業主不理性 買家宜冷靜

早排有業主擔心九龍城延文禮士道賣地成績差，原本一個放售的單位由叫價主動減價100萬元放售；但不夠一天，美國聯備局推行第二次量化寬鬆政策，為免蝕低即刻叫經紀把 單位「除牌」封盤，計劃在明年看定一點才把單位解封。

樂觀情緒高漲 封盤反價多

這個現象只是冰山一角，受到資金流入與及內地輸入通脹，港人擔心貨幣貶值雙重效應下，物業成為避險工具，樂觀情緒高漲，價格偏離事實，尤其是在租金升幅落後樓價幅度，租金回報率開始回落，這亦是政府擔心資產泡沫升幅過急下原因之一。

樂觀情緒高漲，影響理性判斷，業主無止境提高叫價，走勢形成兩個極端，除非準買家願意就範，否則掉頭走，因此最近成交量不升反跌的怪現象。

至於買家面對樓價爆升，除非有急用的原因，否則亦要小心評估個人能力和短期資金流轉，能否足夠支持買賣手續所需要的資金，一直提醒準買家，扣除首期三成資金外，還預留其買樓成本，包括律師費和釐印費等固定開支，若然這筆資款項都沒有問題的話，還要提早向銀行申請估價，以免偏離太遠，隨時多準備額外資金。

上星期多間銀行提高拆息按揭息率之餘，更可能向申請人士要求提供足夠收入證明，保證有能力供款，因此在樓市瘋狂之時，不顧自身的財務能力。

做足估價 免失預算

所以在決定買樓之前，假若看過最近成交價之餘，亦要尋找銀行做物業估值，雖然不少成交在假日時進行，但相熟銀行或有個別銀行，亦願意替客戶即時提供一個臨時估值，當然與實際估價尚要待銀行最後判斷，不過有所依那就不會偏離太遠。

還有不少銀行亦有網上估價服務，可以作為成交價的參考。小心駛得萬年船，多做一點功夫、少一點風險，在此刻樓市受到太多利好消息刺激，用家入市更需要冷靜處理，未可單方面預期短期升幅，削弱防守性。

防加息 用家宜做壓力測試

市場有一個傳聞，話說特區政府一名財金官員在外地公幹回來，與工作團隊匯報海外之行，歐美政府正視本土經濟進入第二個寒冬，再大量印銀紙救企業無濟於事，又會帶來通脹，資產價格亦成為投資者避免工具，若果再坐視不理，當經濟步入大整期時，估計復元速度將會很漫長，因此在預防快來的通脹期，加息防經濟過熱別無法。

財金官員 籲銀行提高風險管理

話說回來，該名財金官員分別約見本港大型銀行大班，苦口婆心提醒不要過度借貸，暗示今次貨幣風暴吹得猛烈，須注重資產質素，做生意除了短期的經濟效益外，還要著重積殼防飢，叮囑銀行界自律。而且研定了新資金投放渠道，不要單單在物業按揭上放錢，也有其他新增金融工具，希望他們重視長遠經濟穩定，以免泡沫來臨時互相踐踏，百害而無一利。

老樓未知內容是否屬實，事實上自財爺和金管局兩位巨頭近期的言論，字字珠璣，為防外國經濟突變和受到利率低，做成更大的震盪。本港兩大按揭銀行不約而同，先後宣布把拆息按揭提高0.1%至0.3%，亦不排除有其他大型銀行陸續跟隨，而且銀行方面透露，日後亦會有再度加息的機會。

最近老樓收到不少讀者查詢，在現價位是否高追，多是計劃明年結婚和防通脹來臨銀紙貶值。他們愈來愈急，擔心樓價一等再等的話，原本可以買到的物業也負擔不來，計劃在現階段入市。老樓表明，樓市有周期，有上有落，若果非買不可，或是有自用的需要，也要測試自己的負擔能力。不便建議入市與否，否則容易造錯判斷入錯市。

銀行調高拆息 樓市見頂訊號

假若以拆息加0.8%，每月供款1萬元，盤算若加息後至每月供款1.2萬或以上，自己能否負擔得來，開始為自己做壓力測試；再保險些，可以預計假若樓價調頭回落，能否承受樓價一成至三成以內的跌幅，不然，那麼不建議入市。

沒有人會料入市會跌，若跌市就不會入市，個別國家擔心外來資金因通脹推高本土資產價格，為保國家經濟避免過熱，加息提高炒賣成本；本港面對國際貨幣大環境大混亂，礙於難以自決貨幣政策，唯有可做的便加強炒賣成本，以免商品價格過熱泡沫爆破，銀行加息潮料陸續有來，亦是最直接的有效方法。

至於按揭政策會否影響用家，當然會打窒入市決心，由於拆息基準利率不穩定，若熱錢流出拆息回升，供樓負擔當然加重壓力，所以用家也要準備提防連環加息的影響，以免大失預算。

也談置安心資助房屋計劃

為了平衡公營和私營房屋，政府大力催谷的置安心資助房屋計劃要成功，必須在增加單位上著手，正如運輸及房屋局官員多次重申，資助計劃不旨在抑壓樓價，主要讓有供款能力唯欠首期的夾心人士而設，希望圖以冷靜選擇和半數租金輔助首期，在年後自我決定置業與否，成功關鍵在能否有足夠單位滿足需求。

僅5,000伙 80人爭一單位

首批計劃僅5,000伙確實不足應付需求，被納入入息限制可受惠的人士約有40萬人，僅5,000伙未能滿足這批合資格的人士，80人爭一個單位，即使只有一半人有置業需要，也要40人爭一個單位，根本未能解決置業需要。

在已撥作興建的置安心先租後買房屋，部份已為熟地或規劃作其他用途用地，如學校和公園用途，局方表明會視乎反應物色其他用地，以便延長計劃興建單位數量。

荒廢工地轉型 撥作興建資助房屋

其實發展局早前宣布放寬工業用途可改作住宅的計劃，這些地區不乏政府原有的工廈用地，何不把部份已荒廢了多年的工廈用地，改作置安心計劃資助房屋用途，完全不涉及私人和公屋用地，亦可以多些地區選擇，增加單位以滿足需求。

這些地區包括長沙灣、新蒲崗、牛頭角和香港仔等市區用地，政府年前未能成活化這類工地，何不利用改變用土地用途批給房協，平均每年額外提供數千個單位供應，以免數十萬個有置業需要但無首期買私樓的人士。

一舉兩得 受惠者更多

首個位於青衣項目僅可提供1,000個單位，若明年申請時誓爭崩頭，未能抽中的合資格人士不等於下次有機會，因為私人物業樓價高，縱使市區二手樓樓價在200萬元的選擇也不多，這類位於市區的用地正符合局方的原則，不動用原有公私營房屋用地之餘，亦可滿足市場的需要。

既然局方有意協助夾心階層置業，也要拿出誠意，每年只得千餘伙誠意不足，一方面可紓緩夾心階層的住屋需求；另一方面地盡其用，一舉兩得，才能發揮資助房屋的目的，受惠者的人更多。

今日九龍塘義德道地皮拍賣，下限為上次毗鄰地皮每平方呎樓面地價1.65萬元，上限為每平方呎樓面地價1.8萬元，較勾地價高出5成至64%，必定創出九龍地皮價格新高，之後樓價又升到不亦樂乎，物業價位水漲船高，離頂甚遠。

資深投資者預期 最快明年中出現

其至有代理行闆預期，樓價更較97年高峰位近倍，即是當日太古城呎價僅9,000元，上望1.8萬元一呎，當然大家已有樓者已經作出了最理想的願望，藉物業帶來財富，但亦顯示另一個大泡沫正在形成待爆中，可能是明年中。又有可能是2012年，冇人知。

今年資金持續流入樓市，主要因兩個主要元素，包括息口和供應量偏低，制造更加多資金推向實物資產。何況美息未來一年90%維持低息環境，銀紙不斷貶值，資金繼續尋找出路，惡性循環樓價遠超實際需求，預期升幅，導致政策愈想㩒低、樓價愈升，已經脫離一般常理分析，接下去便等爆煲的來臨。

嘉里朱葉培：銀行把關 審視還款能力

以上一番的說話，是一名擁有多年的資深投資者的預測，老樓拿出來與網友分享。

昨日出席嘉里集團位於西半山Soho 38頂樓開放禮上，嘉里代理執行董事朱葉培也認為，低息和少供應今明兩年形勢難以改變下，資金湧樓市將持續一段頗長時間，市民買樓也需要視乎本身需要和供樓負擔，「特別是能力一般的市民，若果息口政策由升轉跌，突然大幅加息之餘，負擔能力隨即抽升。」他個人卻認為，在供樓借貸上銀行把關十分重要，評審借貸人背景和還款能力時，由第一步做起。

美聯林子彬：應增市區地定期拍賣

另根據美聯測量師行數據顯示，2010年至2011年度政府勾地表內港島區的住宅地皮估計可建樓面面積約180萬平方呎，九龍區約有240萬平方呎，新界區約有390萬平方呎，顯示市區仍不乏土地供應，惟其造價較高，使發展商會較審慎地選擇，而市區項目的規模亦往往較新界區細。一方面政府可主動增加市區指定地皮，因應市況推出拍賣，補充市區優質地皮供應；另一方面可加快市建局市區重建步伐，並擴大重建項目的範圍及區域，增加市區中小型單位供應，多管齊下舒緩市區單位供應緊張的局面。

美聯測量師行董事林子彬建議，政府可增加位於市區的指定地皮作非定期拍賣，當缺乏市區土地勾出時，政府可因應市況彈性推出土地拍賣，以紓緩市區單位供不應求的局面。

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豪宅有價，發展商不惜高價搶地，兩個月前嘉里投得九龍塘義德道1號地皮，以呎價1.65萬元購入，榮升九龍地王。毗鄰的義德道3、5號地皮明天拍賣，被認定再創地價新高。

資金尋找出路 看好豪宅

在美匯弱勢及持續低息的環境下，豪客爭相購買實物資產保值趨勢不變，加上港股近期表現轉佳，資金料會捲土重來回歸樓市，為豪宅市場交投帶來更大的更多支持，這亦是在資金比較下，豪宅走勢又重現強勢，奪回樓市火車頭角色。

九龍塘義德道3至5號地塊面積約為30,225方呎，限定作住宅(丙類)用途，地積比率3倍，物業高度不得超過13層高，可建樓面面積約90,676方呎；業界賣拍賣前意見，普遍認為發展商可選擇與義德道1號地皮合併發展，無論是單位剪裁以至座向擺位將有更佳設計，亦可盡用兩地空間以興建會所及停車場，極力發揮地皮優點，故相信發展商將願意以更高價錢去競投，總之會破上次紀錄。

政府集中資源 處理平價樓供求

至於中下階層在目前樓價只升不跌，買或不買便成為個人抉擇問題，與最近資助置業上拉上關係，影響細價樓踏入10月份仍未有起色，已證明市場等入市，不知道自己是否受惠政府政策，即使有能力者亦暫縮手。

賣地成績和近日新盤反應並非一面倒，柴灣地收收回和灣仔Queen's Cube首日反應欠佳，對近日指樓市短期見頂或許未必有直接關係，亦反映了當樓市未入是完全睇好下用者探取較審慎的態度。

豪宅價屢創新高 細價樓偏離負擔

老樓比較看好中上價價樓和獨立屋的前景，由於銀錢愈貶值下，有能力者把資金續投放物業身上，中上價樓當然非是大眾化樓及息口變化較敏感的類別，只會愈來愈貴，政府以民生為先，首先照顧中下階層，細價樓樓價向來更重視個人需要和經濟能力，豪宅和細價樓兩極化的距離只會愈拉愈遠，這是鐵一般的事實，連南區和山頂樓價屢創新高可見一班。

細價樓遠離上車客負擔能力(不是指新盤，皆因新盤開始偏離現實距離)，礙於施政報告內將重提市民置業能力，估計在資源配套上成為最主力的投放，無論單位供應、財務資助和復建有限度資助房屋上著墨較多，對過度求過於供的私人樓需要作出分流作用，免使樓價不斷趨升增加市民怨氣的政治危機。

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新書<置業.致富>登場 輕鬆買間黃金屋

市場交投氣氛熱烈，刺激投資客入市，以吸納具回報潛力的物業。藍籌屋苑美孚新邨繼沙田第一城及嘉湖山莊後，於過去周末衝破100宗關口。近日樓市升勢似無阻力，但已惹起政府關注。

隨著樓價上升，令200萬以下的細價物業在市場上明顯減少；香港置業資料研究部指出，本月暫錄2,467宗200萬以下二手註冊，佔整體二手市場僅43%，此數字創98年5月後新低。不過，若以金額分佈計算二手註冊，200萬以下之二手註冊仍佔二手市場最大份額，足見市場成交仍然以細價物業為主導。

發展商近日積極推出多個新盤，無疑會攤薄二手市場購買力，不過，在息口低、資金足以及通漲壓力等利好因素下，相信二手交投仍能保持活躍；此外，發展商逐漸適應在「9招12式」新指引下運作，一手樓銷售變得透明而有序，亦有助提升市民入市信心。

政府關注火熱樓市 蔓延細價樓

細價樓投資氣氛熾熱，已引起政府的關注，有關消息人士指出，撇除豪宅，政府較關注影響民生的細價樓市場，表明會密切關注形勢，未來三個月新一份施政報告內，會作出應對的房屋政策。特首曾蔭權日前指出，房屋政策是其中一個研究重點，意味假若樓市仍然熾熱，會作出針對性措施平衡需求。

該消息人士並不否定加推土地和對追查炒賣稅項的跟進速度，當一日未完成諮詢工作，任何抑壓樓市手法都有機會推出。而事實上，以100個中小型屋苑平均呎價計算，6月份平均呎價為4,662元，相比5月份的4,612元微升1.1%，而此數字相比去年年底的4,321元更累升7.9%，升幅明顯。買賣盤源經過大量消耗後逐漸趨缺，準買家入市選擇無疑減少；同時，業主見預期住宅市道向好，叫價進取，議價幅度大減。

與此同時，快將開售的兩個港島單幢樓花亦公布價單，當中由麗新和AIG合作發展灣仔活道萃峯，麗展副總裁潘銳民昨表示，首張價單涉及50伙，每呎平均價1.43萬元。另由英皇發展北角渣華道The Java 98亦於今日公布首批價單，上周事先張揚標準樓層意向呎價1.4萬至1.5萬元。

釐清買樓目標 掌握入市時機

在火熱樓市時刻，老樓推出首本新書，名為《置業.致富》- 輕鬆買間黃金屋，在今屆書展登場，全彩色印刷共208頁，由天窗出版社出版。本書絕對是有意投資買樓人士的必讀，共分三大主題 : 從釐清買樓目標、掌握入市時機、選擇合適社區法則及買賣物業實戰技巧說起；進而剖析各大地產商特色，揭露地產代理古惑招數，教你買樓不心慌的秘訣；最後，老樓嚴選潛力優厚社區，預測未來樓皇，發掘買一層樓十年變三層的黃金機會，並加插多個置業的真實個案，讓讀者借鏡，因屋而富。

賣地又賣新樓 樓市升溫

自帝峯.皇殿銷情理想和賣樓秩序沒出現太多爭議場面後，加強了其他發展推盤信心，料本月新盤氣氛又再度開始熱鬧起來。

帝峯.皇殿雖然呎價逾1萬元，每伙平均售價也需1,000萬元，首輪迅速賣出逾231伙，連同早前不少貨尾如新蒲崗譽.港灣和牛池灣峻弦集中銷售大單位，大圍名城累積售出逾1,100伙，平均每伙也近900萬元，反映大單位換樓需求殷切，即使政府加強監察一手樓花銷售程序，令買家獲得更多準確資訊，在更清楚本身需求下買樓，反映了買家入市意慾未減。

何文田地勾出 區內業主反價

九龍亞皆老街地皮順利於日前被勾出，刺激何文田區區內業主普遍看好區內後市，個別業主更有反價的情況。按財爺曾俊華預期，假若樓市對土地有需求，會考慮再度推出新地皮予發展商競投，如手上另外四幅市區靚地推出時間，和有沒有再加入其他中小型地皮，令市場增加未來供應，緩和升勢，若持續有這類型的行動，顯示港府擔心樓價演變成泡沫的危機，提早作出預防措施。

而即將拍賣的地皮於何文田亞皆老街前民安隊訓練中心舊址，地皮面積約為7.89萬方呎，限定作住宅（乙類）用途，地積比率5倍，可建樓面面積約39.43萬方呎。景觀雖不及上次何文田地皮，但由於九龍土地供應匱乏，相信亦可獲發展商積極出價競投。

買家量力而為 防上落市

本月山頂地拍賣，預期反應良好，不過涉及銀碼大，估計爭持不多過3至4間發展商。賣地、賣樓加快了樓市氣溫。老樓認為，賣地價高低反映未來三年後的樓市，當前仍有不少市場隱憂，防守性不能缺，量力而為和釐清入市目的，自用看負擔能力，投資著重回報，堅守宗旨。

資金回流樓市走勢明顯，有讀者問老樓為何那麼保守。老樓不是保守，反而提醒大家不要那麼衝動而已。如早前大市也沒有出現很大問題，外間便指樓市出現回調壓力，那時老樓卻指只是短期調整，樓價只是交投回落，樓價窄幅上落；上月底樓市靠用家支撐，只是釋放部份購買力。若果業主過度樂觀又重新瘋狂提價，用家吃不消時，令交投再現放緩。老樓預期下半年有波幅，但升幅有限。

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