一名快為人父的置業考慮

一位友人在去年賣了居所後，轉買為租，適逢快當爸爸，便有意在年初重新入市，礙於樓價飛升下未能趕及入市，但不認為錯過入市時機，反而把錢暫時留下作為快出世的兒子教育基金。

眼見2008年樓價升得很快，便把心一橫，售後租回單位兼賺了近70萬元，想待樓價下跌後重新入市，最近接獲業主通知，已把單位轉售予一名內地客，新業主計劃加租1成，兒子將於暑假出世，為免太座搬屋觸動胎氣，與及樓價在高位徘徊，暫時把重新入市的計劃押後一年。

先賣後租 波動市押後買樓行動

他認為樓價有起有跌，最重要是要看本身有沒有置業的需要，本身由二人世界的家庭快增添成員，焦點已全身放在安排兒子出世的開支，心態上出現了新改變，並不一定要買樓才是人生目標，太太安安全全誕下胎兒，和兒子健康快樂才最重要。

這名友人給老樓一個啟示，人生可以分為三個階段，第一個階段如何在首30年充實自已，在這個社會要生存必須與社會競賽；第二個階段是如何理財，應駛得駛，以及作合適的投資應付最後一個階段的生活所需；另外人生除了置業安居外，還要尋找人生的新目標，可以是個人健康、可以是持續進修或是周遊列國，不要被珈瑣纏擾著，要活得快樂，老樓對這名友人的決定十分支持，希望三人生活健康，樂在其中，好好享受新生命的誕生。

後市未明朗 易做錯決定

面對波幅市，大家要權衡輕重，若果冒得起跌市風險，短期波動實不應過早有太大的反應，若果跌市沒有如期的深度，隨時花了時間兼傷神。如老樓了解到個別新晉投資者小試牛刀，但因個人對樓市沒有信心下選擇撻訂的行動，賠上了數年的積蓄，因此短時間樓市基本因素沒有很大的改變，如低息維持一段時間，與及市場資金仍然充裕。

大家不如5.1黃金周假期與家人到郊外走走，吸收大自然空氣，暫把投資賺蝕一事忘記，開心享受兩天的假期吧。

(尚有其他文章，請登入www.HKLau.com香港樓論網)

連環推地 難見天價

今天港鐵位於南昌站上蓋截意向書，初步以大型發展商為主；與此同時，地政總署落實了兩幅豪宅地皮的推出時間表，連同原有的東涌和粉嶺地皮，即是未來3個月合共有5幅地皮推出，共提供近7,000伙單位供應。

東涌粉嶺地 價值變數大

在推地時間表上極為緊密，發展商們不需要互相競逐，最終地價料較溫和，不像以前高於市價很多，二手樓價亦會按氣氛自動調節下來，始終對於賣了樓的發展商資金較為充裕，形勢較為佔先，按本身集團需要補充土地儲備，因此這段時間碰上政府訂下賣樓花措施前夕，樓市氣氛會有所保留，以便觀察賣地反應和措施的成效。

位於何文田和山頂兩幅豪宅地皮價值較高，料合共約值200億元，至於兩幅以發展中小型單位為主的東涌和粉嶺地皮，變數較大，尤其是當居屋貨尾和活化居屋政策同期發生，客源相近下，樓價在200萬元至300萬元的私樓貨源必定受影響。何況政府關注細價樓炒賣情況，若果地價過高又重新刺激區內二手樓價，老樓估計發展商在連續有五幅地皮推出，在取捨下，天價難再現。

東涌一名前綫代理表示，成交量雖靜了下來，但樓價並未出現很大的折讓，「不少炒家抱著執平盤心態較強，現時氣氛只對新界區炒過籠的細價屋苑造成影響，短時間未造成很大的打擊。」而事實上東涌二手樓成交量開始轉靜，與勾地後明顯回落。

下月落實推居屋貨尾

老樓問過市區多個大型屋苑前綫，價穩量跌是事實，除了個別投資者減持已帳面獲利的單位外，整體業主心態只是輕微受阻，買家多轉觀望態度，預期下月成交量會較4月上半月減少最多3成左右，減價幅度只有1至2%而已。

還有下月房委會會公布4,000餘伙居屋貨尾推售安排，與及活化居屋的初輪商討，有新地兼有現樓供應，料對中下價樓的影響將會較明顯。

可見在7月暑假來臨前後時間，樓市依然會受到整體大市氣氛影響慢下來，尤其是四幅土地拍賣結果高低和反應，具樓市參考作用。

(尚有其他文章，請登入www.HKLau.com香港樓論網)

炒家鬥耐性 趁機執平貨

近排政府密密出招，即刻令到樓市放緩升勢，加上早前入了貨的投資者帳面獲得利潤，故錯覺以為很多平貨執，連一些大炒家亦趁樓價高位停一停，把錄得利潤的獲利盤減價求售。

所謂減價並不是擘價，而是擴大議價空間率先套現，事實上價位只是輕微回落1至2%，有個別屋苑僅是成交量降，等待風聲稍為放緩後再定略。

知會相熟代理 壓價尋寶

一名大炒家明言，曾財爺只是針對樓花規管，並未直接打擊二手樓價，手上數十件細價樓已獲取兩成利潤，暫時減持數個單位，待樓價回落後再度入市，他估計最多只有5%回落，回套今年第一季升幅。「政府不會直接打擊用家盤，目前息口低，租金回報超過3厘，內地打擊樓價措施在港不適用，何況未來供應起碼兩年後的事，大戶始終要找投資渠道，購買物業勝算仍然最大。」

他較早前已知會相熟代理，若小業主心態弱趁機壓價，假若有超過市價低一成的荀盤，即刻替他落訂，在過去一個周末，實際上低於市價的目標單位並不多，同時行家同樣抱這種心態，那裡會有平貨買。

一名港島東區投資者有見區城市花園近月的樓價升幅相較太古城及康怡花園等藍籌屋苑仍有水位，故經考慮後，即積極參觀城市花園單位，日前看中屋苑一個3房連租約單位後，即斥845萬元購入，料新租金可享約3.7厘租金回報。

摩貨比例1.56% 集中200萬細價樓

一間大型代理行表示，過去數年摩貨比例持續偏低，業主精明了許多，不會給予超過3個月成交期，炒家透過摩貨賺的利潤不多，近年只發生在新盤中，「距入伙有一年多，他們以建築期付款，過去一年樓價升了三成，若短綫炒賣利潤都不夠給釐印費，所以甚至要求1個月成交，費事被業主反口封盤或賠訂。」

事實上，據代理數據顯示，截至20日為止，暫錄摩貨註冊僅錄得91宗，僅佔整體二手市場的1.56%，相比上月同期的101宗下跌10%，料全月數字將與上月數字相約，維持約200宗以下水平。若以金額分佈，本月摩貨註冊量，大部份為200萬以下細價物業，暫錄43宗，佔整體摸貨註冊47%，其次為200萬至300萬之摸貨註冊，錄得20宗，佔整體摸貨註冊22%，可見約7成摸貨個案為300萬以下之物業。

(尚有其他文章，請登入www.HKLau.com香港樓論網)

淡友減磅 好友趁低吸納

以前政府出招打壓樓市，力度比現時更直接，如把銀行按揭由9成收緊到7成，亦修改釐印費提早付交由完成買賣後，改為簽訂初步買賣合約(俗稱大訂)，以期增加炒熡成本，誰不知樓價升勢制止不來，炒家適應了新規則照炒無疑。

財政司長曾俊華提早的9招12式，用意旨在提高新盤透明度，暫無意打擊樓價的意圖，如老樓上周所指，換來的政府代價可能更大，因此試圖以推出似新實舊的招數來阻止升勢。

昨日在一個公開場合上便指出，樓價自今年1月份的升勢，來到3月的確是放緩了，由於低息環境及現時的少供應下，為免樓市出現泡沫，有需要持續性監察樓市表現，有需要時才會推出新措施來抑壓升勢。

政府順應民意 規管賣樓花

其實這9招又好、12式也好，基本上是連消帶打，一方面在心理上造成樓價阻壓性作用，最大作用是規管不良一手銷售手法，這是多年來對發展商無力規管下，使他們有恃無恐，個別手法不善的發展商利用市民的無知抑或是混亂的賣樓秩序，以假亂真，從中得益，令市民在缺乏透明度下，連買了什麼也不清楚。

規管始終是找一個好時機，政府在此刻以民意作強大後盾，背著為民請命來限制賣樓的自由，有無王管年代變成有監察，起碼在市民在投訴有門的時候，使發展商未敢過份造作，山雞當鳳凰，魚目混珠。

對於未知結果的小型投資者，為免資金被鎖，選擇止賺離場，如早月前被炒高了的天水圍嘉湖山莊和栢慧豪廷等炒家樂園，據前綫董事級老友所言，只是減磅放售個別已賺了合理利潤的單位而已，反而在套現後伺機以低價換貨，再炒一次，他們估計只是量跌價穩，第三季當措施威力減弱後，積壓的購買力再度爆發出來，可能更較第一季更硬性，升勢更明顯。

二手冷郤 少了競爭

一廂情願或是看得清楚，只是個人意見，而實際上，被炒得過高的細價樓二手樓市成交的確慢下來，反而有市場、有買家的地區，因少了競爭，反而吸引了用家或投資者入市，他們均有需要自用或儲貨心態較強。

如將軍澳區，當區內房協下月開始為夾屋貨尾叠翠軒買家揀樓前，一些抽不到前籌的夾心買家，反而藉市況轉靜之時，向區內業主議價，不乏成交個案，帶旺了新都城、將軍澳廣場維景灣畔細單位成交。

又如沙田第一城1座低層C室，面積約395平方呎，成交價為177萬元，平均呎價約為4,481元，較市場造價低約4%，現時同類型單位造價一般錄逾185萬元水平，故上述單位開盤首天即獲投資者承接，個人評估市場正逐步消化政府出招的消息，其後樓價有望重拾上升動力，遂斥資入市搏短炒，現階段擬先將單位放租，以同類型單位平均租金約7,500元計算，料租金回報錄逾5厘。

市場好淡爭持大有人在，傳統屋苑勝在有穩定回報及租金收入，在這段煙霞大霧期間，看來相對較被概念炒高的二綫屋苑風險較低。

(尚有其他文章，請登入www.HKLau.com香港樓論網)

踏入調整期 樓價大漲小回

剛過去的一周新盤依然只以大圍名城成為獨市生意，其他安排開售的全新樓盤欠奉，不過「醜婦終須見家翁」，無可能收埋不賣，包括信置等奧運站帝峯.皇殿和新地等的鴨脷洲南灣，在修訂售樓新安排後重新啟動賣樓程序。

買家出價審慎 二手成交回軟

老樓認為，只要按章辦事，不罔顧政府的要求，避也避不少。面對公眾在要求一個透明度高的買樓資訊年代，縱使成千百對眼望到實，反而更加做到公開一點。

市場對於上述兩個蓄勢待發的全新樓盤寄望很高，礙於需求仍高，假若取價公道，仍不失是一個大好時機。基於前者要待批出改圖則通知、後者仍待售樓同意書，按群情也需要待批出一系列批文後才能開入直路。據了解，本周內兩方面隨時有進一步的消息公布，離開售期不遠了。

上周末各區二手成交量明顯減少，不排除是準買家一方面要待消化不利消息後重新部署，另一方面由於業主叫價仍偏離可接受水平，導致成交後勁不繼，何況房協480伙夾屋安排入資格者揀樓，市場仍然會看看這兩周的樓市變化才安心入市。

新界細價樓超買 調幅5%

老樓多篇專欄強調，樓市急升後放緩下來是很正常的調整，同時二手業主出現不理性叫價，即使政府不發布售賣樓花9招12式新招，樓市也會因超買而需要消化下來。

上周傳媒訪問老樓時，問及政府新招對樓市的影響，便強調那些超買的二手屋苑，會藉政府狙擊炒家行家稍為回套。成交量會下調2至3成，樓價有機會在今季調整5%以來。

這個估計是相當合理的，主因樓市基調其實沒有大改變，息口依然低，新供應是未來兩年後的事，今年供應仍維持1.5萬伙以下，過去兩年新盤吸納量每年1.5萬至1.6萬之間，仍然是求過於供，如上周老樓在蘋果日報專欄所言，內地資金轉投二手屋苑將更明顯，二手樓價有新資的支持下，藍籌屋苑抗跌力較一般二綫屋苑為高。

上季市場鼓吹以追落後言論推動新界樓，事實上新界細價樓在過去兩個月超過5%以上升幅，今季回套也只不過是打回原形，除非政府出招打壓炒家新招短期出擊，以防樓價再度急升，否則第二季調整正好如政府心願，回復健康水平，也不想樓市大幅波動，提高特區政府的政治風險。

(尚有其他文章，請登入www.HKLau.com香港樓論網)

小甜甜百合花豪宅 今春「盛開」

落成逾5年，坐落於淺水灣道129號的超級豪宅The Lily，下周二邀請傳媒實地參觀。這幢充滿已故華懋集團前主席龔如心一生傳奇的港島南區大宅，終於揭開面紗公開傳媒前，亦標誌著華懋小甜甜栽種的百合花豪宅，可於今年春季「盛開」。

淺水灣道129號 現值150億

根據維基百科資資料顯示，豪宅所在位置前身是一座建有80個單位的英國軍官宿舍。1997年8月，該地皮被政府以住宅用地拍賣，最後由華懋集團前主席龔如心親自在拍賣場以55.5億投得，每平方呎的價格約1.626萬元，打破當時香港住宅地皮呎價的紀錄。該幢淺水灣新地標估值約130億至150億元。

大樓於1998年中開始興建，耗資25億港元，於2004年中後期落成，但華懋集團曾計劃每平呎3萬元發售，但一直只聞樓梯響而已，沒有落實售出任何單位。到了2005年，華懋集團曾向政府申請改變用途作酒店，2008年11月批出改為酒店用途。

龔如心生前曾表示要把它改為酒店，可以讓更多人來共享海景，而不是大門緊閉供少數人佔用的豪宅。只可惜補地價太高而改變初衷轉為出租式住宅用途，由拍地至正式推出招租歷時13年。

該大樓由英國著名建築師Norman Foster設計，利用力學原理大樓由下而上漸進式地向外展開，像一朵盛放的百合花，也是小甜甜最愛的花卉。大樓樓高30層，共有110個單位，所有單位均擁有海景。

正式招租 設3個示範單位

大廈的外牆裝設了由電腦控制的彩燈系統，在每晚的下午5時半至晚上8時半，系統會以燈光在大廈外牆上顯示出不同的圖案。

據華懋集團有關人士向老樓介紹當日行程，除了在現場舉行招租首場記者會外，公布出租詳情後，便會參觀在現樓設計三個示範單位，記得於年前內部裝修期間，曾有人到現場參觀，內部建築優雅，當然首推望著淺水灣海灘全景，每當夕陽斜照時景緻優美，位置處於正中央，望海大廳面積等同三個籃球場。

(尚有其他文章，請登入www.HKLau.com香港樓論網)

官方三部門 全方位監察樓市

運輸及房屋局局長鄭汝樺是近日最勤力問責局長之一，經常落區會見業界聽取意見，日前亦電台訪問中重申12式樓花規管措施立場，再次向發展商提醒他們「不守法、不可賣樓」的言論。她昨日所言只是加強語氣及重申不依守則後的嚴重後果；老樓反而在另一場合中，消費者委會總幹事劉燕卿的言論更感興趣。

消委會總幹事劉燕卿歡迎規管樓花新措施，她指以往消委會收到有關一手盤銷售投訴，包括資訊不足，示範單位失實等。現時要求第一張價單要包括更多單位，是一個很大進步，改變以往「擠牙膏式」的售樓方式。新措施亦清楚訂明100伙以上是大項目，小型項目為100個以下，令消費者更清晰。 劉燕卿認為，若新措施成效不彰，政府應考慮立法。

消委員擬派員 到示範單位觀察

同時她指出，地監局會監察發展商有否跟足指引，消委會亦會跟進市民投訴。

老樓並不了解是在什麼場合發表上述言論，但明顯官方在推出新措施後，包括消委員和地產代理監管局會各司其職，按其工作範圍內可做的便做、甚至可以做多一點。在收音機隱約還聽到劉女士對傳媒說，有需要的話，不排除派人落示範單位跟進，看看發展商還有沒有其他可以做好一點。

記得年前地產代理監管局為了跟進代理違規行為，包括宣傳品和分行張貼的資料真實程度，派大量人手和資源跟進，並配以懲罰來加強阻嚇性。記得曾有一次代理行張貼過期獨家代理盤，裁定罪成兼罰款20萬元，甚至有代理兼停牌個案。

官府留意 代理樓市言論

其後一手興旺，代理秩序又成為另一個被詬病問題，影響市民出入和生命安全，地監局更派員往地盤售樓處巡視，即時登記違法代理資料，若檢控作實的話，即時提出控訴不會口頭警告。

包括運輸及房屋局以內的多個部門，似乎認真對待地產圈中各個環節，連消委會也加入監察部門，再顯示政府欲打壓不公開賣樓影響公眾利益資訊不違餘力。

再者，政府打了開口牌，接下去便是發展商的是否守法，一名高官對老樓表示:「既然公布了(9項規則)，那要看他們(發展商)如何履行了，預了他們有方法避免犯規機會，尤其是賣樓現場氣氛很易令市民錯誤判斷入市，提早發放資訊好讓市民自己計算，那時受到現場環境影響的機會減低。」

老樓還聽到，早前政府內部對於代理商不斷發表唱好樓市的言論甚表關注，至於懷疑與託市有關就不得而知，從各方渠道反映出政府的決心不單只是規管發展商賣樓，對影響到樓市的資訊亦會十分留意。

(尚有其他文章，請登入www.HKLau.com香港樓論網)