周錄得5.9%至6.8%的實質跌幅。

業界認為樓市未來走向欠明朗，準買家、投資者未敢貿然入市，觀望態度依然濃厚；而且，業主議價空間擴闊速度緩慢，單位現開價普遍未算吸引，在互相拉鋸影響下，預期二手大市短期內仍會處於牛皮局面。

老樓亦聽到個別投資者暫停入貨的決定，並不是看淡後市，反而是等待樓市下跌後執平貨，反映出市場仍有一班機會主義者，鳳凰無寶不落，藉樓市調整伺機換貨，目標仍落在優質名牌屋苑身上，待業主按捺不住把物業轉售。

累積升幅 超過政府容忍底線

老樓認為這類型投資者或許會打錯算盤，既然避得過金融海嘯的業主，當然有番本錢守下去，何況樓價反彈了3成，若不打回原形，又何懼之有，因此縱使有平貨執，但超荀比例也不會多，除非政府再度出招打擊樓價，直接收緊樓宇按揭信貸或禁新樓炒家入伙前摩售，大幅減持手上物業，建議向實力較差的炒家埋手。

這不代表樓市在風頭火勢後即可以回復升浪，始終抑壓樓價是煲呔曾所下的諾言，假若市場未有反應，不排除未來半年內仍有新招可用，使市場緩和熱火。

老樓月前分析，不停的樓市升勢已成為特區政府密切留意的社會事務，單是首季累積升幅平均近8%，當中新界區細價樓升幅顯著，漸遠離一般市民負擔能力，這也是煲呔曾經常所說，假若民生樓價升幅過急而遠超市民能力時，特區政府不會坐視不理，連番透過增加土地供應和向利用超級電腦追查炒樓稅款，似乎最近樓價升幅已超過政府可容忍的底綫，不斷出招逼使樓價緩和下來，這番將考驗第二季樓價的承托力。

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賣地前夕 買樓投資攻略

地政總署安排下周二推出東涌住宅地皮拍賣，正好為未來一段時間樓市顯示短暫方向，鑑於最近無論我們的祖國控制資金流動政策，與及外圍有可能刮起新一輪金融風波，外向型經濟的香港前景仍然未明朗下，老樓估計發展商投地稍有保留，料價位難有驚喜。

為何有這樣的轉變，發展商靠賣地來維持足夠現金流，今日之前受到資金充裕下，賣樓套現較有信心，高賣高買願意用較進取的價位投地，但是因為氣氛轉淡，為保持利潤減低風險，發展商在投地時提高風險管理也是順理成章。

東涌拍賣地 呎價料2,500元

東涌地屬臨海地段，當然價值可造性更高，現時受制於大市氣氛回落，發展商在釐定出價時會視乎未來兩年的市況發展。

(1)二手參考：以往投地多以同區同類型質素物業和現價作為參考，再加上未來樓價預測，來制定出價上限，在旺市時，看好樓市前景，很多發展商扣除建築費和發展利潤來計算土地成本，礙於建築成本未見有下跌趨勢，若以現時二手參考價，在變幻未定時，高出二手價位的可能性並不高，因此樓面呎價平均樓價4,000元計算，樓面地價每平方呎約2,500元左右，更有可能更保守的發展商出價更審慎。

(2)賣樓減少：如前所述，發展商貨如輪轉，賣樓後有資金回籠再買地，昨日老樓指不少樓盤改為將近現樓時才會推售，由於策略改變後，投資地皮成本回本期較長，利息有機會回升，使發展商建樓成本增加，也可能向削減地皮成本上增強競爭性。

(3)新供應：預期兩年後新落成量回升至每年2萬伙，同時間賣樓競性力增加，隨時出現需求過剩，發展商為免投資風險回增，投資策略也追求穩定和保險。

(4)連環拍賣：分薄了投資資金，由下周二起連環五幅地皮推出，合共提供7,000伙單位，多了地皮少了競爭，地皮價格亦缺少互相競逐推高，買不到東涌地，還有本月24日的粉嶺住宅地和另兩外兩次豪宅地拍賣，當然也要一提港鐵代理人身份招標出售的南昌站逾3,300伙的大型地皮。

買家大膽還價 耐心候荀盤

基於上述四個因素左右大局，東涌地在跌市風雨下推出，意義重大。至於有心買樓的置業者會關心何時置業，待樓價跌下來才買；抑或待施政報告公布一切樓市大局時才決定。

老樓認為已入市的用家不用理會高與低，反而重貨的投資者在現時還在高位時減低損失，宜分段減磅，先沽後買，樓市穩定後低位撈貨；未入市者大膽還價，在負擔能力範圍內向重貨者埋手，設定一個價位，碰不到這類低價單位時耐心等待轉角市訊號，耐性不可動搖。

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房策討論下 10月前難轉勢

每日大量房策相關的新聞；網上討論區又有網民發表個人意見，有後生仔買賣考慮、樓價下跌仍是買不到，新加入的話題包括：特首曾蔭權10月施政報告檢討資助置業諮詢結果(見昨日本欄已率先分析)和地監局推出新招加舊招一手樓地產代理守則「校規」，林林總總討論下，究竟樓市會否有反應。

絕對做到市民輿論目的，在這階段市民買樓是否可增加多點透明度，必然收到效果，但並不代表樓市會受壓，主因是受到需求不變的道理，要買的始終都會買，在這段時間反而會轉為審慎些，無必要在大亂世期間做新政策下的白老鼠，被測試多項措施連環推出的成效。

回應9招12式 傾向近現樓開賣

可以見到的初步景象：在示範單位準買家不會再魚貫進場，逼爆售樓廠，三天內取回價單回家慢慢諗，若價錢合適的話才重臨現場。

這也是本港賣樓文化的進步，以前賣樓也需勞動代理商或傳媒，打開門口做生意，朝9晚7，入內慢慢揀，那時買樓不之幾舒服，無人爭，亦可以走上現樓睇實景，不用勞師動眾。

老樓十分支持加強賣樓透明度，官府也留意到賣樓現場不少買家，是被現場搶購氣氛影響或被代理們死纏爛打下落了買樓決定。

香港賣樓文化經過10多年的發展，正藉大時代的改變下，他日賣樓可能出現近建成後現樓或現樓時才開售，「為免被誤為不真實(其實有點難度興建一個接近現樓的標準單位)，所以等現樓賣或在現場臨時開設售樓區，買家可以即場觀察所有環境，因此在現時不少發展商亦傾向這個改變。

根據地政總署公布的預售樓花同意書，上月並沒有新盤取得售樓同意書，換句話說，今明兩月一手盤只有貨尾開售，至於鴨脷洲南灣和奧運站帝峯.皇殿能否改設在現樓裝置全新的示範單位，老樓認為也有此機會，由於新賣樓指引還需數個月官商才能進一步達成一致決定，計劃中開售的新盤也要做好準備在現樓開售的事前準備。

曾蔭權：房策順應市場需求

曾特首伺機重申，當局繼續監察私人住宅的樓價變動和銷售手法，特別是中小型住宅；若有需要，便適時採取措施，釋除市民的憂慮。

他強調，當局明白市民希望置業，亦理解社會上對政府資助置業這個重要議題需要凝聚共識。因此，運輸及房屋局長鄭汝樺在未來5個月，持續諮詢市民的意見法，假若經廣泛諮詢後當局有進一步的想法，便在10月發表的施政報告作出交代。

他表示，政府的房地產政策，是順應市場需求，從土地供應入手，以勾地表制度為主軸，輔以靈活的優化安排，不定期推出土地拍賣，增加供應。

樓市持續整固，10月前不會有轉勢機會，只會陸續有不同政策推出，大家是否入市就量力而為了。

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買家轉攻為守 入市心態轉弱

「過去一個星期二手屋苑交投量下挫逾4成，縱使樓價未有太大的跌幅，但因為買家入市審慎態度轉強，入市心轉弱，料第二季樓市進入牛皮格局。」一名地產代理形容過去一周樓市開始步入轉角市。

市場認為今次由人為因素勁過基本因素，情況等同金融海嘯後由資金帶動回升，加上去年由於受到內地資金湧港買樓，蓋過所有基本因素，從最近多個受歡迎的新盤屋苑成交量來看，內地資金在剛過去的5.1黃金周並未刺激香港樓，如港島區的貝沙灣和奧運站海洮灣內地客也寥寥可數，這次政府銳意打擊樓價「有料到」，其餘計劃本月開售的大型新盤開售的機會也大打折扣。

推地高潮 南昌站本月底截標

事實上，除了個別新盤仍等待政府批出售樓同意紙外，已取得了售樓文件的奧運站帝峯.皇殿和南豐及市建局合作發展的灣仔皇后大道東項目仍未確實開售安排，即使本月推出拍賣的東涌住宅地皮，可能僅能以市價成交，促使東涌區的二手本月反高潮，交投顯著回落。

而且港鐵以代理人身份推出的南昌站上蓋住宅地皮，已落實於本月25日截標，雖然業界料這幅地皮反應熱烈，連續有東涌和粉嶺地皮在未來三個星期內先後推出，變數仍會很多。

港鐵發言人表示，有關補地價尚未收到地政總署的通知，不過業界之前預期連同投資額在內合共330億元，首期補價約130億元，料整個項目地價不少於220億元，估計這個龐大發展項目，對同一間發展商而言相當巨大，假若同時競投本月另外兩幅政府地皮，財務壓力甚巨。

當中在去年先後在賣套現200億元的新地和長實當然是投得南昌站大熱財團之一，不過信置和新世界發展亦對南昌站甚有興趣，保留實力來競投南昌站，將分薄兩幅政府拍賣時的競投氣氛，若果三幅敗北，還有兩幅市區大型豪宅地排隊登場，可見發展商除了一方面照顧落實賣樓花新指引與政府格鬥外，還要分神處理投地事宜，在策略上也要聚焦一點，可能放棄個別項目，使地價也出現調整最初預期價格。

升幅收窄 漲勢放緩

業界同意，政府加強規管樓市後，二手樓價漲勢亦見稍稍放緩。數據顯示，4月份50個指標屋苑的加權平均成交呎價報5,273元，雖然較3月份的5,208元再升1.3%，不過，數值相比首季每月樓價漲幅（1月：升2.7%、2月：升2.3%、3月：升1.7%）已收窄不少，只有個別貨源短缺的屋苑如維港灣、宇晴軒及海逸豪園的樓價在上月實質上升4.8%至7.8%，情況較為特殊。

至於短期樓市，由於目前市場觀望氣氛濃厚，加上後市能見度有所降低，相信準買家將暫時休養生息，靜觀市場變化，直至度過5、6月份的靜市及世界盃賽程過後，以及外圍形勢有利之時，購買力才會重新釋放出來。在市民置業意欲降低的情況下，預期5月份二手交投將會較4月份減少10%至20%，而樓價亦會在現水平2%以內上下波動。

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老樓俱樂部 正式登場

特別消息:老樓俱樂部隆重登場，每日在Yahoo官方財經網與網友分享所見所聞。
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