中央重創內房 內地富豪自救

市場仍有個別實力買家等待機會是不爭的事實，懶理東涌地拍賣反應冷淡，抑或是李兆基家族斥巨額購買山頂白加道地皮，只要本身的需要兼腰纏萬貫，碰上合適物業便不惜一擲萬金，向優質單位埋手。

始終香港靠近中國內地，內地富豪響往香港非凡生活，有人不惜繞圈藉投資移民來港，亦因內地正打擊房地產，提早把部份資金分散，本港作為世界性金融中心，當然富吸引力。

重慶發展商 速購君匯港複式

老樓聽聞，最近豪宅散戶雖然未有大舉出貨的行動，在內地正醞釀來港投資避險，專向西九龍一帶新落成物業著手，日前盛傳來自重慶內房發展商，便加碼向新地購入奧運站君匯港1座頂層5,000平方呎大宅連車位，目前在港先後持有近2億元豪宅物業。

據聞此名在九龍站上蓋持有超過一伙的內地富豪，經過轉介下很快決定以1.38億元購入單位，呎價約2.6萬元。據了解，受到內地一線城市正進行打擊房地產資金過剩推高樓價行動，邊緣城鎮將成為隨後的目標，所以不少醒目資金，提早資金外投，避免受到政策衝擊。

若果是事實，卻為何最近九龍站5月至今成交僅得30宗左右。據地產代理認為，除了有些價位仍然不為所動外，只要有擘價1成以上的單位投資者才聞風而至，不少早年購買多為實力派，暫時不會在此時刻貿然行事，故影響了近日的交投。

短炒中半山老牌豪宅 帳面獲利1,200萬

代理表示：「無可能每月成交量也有100宗，據接觸內地客礙於中港兩地投資氣氛一般，樓市無焦點，所以睇定一點才打算，亦向鄰近業主了解，個別早年低價購買帳面已錄得利潤的投資者，選擇止賺套現後再趁機換貨而已，也不算全面看淡後市。」

事實上，這類先鎖定利潤的投資者也不少，如在年初買入中半山老牌豪宅極高層單位的業主，新近以約8,000萬元把物業出售，呎價2.5萬元，短炒帳面獲利達1,200萬元，這僅是在豪宅市場內出現。

鑑於中小型住宅買家相對被動，主要看大市氣氛，左右出入市決定，導致樓市異常，出現減價盤確實較前增多，市民手上積儲是很辛苦賺回來的，做錯一次投資決定，殺傷力肯定較富豪們更大，既然樓市大漲小回之勢，小心行事也是安全至上為目的。

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樓價受壓 不代表無需求

市況未明，同時新盤尚未熱身，未知一大批被積壓了的購買力是否一齊轉軚，在客觀環境下，發展商仍未表態，樓價暫時跌極有限。

新地過去一個月，反而採以低調開售策略，把旗下九龍和新界區等三個新盤貨尾加推，反應也不俗，這批靜市中出擊的買家又是抱什麼心態呢?究然樓市受 壓，為何這時出手，不擔心買貴貨嗎?

老樓郤認為，無論淡市或旺市，總有人也有置業需求，何況在全球經濟新危機出現的時候，更有人相信買樓保值的傳統方式，在人棄我取下，維持入市的行 動，並未完全衝散真正需求。

新地低調賣貨尾 不乏用家

這批有能力的置業者，理應亦了解近年樓價已升了一個頗高水平，仍然入市當然自己對後市有信心，何況本身亦有置業需要，有能力下看中了心儀的物業，入 市也代表有能負擔現時的樓價，同時亦不排除資金無出路，買樓仍是較為安全的投資渠道。

據了解，購買元朗YOHO Midtown的買家中，也有不少投資者，計劃長遠投資用途，不是單單欲短期搏樓市反彈之徒，其他亦有外區自用人士，甚或是內地資金。據代理前線人士剖 析，近兩周的確交投轉靜，反而有一批不斷睇樓的自用客，藉樓市轉靜下入市，主因有自用需要，加上願意減價的業主不多，價位亦不低，在比較後仍傾向買新盤， 故近日縱使二手成交量不多，反而一手貨尾銷情穩定，暫時只是缺乏焦點新盤推出，樓市失去了方向，這兩個月市況平穩，看不到樓價大跌空間。

據美聯物業及土地註冊處資料顯示，5月首17日只有403宗一手私樓註冊登記，較上月同期675宗減少40.3%。由於4月下旬政府推出「9招12 式」後，樓市氣氛轉靜，發展商推盤步伐明顯減慢，因此預期月內餘下的註冊量跌幅將有機會進一步擴大，估計5月全月一手註冊宗數僅約500至800宗左右水 平，屆時將較上月1,977宗大幅下跌逾6成。

發展商保留實力 粉嶺地無驚喜

美聯物業首席分析師劉嘉輝表示，5月截至17日，只有103個單位推出發售，發展商主要以銷售貨尾為主。若情況持續，不排除6月份一手註冊宗數將進 一步回落。屆時不僅創本年新低，並且甚至有機會創出16個月新低 。

下周一地政總署將推出今財政年度第二幅地皮拍賣，為粉嶺沙頭角道住宅地皮，由於此幅地皮位處中港未來加設的新過關關口附近，雖然地皮質素一般，對於 擅長於發展中下價樓的中小型發展商而言也有吸引力，市場估值每平方呎2,700元以上，較勾地價高4成。

東涌地反應冷淡，影響下周一粉嶺地的競投氣氛，老樓也認同地皮並不是非買不可，大型發展商反而把注意地集中南昌站上蓋及兩幅市區豪宅地皮，料下周賣 地料氣氛繼續平淡。

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前景未明 入市等一等

經過首個周末，市場是否反映整體氣氛，老樓尚在觀察當中。根據觀察，普遍業主只是態度軟化，仍希望樓市很快止跌後穩，暫時不願大幅割價，以下是個別代理行對首個周末周日樓市初步判症。

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美聯物業首席分析師劉嘉輝：「全港35個屋苑於過去一周(5月10日至16日)合共錄得177宗成交，較前一周(5月3日至9日)181宗下跌2.2%，連同9招12式出台的一周，已連續第4周錄得跌幅 。事實上，上周不少屋苑交投錄得下跌，太古城交投由10宗回落至7宗。另外，黃埔花園及大埔中心同時急減75%，分別錄得2宗及1宗，至於浪翠園亦回落6成至4宗，而新都城、愉景新城、綠楊新村、盈翠半島及愉景灣則齊跌逾3成。此外，零成交屋苑亦見增加，由前周3個增至上周4個，包括康怡花園、康樂園、新屯門中心及新元朗中心。」

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中原地產住宅部董事總經理陳永傑表示：「十大屋苑本周六、日共錄得44宗成交，較上週的34宗升29.4%，平均成交呎價普遍錄得跌幅。自9招12式後，各區成交普遍下跌，部份業主為求沽貨願意減價，於市場基調向好，如低息環境，短期供應緊絀等因素不變下，買家購買意欲及能力仍在，故只要業主願意略為讓步，買家入市仍見積極，故造成本周成交量升而價跌之局面。」

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香港置業行政總裁李志成表示：「近月政府連番推出樓控措施，加上上周東涌賣地成績遠遜預期，而近日股市表現亦見反覆，令整體樓市交投氣氛持續偏軟。在市場欠缺一手焦點新盤推出下，二手市場的交投氣氛亦見放緩，不少業主更因而主動減價沽貨，就以藍籌屋苑太古城為例，本周末的睇樓量較上周同期回落約2成，成交量則暫錄約3宗成交，而普遍業主因擔心市場承接力持續轉弱，故於近日亦紛紛主動減價6至7%，個別業主的減幅更達10%。現時屋苑的睇樓客中，大多為已睇樓近半年的用家，並於近日積極睇樓，希望能以筍價購入與心中預算相若的單位。」

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利嘉閣地產董事陳大偉指出：「樓市近日走勢呈弱，加上港股走勢疲弱，負面情緒瀰漫二手大市，物業買賣交投持續下滑，低價、減價成交更主導市場。根據利嘉閣地產分行數據所得，全港50個指標屋苑在上周(5月10日至16日)僅錄274宗買賣個案，較前周(5月3日至9日)的286宗減少4%，形成連跌四周的頹勢，並創下自農曆年後、即近12個月的新低；與此同時，上周樓價亦同告下跌1.3%，按周跌幅更屬近72周最多，大市尋底格局未變。

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行政長官曾蔭權認為：「現時香港人的買樓習慣跟以往不同，自己結婚後，要再工作一段時間才能置業，但現時不少人一畢業就說要買樓。」他又說：「樓價高時，就個個搶住買，當樓價下跌，就沒有人肯買，成交量很低。」他認為情況奇特，他感到艱難，但他強調，政府會致力保持樓市平穩。

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老樓評估：「樓市或許尚未找到方向，故市場中人往往以眼前數據來評估未來市況，準確度存疑。無可否認，連續升了一年多的市況遇上阻力，這個阻力期是長、是短，主力看資金流向，暫時資金不投向樓市短暫確定，縱使有投資者擘價也是個別原因，並不構成傳染性，既然方向未確定，市民毋用急於入市，停一停又何妨，不然很易做錯決定。」

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高價的疑惑 低價的迷惑

上周末二手成交量急降郤是意料中事，始終大眾市場全面公投，為樓市投票，代表性較透過不同宣傳技量和賣樓優惠的新盤更高，市民持不同意見和不同的買賣策略，代表了有人看好、有人看淡。

政府為防樓市波動 出招適時

政府銳意重組售樓秩序，對發展商絕不退讓，老樓十分欣賞官府堅持這種態度，過去本港遇上百年一遇經濟巨浪衝擊，不可再重覆以前的錯誤，任由熱錢流入和樓市泡沫拖住後腳，正所謂救得一次，救不得第二次，樓價大上大落無人想見。等同今日的特首、98年時當財爺的曾蔭權入市擊退索羅斯一役，當時果斷做對了決定。

二手市場反應也可以理解，熱錢退出和藉炒賣物業的投資者，眼見政府打擊樓價有理，鳴金收兵，以止賺離場了事。中長遠計對港人反是好事，健康發展兼按能力置業，能避免大浪衝擊，因一生儲蓄得來不易，買物業始終是終身大事，不可兒戲。

香港樓市經過百年轉變，買樓長綫必賺原則，受到全球一體化，資金流竄較易，也做成資產價格異常波動，經濟周期被外來資金影響正常秩序，在過去7年(沙士後)樓市周期愈來愈短，由基本因素帶動變為資金主導，導致推番過往升跌定律。

市場總有支持者，過去一周有內地富豪以創新高價購入奧運站君匯港頂樓複式，相反亦有入伙屋苑買家以超低價售出物業，當然這類極端的成交是極少數，在為數122萬個私人物業中是極罕有的例子。

靚盤難求 十年難得一遇

這類高價的疑惑、低價的迷惑是很容易解釋的。不少人很費解，包括老樓的同行，究竟現時樓市轉角，為何會有人以創新高價買樓，超低價賣樓那麼極端。

深入探討問題，老樓寫一本書都不夠。都是有它的價值，主要還看需求主導市場。

如太古城般，這指標屋苑有逾1.2萬個單位，無論面積和物業落成年份不同，在這為數合共61座物業中，有不同的間隔和坐向，即使在旺市時，持有絕頂超級靚單位的業主也沒有動心把物業出售。正因有特殊鐘情買家長期等待這些罕有或十年難得一遇的放盤單位，不惜代價洽購，業主亦趁機沽售套現，千難買心頭好，造就了這類淡市創新高的例子。

如山頂呎價在去年便率先打破97年高位，主因無供應兼成交少，資金流入傳統豪宅區，便造就了一個願賣、一個願買。但始終屬於少數量，未足以影響大市，因此一般非獨立性的普羅大眾單位，遇上跌市供應多買家審慎，同一時間大量放盤競爭性大，價位自然回落。

當此類平價貨被市場吸納後，樓價自然喘定找到支持位，至於能否見底回升，老樓暫時仍未見這個訊號，起碼在第三季來臨前，樓市暫時難見轉勢。

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末代居屋淡市推 售罄有難度

末代居屋即將推出，逾4,000伙分布各區居屋都有捧場客，但碰上樓市轉靜，這批居屋全部售罄確實有難度，撇除單位質素有別外，買樓除了自用還加入半投資心態，縱使較私樓樓價3成折讓，關鍵反而是信心問題。

政府連番出招後，私樓市場隨即有反應，叫價回落5至10%，但只是叫價回落而已，未反映業主看淡後市自動減價。一般以來，樓市調整只是個別業主看淡後市套現為上，較市值平數個百分點便有買家還價，甚至即睇即買，擔心平貨好快被其他買家吸納，因此其他放售的心不強的業主，「你眼望我眼」，看看最新成交才決定什麼價錢放售，因此短時間未能反映出樓價真正的調整幅度，要看多一個月市況才較易掌握；何況本月有粉嶺地拍賣和港鐵代理的南昌站上蓋截標，未知拍賣和招標結果前，料這兩個星期樓市交投將進入全面冰封。

細價私樓用家支持 跌幅有限

業界方面認為在經濟逐漸好轉、加薪趨勢重現及通脹壓力增強下，本地樓價長線仍看升。不過，鑑於近期歐盟多國出現債務危機，外圍經濟欠穩，市場資金流向出現變化；而且，中央政府正透過各項手段積極調控樓市，短期加息機會亦正提升，「北水」來港亦會短暫受影響；特區政府亦不斷出招壓抑本地樓市，在利淡氣氛主導情況下，也不得不轉軚認為二手市場承接料減弱，樓價有下跌空間。

據代理行資料數據顯示，截至本月12日，細價屋苑如牛頭角淘大花園及沙田第一城，分別錄約13宗及22宗成交，較上月同期大幅下滑近55%及27%。至於中價屋苑方面，太古城及西九四小龍的成交量，亦分別錄約27%及57%的按月跌幅，反映政府出招控樓市，指標屋苑交投氣氛即時降温，至於平均呎價則錄約2%至3%的跌幅。

過去數個月被熱捧的細價樓市場，主要由用家支撐，受打擊的力度最少，反之中價樓涉及銀碼較大和豪宅暫時失去大戶支持下，亦由這類別首先拉動跌幅擴大。

市區居屋貨尾 銷售影響不大

居屋都是樓，買家心理同出一徹，除要考慮入市能力外，也會考慮當時氣氛，根據過往經驗，參考過去三個月的私人市場價位，這批居屋參考4月份私樓價格，價錢也是在高位訂價，但當中不乏200萬元或以下選擇。

這批居屋貨尾大部份已落成10年或以上，雖然缺乏長期保養，室內質素可能較次，惟一好處是沒有人住過(少部份為高峰期斷供單位)，個別受歡迎的市區屋苑，銷情則影響不大。

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樓市逆轉 做好防風措施

樓價真的下滑嗎？即是近日高位接棒的小業主，也毋須被賣地消息影響心情，樓市有上有落，在資本社會內極為平常，況且市場現減價盤，亦只是一些抱止賺套現他日撈底的策略，尚未反映樓市已開始大幅調整。

市場總有一班實力人士欠缺防守力，被氣氛誘惑入市，但比例並不多，與1997年相比，沒有能力的投資者欲藉短線投機心態，其或相約數個知己合資炒樓，缺乏充裕流動資金，當遇上樓市下跌時被迫斬倉，大量平盤湧現，一發不可收拾，特區政府高官評估出招時，也會預期樓價縱使下跌，亦對真正有實力人士打擊力度不高。

反而一批購入新盤樓花的投資者，由於入伙期臨近，沒有上會能力時，棄購的個案將會湧現，最近將軍澳領峯便出現一批內地投資者撻訂，正正反映樓花樓存在高風險危機。

入伙盤高危 或掀撻訂潮

由於樓花樓以低首期吸引買家，首付兩成成交期長達一年以上，若樓市仍然上升，這種低槓杆效應，以少搏大，確實市場有不少專炒樓花的投資者存在，事移世易，政府銳意打擊樓花銷售不良手法，定立9招12式規管透明度不高的賣樓方式，預期這類已賣了樓的新盤壓力很大。

諸如領峯、元朗YOHO Midtown等，在跌市周期剛開始，若果樓市維持低成交量的話，愈近入伙期風險愈高，那時以高價購入的單位礙於估值可能下跌影響買家需準備充足現金上會，尤其是非實力的投資人士隨時要甩身，改以低價賣樓影響造價，連鎖性把平均價拉低，所以今次跌市尚未反映，隨時要在這批樓盤入伙期時才見真象。

月前西九龍一帶二手屋苑，有不少內地資金連環掃貨的情況，包括有兩組溫州客近億買入多伙西九四小龍屋苑，臨近下月成交期，暫時未有急售或不上會的消息，一切也要待下月才了解他們的動向。

溫州客大手吸西九龍二手 成交存疑

據知這批溫州客投資者，當日直接進入代理舖，聲稱大手購買區內屋苑，並自稱財團實力雄厚，不用銀行借貸。代理曾根據資料欲起底了解底蘊，但因為全是私人名義很難清楚他們背景，但據了解，這班一行10多人的內地人士，亦以不同姓名曾在其他區份購買單位，成交期相近，所以會密切留意事情進展。

正當月內不少這類飛來蜢刺激，亦有機會退縮，最近樓市調整時間會較長，業主要作好防風措施，有心理準備短期樓市難以轉勢，快成交的買家準備預留充足現金以供上會。

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解構低價賣地的背後疑團

周二外面天色欠佳，在地政總署總部內郤是討論氣氛十分熾熱，正為當日下午拍賣場推出東涌地作最後估值，當時拍賣部的接收申請接待處和以往不同，沒有很多發展商推賣前申請拿取號碼牌，政府內部已預測拍賣氣氛將會如何，一如所料，在灣仔伊館現場舉手投地的發展商得小猫兩三隻，但經過一輪悶局後，最終由南豐發展以34.2億元買入。

林鄭月娥:到價才會賣 不賤賣土地

類似的拍賣前現象也甚為罕見，即使年前推出的上水商業地皮，早上也有不少人到場取競投號碼牌，結果以高價賣出，由科達地產發展為零售及商業項目，事隔一年多，基本上拍賣前的機制沒有太太的改變，正如發展局局長林鄭月娥表示，勾地當刻的價錢，在當日亦會由內部專業估價師作最後評估，「到價才會賣」，不是賤價賣地，亦不會評論外間指發展商為表示不滿，聯手不投地的揣測。

香港拍賣基本上是公平和公開的方式，讓不同人士自由競爭，只是曾有黃月鶯事件後，政府檢討競投秩序，以號碼牌以防現場人士胡亂滋擾過程，即使內地土地拍賣模式，多年前亦是參考香港，引入內地再改良，所以香港土地拍賣會基本是反映出價者對後市的看法，從而決定本身的價格。

外間懷疑發展商聯手不投地，老樓接受一份免費報章訪問時便指出，假若聯手不投地，南豐連番承價，反映對奪這地志在必得，可以選擇不再承價更直接了當，毋須冒上被外界自己托價的質疑，單從過去多次拍賣會上，南豐亦有競投地皮，或聯手投地，表明求地若渴，在計算成本後認為價錢合理才舉牌競投。

土地供應足 按需要競投

老樓不是為發展商說話，而是過份主觀判斷事實容易製造市場錯誤訊息，認為發展商要與官府鬥氣。縱使地皮賣不出，對發展商或已買了樓的市民有什麼好處呢？即時會新樓也賣不到，樓價受到不良拍賣氣氛大幅下跌，這樣與官府不欲樓價大上大落的原則相反，那時再重蹈負資產的歷史，錯事只會做一次，不想再度發生，經過12年的痛苦教訓，官商不願見到這個效果。

其實官府對症下藥，利用大量推出地皮後，自然滿足發展商求地的訴求，既然多了地，不用每幅都爭崩頭，價錢被搶高造成連鎖反應，推落樓價身上亦水漲船高。發展商亦不會倒錢落海，逢地必搶，即使全球現金流最強的商業機構，也知道供應增多，不會搶購增加成本，利潤便沒有保障。

因此地要買，每個發展商會按本身需要搶地，在少了競爭對手下，地價亦會回落，樓價受到地價調整自然調節，根本是需求定律，不好揣測得太多吧！

說回東涌地低價售出，短期內交投收縮，已出現樓價見頂訊號，早前心雄的業主叫價回軟，礙於買家觀望氣氛濃厚和仍消化歐洲金融救市措施效果，成交量跌是不爭的事實，如前所料，10月轉勢的機會不高，業主要有長期防守的心理準備。

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