賣地前夕 買樓投資攻略

地政總署安排下周二推出東涌住宅地皮拍賣，正好為未來一段時間樓市顯示短暫方向，鑑於最近無論我們的祖國控制資金流動政策，與及外圍有可能刮起新一輪金融風波，外向型經濟的香港前景仍然未明朗下，老樓估計發展商投地稍有保留，料價位難有驚喜。

為何有這樣的轉變，發展商靠賣地來維持足夠現金流，今日之前受到資金充裕下，賣樓套現較有信心，高賣高買願意用較進取的價位投地，但是因為氣氛轉淡，為保持利潤減低風險，發展商在投地時提高風險管理也是順理成章。

東涌拍賣地 呎價料2,500元

東涌地屬臨海地段，當然價值可造性更高，現時受制於大市氣氛回落，發展商在釐定出價時會視乎未來兩年的市況發展。

(1)二手參考：以往投地多以同區同類型質素物業和現價作為參考，再加上未來樓價預測，來制定出價上限，在旺市時，看好樓市前景，很多發展商扣除建築費和發展利潤來計算土地成本，礙於建築成本未見有下跌趨勢，若以現時二手參考價，在變幻未定時，高出二手價位的可能性並不高，因此樓面呎價平均樓價4,000元計算，樓面地價每平方呎約2,500元左右，更有可能更保守的發展商出價更審慎。

(2)賣樓減少：如前所述，發展商貨如輪轉，賣樓後有資金回籠再買地，昨日老樓指不少樓盤改為將近現樓時才會推售，由於策略改變後，投資地皮成本回本期較長，利息有機會回升，使發展商建樓成本增加，也可能向削減地皮成本上增強競爭性。

(3)新供應：預期兩年後新落成量回升至每年2萬伙，同時間賣樓競性力增加，隨時出現需求過剩，發展商為免投資風險回增，投資策略也追求穩定和保險。

(4)連環拍賣：分薄了投資資金，由下周二起連環五幅地皮推出，合共提供7,000伙單位，多了地皮少了競爭，地皮價格亦缺少互相競逐推高，買不到東涌地，還有本月24日的粉嶺住宅地和另兩外兩次豪宅地拍賣，當然也要一提港鐵代理人身份招標出售的南昌站逾3,300伙的大型地皮。

買家大膽還價 耐心候荀盤

基於上述四個因素左右大局，東涌地在跌市風雨下推出，意義重大。至於有心買樓的置業者會關心何時置業，待樓價跌下來才買；抑或待施政報告公布一切樓市大局時才決定。

老樓認為已入市的用家不用理會高與低，反而重貨的投資者在現時還在高位時減低損失，宜分段減磅，先沽後買，樓市穩定後低位撈貨；未入市者大膽還價，在負擔能力範圍內向重貨者埋手，設定一個價位，碰不到這類低價單位時耐心等待轉角市訊號，耐性不可動搖。

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房策討論下 10月前難轉勢

每日大量房策相關的新聞；網上討論區又有網民發表個人意見，有後生仔買賣考慮、樓價下跌仍是買不到，新加入的話題包括：特首曾蔭權10月施政報告檢討資助置業諮詢結果(見昨日本欄已率先分析)和地監局推出新招加舊招一手樓地產代理守則「校規」，林林總總討論下，究竟樓市會否有反應。

絕對做到市民輿論目的，在這階段市民買樓是否可增加多點透明度，必然收到效果，但並不代表樓市會受壓，主因是受到需求不變的道理，要買的始終都會買，在這段時間反而會轉為審慎些，無必要在大亂世期間做新政策下的白老鼠，被測試多項措施連環推出的成效。

回應9招12式 傾向近現樓開賣

可以見到的初步景象：在示範單位準買家不會再魚貫進場，逼爆售樓廠，三天內取回價單回家慢慢諗，若價錢合適的話才重臨現場。

這也是本港賣樓文化的進步，以前賣樓也需勞動代理商或傳媒，打開門口做生意，朝9晚7，入內慢慢揀，那時買樓不之幾舒服，無人爭，亦可以走上現樓睇實景，不用勞師動眾。

老樓十分支持加強賣樓透明度，官府也留意到賣樓現場不少買家，是被現場搶購氣氛影響或被代理們死纏爛打下落了買樓決定。

香港賣樓文化經過10多年的發展，正藉大時代的改變下，他日賣樓可能出現近建成後現樓或現樓時才開售，「為免被誤為不真實(其實有點難度興建一個接近現樓的標準單位)，所以等現樓賣或在現場臨時開設售樓區，買家可以即場觀察所有環境，因此在現時不少發展商亦傾向這個改變。

根據地政總署公布的預售樓花同意書，上月並沒有新盤取得售樓同意書，換句話說，今明兩月一手盤只有貨尾開售，至於鴨脷洲南灣和奧運站帝峯.皇殿能否改設在現樓裝置全新的示範單位，老樓認為也有此機會，由於新賣樓指引還需數個月官商才能進一步達成一致決定，計劃中開售的新盤也要做好準備在現樓開售的事前準備。

曾蔭權：房策順應市場需求

曾特首伺機重申，當局繼續監察私人住宅的樓價變動和銷售手法，特別是中小型住宅；若有需要，便適時採取措施，釋除市民的憂慮。

他強調，當局明白市民希望置業，亦理解社會上對政府資助置業這個重要議題需要凝聚共識。因此，運輸及房屋局長鄭汝樺在未來5個月，持續諮詢市民的意見法，假若經廣泛諮詢後當局有進一步的想法，便在10月發表的施政報告作出交代。

他表示，政府的房地產政策，是順應市場需求，從土地供應入手，以勾地表制度為主軸，輔以靈活的優化安排，不定期推出土地拍賣，增加供應。

樓市持續整固，10月前不會有轉勢機會，只會陸續有不同政策推出，大家是否入市就量力而為了。

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買家轉攻為守 入市心態轉弱

「過去一個星期二手屋苑交投量下挫逾4成，縱使樓價未有太大的跌幅，但因為買家入市審慎態度轉強，入市心轉弱，料第二季樓市進入牛皮格局。」一名地產代理形容過去一周樓市開始步入轉角市。

市場認為今次由人為因素勁過基本因素，情況等同金融海嘯後由資金帶動回升，加上去年由於受到內地資金湧港買樓，蓋過所有基本因素，從最近多個受歡迎的新盤屋苑成交量來看，內地資金在剛過去的5.1黃金周並未刺激香港樓，如港島區的貝沙灣和奧運站海洮灣內地客也寥寥可數，這次政府銳意打擊樓價「有料到」，其餘計劃本月開售的大型新盤開售的機會也大打折扣。

推地高潮 南昌站本月底截標

事實上，除了個別新盤仍等待政府批出售樓同意紙外，已取得了售樓文件的奧運站帝峯.皇殿和南豐及市建局合作發展的灣仔皇后大道東項目仍未確實開售安排，即使本月推出拍賣的東涌住宅地皮，可能僅能以市價成交，促使東涌區的二手本月反高潮，交投顯著回落。

而且港鐵以代理人身份推出的南昌站上蓋住宅地皮，已落實於本月25日截標，雖然業界料這幅地皮反應熱烈，連續有東涌和粉嶺地皮在未來三個星期內先後推出，變數仍會很多。

港鐵發言人表示，有關補地價尚未收到地政總署的通知，不過業界之前預期連同投資額在內合共330億元，首期補價約130億元，料整個項目地價不少於220億元，估計這個龐大發展項目，對同一間發展商而言相當巨大，假若同時競投本月另外兩幅政府地皮，財務壓力甚巨。

當中在去年先後在賣套現200億元的新地和長實當然是投得南昌站大熱財團之一，不過信置和新世界發展亦對南昌站甚有興趣，保留實力來競投南昌站，將分薄兩幅政府拍賣時的競投氣氛，若果三幅敗北，還有兩幅市區大型豪宅地排隊登場，可見發展商除了一方面照顧落實賣樓花新指引與政府格鬥外，還要分神處理投地事宜，在策略上也要聚焦一點，可能放棄個別項目，使地價也出現調整最初預期價格。

升幅收窄 漲勢放緩

業界同意，政府加強規管樓市後，二手樓價漲勢亦見稍稍放緩。數據顯示，4月份50個指標屋苑的加權平均成交呎價報5,273元，雖然較3月份的5,208元再升1.3%，不過，數值相比首季每月樓價漲幅（1月：升2.7%、2月：升2.3%、3月：升1.7%）已收窄不少，只有個別貨源短缺的屋苑如維港灣、宇晴軒及海逸豪園的樓價在上月實質上升4.8%至7.8%，情況較為特殊。

至於短期樓市，由於目前市場觀望氣氛濃厚，加上後市能見度有所降低，相信準買家將暫時休養生息，靜觀市場變化，直至度過5、6月份的靜市及世界盃賽程過後，以及外圍形勢有利之時，購買力才會重新釋放出來。在市民置業意欲降低的情況下，預期5月份二手交投將會較4月份減少10%至20%，而樓價亦會在現水平2%以內上下波動。

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老樓俱樂部 正式登場

特別消息:老樓俱樂部隆重登場，每日在Yahoo官方財經網與網友分享所見所聞。
http://hk.biz.yahoo.com/100504/366/3s0r5.html

市建局賣樓 更需增透明度

市建局表面提出賣樓8項新規定，似乎有意提升透明和配合政府狙擊樓花規限的續篇，老樓對於局方的後知後覺的官潦作風，懷疑執行措施的延續性。

源於尖沙咀名鑄被傳媒揭發發展商高層內購事件後，市建局只有推卸責任，令人聯想了當日賣樓是否全不知情，事實上每張合約均由市建局批核後才算數，由此至終新世界發展高層在不需排隊輪候便可以買到樓，市建局應該可以公布，但在被傳媒廣泛報道後沒有正面解釋，有理由相信在市建局在「不反對下」把單位出售予發展商高層，有違官方角色和利益輸送之嫌。(連結市建局發布賣樓8項規限)

缺乏市民監察 權力過大

對於樓價持續偏高的質疑，主席張震遠在均多番強調，市建局重建後樓盤訂價會從商業考慮，與及參考市場價才釐定最後價格。

老樓郤對此有所保留，在奧運站海桃灣和名鑄內購事件，純以商業考慮亦有違有市建局建屋宗旨，便可以掩飾「黑箱作業」的運作模式。

老樓認為，市建局這次主動作出限制賣樓修正，若果政府未予緊密監察的話，過大權力容易造成腐化。要知道市建局最主要目標是改善地區環境，並不是擁有尚方寶劍收購私人產權後便可以任意妄為，應要把重建後的物業予更需要的用家自住。

當年內購應該不適用於市建局項目，建議所有單位予有一個更具透明度兼公開途徑賣樓；另外在收購項目上，更要尊重私人產權，讓小業主參與，避免與社會產生無謂的紛爭，如旺角波鞋街的官民對抗亦可避免發生。

促社區和諧 市建局宜改革

曾有私人發展商與私樓業權人合作重建時，除了提出現金和換樓安排，一方面可以在一個公平原則釐訂雙方可接受的條件，以及加快收購的速度，也可以讓公眾擁有參與權來保護個人利益，所以在收購的過程中料更暢順和更公平，令官民中間取得和諧、平衡，並不是單方面認為已給居民最好權益便了事。

此外，政府加派高級官員和市民代表共同監察運作，使行政架構更加透明度，和接受民間的質詢，一個透明度高的官方機構是要接受不同的意見，不是你話對便是對，最終沒有諮詢和質疑的渠道。

市建局「整色整水」，為求自保把賣樓守法責任轉落合作發展商身上，不欲共同承擔後果，本質未變，其實理應作帶頭作用，配合政府施政才對，令買樓者獲取更加多透明的樓盤資訊。從市建區還未糾正本身營運目的之時，也應該是改革市建局的時候了，建議政府加強施壓，使市建局正常發揮為用家建樓的功能，不要單是管「商」不管「官」，以免被質疑改革的決心、虎頭蛇尾、官官相衞。

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樓市政策 可以做得更好

樓市出現變數，這現象明顯受到政府連月來落實狙擊賣樓花新政和發表樓市言論有關，市場有兩種極端言論，一批認為發展商賣樓取巧，應該立法監管；一批指政府過度干預自由市場運作，有違過去奉行自由經濟立場。

自由社會便有這個優點，各方可就不同立場提出意見，用意是不斷提出見解，讓行政主導者可以從中聽取不同意見人士的內容，捨短取長，亦可以避免單方面施政或矯枉過正。

貼近事實 官員落區睇樓

在整個政府與發展商談判過程中，形勢上政府佔優此其一，得到大部分社會支持其二。但在推出過程中有兩方面可以做得好一點。

第一，在決定推行賣樓花新政政策時，不知道是政府內部樓市數據較落後，抑或是受到行政長官曾蔭權的醒覺，在收集資料時並不貼市，如樓價去年已上升了27%，當時府還只是針對個別豪宅天價交並未對中下價的影響，市場醒目錢便轉向中下價樓，即時令新界一批被人發覺低水的二綫屋苑被炒高了。

所以建議政府除了多點向不同渠道收集市場成交資料外，還好像兩位局長( 運輸及房屋局局長鄭汝樺和發展局局長林鄭月娥)親自落區，與業界人士會面，內部當資料整理的官員，在正當資料庫途徑分析外，還好也要落區睇樓或去代理行做做意見調查，真正掌握到最新市況發展。

老樓從事採訪新盤買賣和二手樓價分析多年，發覺表面數據是經過過濾或是事實的部份；堅持每盤必落和每周睇樓的習慣，才能真正掌握樓市變化，從此分析樓市未來資金變化。

時間判斷正確 減低風險

如2007年初，在各個大型新盤上已掌握了內地客來港買樓的個案，連同北水快將南調下，判斷了內地資金來港買樓的景象。

第二，在推行的時間性上要準確，任何政策也需要視乎成效，很同意官方在居屋政策上旳堅持，因為建樓需要，如樓市轉角，措施便變成制肘。政府不在參與私人市場的態度明確，老樓並不認同個別議員對這問題上纏擾，政府是定立政策，並不是市場的參與者。

如沙士年，向中央爭取部份省市來港自由行相當合適，即時帶動了整體消費，對那時大受影響的零售業上大有幫助，有可以頂下去的決心，不然失業率大升超過一成也說不定。

既然大家也自動低息環境推動資產價格，去年前便可以為土地供應進行定出優化時間表，也不用市場再次以「三低一高」(低息口、低供應、低負擔比率、高通脹)為好大因素刺激樓價，連天水圍樓樓價也於一個月升一成的驚人數字。

因此，施政者不可以單憑感覺和經驗來判斷，否則會類似雷曼風暴一役中的煮蛙般，爆煲前失去了警覺性。

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重整賣樓秩序 有利有弊

「前個周末東涌二手樓有15宗成交，在政府推出樓花規管措施後，上周末急降只有3宗成交，都咪話出招二手樓價都沒有壓力，之不過業主沒有大幅降價，待5月11日賣地後再定奪。」

地產代理認為，業主根本上無驚過，藍天海岸一個向海單位更造出呎價新高個案，映灣園海景也達每呎3,800元，只是買家轉為審慎，業主們很有信心雨過天晴。

樓價輕微下調 炒家借勢入平貨

中原地產研究部聯席董事黃良昇指出，上周(4月21日）政府宣佈推出「九招十二式」針對樓市，影響市場氣氛，樓價即時輕微回軟。截至2010年4月25日，中原城市領先指數CCL最新報78.77點，按週下降0.77%。但目前物價上漲，息口卻長期低企，失業率下降，經濟增長明顯，所以本地樓價不會掉頭下跌。

殃及池魚是老樓不想看到的結果，政府銳意穩定樓市，首先便重整一手賣樓秩序和透明度，司馬昭之心不再讓新盤任意妄為，過去10多年政府隻眼開、隻眼閉，容忍發展商在售樓書灰色地帶進行賣樓，多年老樓也留意發展商在「無明顯犯規」的情況下進行銷售安排，本來相安無事，為何突然變成如此敏感，由運輸及房屋局局長串演女裝包青天，作為父母官為民請命。

由西半山天匯創出每平方呎7.1萬元開始，市民開始對政府無力阻止樓價急促上升表示不滿，上車的機會愈來愈遠，而且內地資金無阻來港投資物業，使港人負擔能力愈拉愈遠，市民的怨氣再次提升，漠視港人上車難的事實。

其實官府多方面面對市民的不滿情緒日漸高漲下，亦認為在經濟勢頭較去年應該好轉，雖然下半年環球經濟仍充滿著變數，外圍通脹回升後息口有反彈的機會，但最差的時刻已過，形勢上風險減低。

樓價升幅高過工資 社會不安

無可否認，樓價回升主要到資金推動，礙於打工仔收入較樓價升得慢，樓價出現過度波動，無論是升或跌，或許造成社會的不安，何況發展商賣樓過火，無視賣樓花秩序，以穩定樓價為大前題下，一石二鳥順勢改動賣樓新規矩，試圖在可控制範圍之下從樓價升溫源頭開始著手。

不過個別炒家指出，新措施對炒賣二手樓為主的炒家並無影響，「新盤動輒300至400萬元，並不是上車客杯茶，市區樓價300萬元以下還有很多選擇，尤其是香港島的二手居屋或單幢樓有很多機會，如早年買入了一件位於灣仔道一帶的舊樓只需200萬元，扣同代理佣金2萬元和10萬元物業翻新費，帳面利潤已逾40萬元。」從這炒家口中斷定對樓價的影響輕微，待有平貨時準備執金。

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