大量土地供應 刻不容緩

政府為求穩定樓，口術治樓基本無效，在樓市臨崖邊時理應重視市民訴求，日前便有傳聞調高中上價樓的釐印費和收緊投資者第二套房的按揭由目前的6成再減至5成，老樓認為力度溫和，若果這兩招在8月份同時推出收效更大，面對全球熱錢充斥著，只是治標不治本，若對症下藥，大膽建議應改向每年額外提供2萬伙單位之餘，更要定期賣地來增加供應，雙管齊下才收阻嚇性投機作用，使樓價冷卻下來。

增釐印費收緊按揭 於事無補

面對熱錢充斥，加釐印費和收緊按揭對冷卻於事無補，如5月份把2,000萬元或以上豪宅印花稅提高至樓價4.25%，如一個2,000萬元豪宅，印花稅加多10萬元，對豪宅買賣不單無人影響，全年豪宅升幅已經超過97年高峰期平均價7%，愈有錢的人何懼多出10萬元之數，所以即使再提高印花費效用不高。

何況全球維持低息，資產價格升幅更不計此數，有錢人買樓何來用銀行按揭，第二套房用全數現金買樓大有人在，所以這兩招對抑壓炒風功用當低，長遠在環球資金流入香港和亞洲區房地產，看升不看跌，每月增多1萬8000元供款卻是有限。

財爺早前明言，供應是根本問題、按揭是關鍵，仍以勾地制度在主動拍賣雙軌並行之時，主動拍賣次數作為主軸無改賣地制度根源。

定期拍賣 避免大財團壟斷

其實自2002年停止賣地，每年新增單位逐步回落至歷史低位，供應不能一兩年內落成，對以前的政策的「錯誤」，不可能即時可以彌補，雖說過去一手吸納量維持1.5萬伙，以後維持每年2萬伙供應，並不能收阻嚇性之用，因此定期拍賣由政府拿回主導權，每年提供指定時間拍賣日，每次提供兩至三幅不同類型的土地，即時並未影響發展商的競投興趣，假若在拍賣期間有地勾出，可以放入拍賣土地內一併舉行，一方面向大眾傳達供應穩定的訊息，按能力和需要置業；另一方面，可以讓不同發展商享有買地同等機會，避免地皮歸邊、壟斷，被他們控制樓價，把價格放在自由市場定奪。

可能有人說，興建的地皮豪宅化，香港人不可能買得到，老樓認為若政府有決心，可以在賣地章程內規定，物業只可以興建中小型單位，面積500至600平方呎的上車盤，並規定非香港居民所佔買家比例不可以超出一成之類的限制措施，使港人更容易買樓。

買樓看長綫 忍受短期波動

凡此種種建議，不是純綷以打擊樓價為目標，在非常時期必須以非常手段來處理，政策思維是放開些，畏手畏尾的房策思維，不能阻止外來熱錢炒高樓價。

相信香港人也會明白到，高樓價產生的長遠影響更大，距離安居樂業的理想更遠，自用家買樓並不是只住一至兩年，是10年八載的時間，能忍受短期的波動，卻換來長遠的樓價穩定，不經常擔心樓價再度爆破後，又要重新捱過艱難歲月，人生又幾多個十年，無論體力和時間都不可能再來一次，因此政府理應以長遠香港利益為依歸，不要被外來熱錢推高樓價，高樓樓的問題始終必須解決的，若要快點解決，行動更加要迅速。

樓市大熱VS樓價過熱

已故歌手哥哥張國榮有一首著名金曲名叫「大熱」，正好形容現時的樓市狀態，了解上周末兩天睇樓情況，用大熱來處理最為恰當；至於成交量連續第二個星期不升反跌，市民對樓價上月升幅「過熱」開始有點收手，或稱為審慎較為貼切。

升幅過急 已臨崖邊

翻看大熱歌詞首兩句特別有意思:「我撲向你，似撲向了懸崖， 我要抱你，要抱到你腐壞」，樓價無可能僅止境地升下去，臨近崖邊，各國央行正尋求來紓緩過熱的經濟，各出奇謀。個別透過加息加重炒賣成本，亦有過份倚賴美國為主要貿易出口國，尋求其他國家作為貿易第二個交易對手，既然大家也提高警覺性，面對美元貶值逼發的貨幣危機，無所不用其技，為求生存下來，必須加強警報，不作他想。

歌詞篇尾還有兩句：「世界，快將有浩劫，殞石最終碰撞、磨滅」，相當有神韻，世界經濟處於泡沫爆破邊緣，兵不血刃，破壞力不需要飛機大炮，毀滅於無形，所以一眾小市民為免成為炮灰，有多少人懂得找防空洞避難，通常預警下仍然處之泰然，像無事發生似的。好像火警鐘縱使長鳴，仍以為防火演習，依然在室內漠視個人安全，有時不是沒有提醒，人便是這樣，除非來臨來到面前才知道危險，但夠時間跑走的人又有多少呢!

一眾以地產為生的從業員，莫不知道風險快將來臨，但為了生意，亦表面上向市場表示樓市離泡沫很遠、97價不再是指標、及資金主導樓市等有利因素，鼓吹入市言論，但本身郤不見大量投資，開舖加行，反而把自己放在一個安全綫以上，即時樓價若遇上轉勢時，也未致蝕入肉，還可以趁樓價下跌的事實大力鋤盤，從頭開始，反令成交量可以維持，大造跌市生意，持盈保泰。

短期推針對措施 加重投資成本

看過財爺曾俊華最新一期網誌內容，新意不多，還是強調「非常時間亦要作非常手段」，資金過熱短期令資產泡沫，股市和樓市將呈大波動，正密切監市樓市表現，若是不利數據出現的話，政府果斷出手，不容許出現過度的投機氣氛等等。似乎今年政府口術治樓市手法並不可行，留意到過熱樓市並不健康，短期內將有針對性和短期措施來壓抑炒風，措施直接加重提高炒樓成本的機會甚高。

銀行肯定受到金管局的勸喻，在資產過熱時亦要留意本身銀行風險的忠告，有數間中大型銀行自行調高去兩年大熱的拆息按揭息率，本周亦有其他銀行跟隨，未知道銀行老闆們是春江鴨，提早推出防備爆煲的措施，或是收到風政府在按息上的新政策以作配合或作試水溫，估計銀行們連番的小動作卻是響起了防風警號，作為獲取相關資訊透明度極低的小市民，在決定置業行動時，也要提高醒覺性，不要盲目高追樓價，否則當殞石最終碰撞時，走貨也來不切。

業主不理性 買家宜冷靜

早排有業主擔心九龍城延文禮士道賣地成績差，原本一個放售的單位由叫價主動減價100萬元放售；但不夠一天，美國聯備局推行第二次量化寬鬆政策，為免蝕低即刻叫經紀把 單位「除牌」封盤，計劃在明年看定一點才把單位解封。

樂觀情緒高漲 封盤反價多

這個現象只是冰山一角，受到資金流入與及內地輸入通脹，港人擔心貨幣貶值雙重效應下，物業成為避險工具，樂觀情緒高漲，價格偏離事實，尤其是在租金升幅落後樓價幅度，租金回報率開始回落，這亦是政府擔心資產泡沫升幅過急下原因之一。

樂觀情緒高漲，影響理性判斷，業主無止境提高叫價，走勢形成兩個極端，除非準買家願意就範，否則掉頭走，因此最近成交量不升反跌的怪現象。

至於買家面對樓價爆升，除非有急用的原因，否則亦要小心評估個人能力和短期資金流轉，能否足夠支持買賣手續所需要的資金，一直提醒準買家，扣除首期三成資金外，還預留其買樓成本，包括律師費和釐印費等固定開支，若然這筆資款項都沒有問題的話，還要提早向銀行申請估價，以免偏離太遠，隨時多準備額外資金。

上星期多間銀行提高拆息按揭息率之餘，更可能向申請人士要求提供足夠收入證明，保證有能力供款，因此在樓市瘋狂之時，不顧自身的財務能力。

做足估價 免失預算

所以在決定買樓之前，假若看過最近成交價之餘，亦要尋找銀行做物業估值，雖然不少成交在假日時進行，但相熟銀行或有個別銀行，亦願意替客戶即時提供一個臨時估值，當然與實際估價尚要待銀行最後判斷，不過有所依那就不會偏離太遠。

還有不少銀行亦有網上估價服務，可以作為成交價的參考。小心駛得萬年船，多做一點功夫、少一點風險，在此刻樓市受到太多利好消息刺激，用家入市更需要冷靜處理，未可單方面預期短期升幅，削弱防守性。

防加息 用家宜做壓力測試

市場有一個傳聞，話說特區政府一名財金官員在外地公幹回來，與工作團隊匯報海外之行，歐美政府正視本土經濟進入第二個寒冬，再大量印銀紙救企業無濟於事，又會帶來通脹，資產價格亦成為投資者避免工具，若果再坐視不理，當經濟步入大整期時，估計復元速度將會很漫長，因此在預防快來的通脹期，加息防經濟過熱別無法。

財金官員 籲銀行提高風險管理

話說回來，該名財金官員分別約見本港大型銀行大班，苦口婆心提醒不要過度借貸，暗示今次貨幣風暴吹得猛烈，須注重資產質素，做生意除了短期的經濟效益外，還要著重積殼防飢，叮囑銀行界自律。而且研定了新資金投放渠道，不要單單在物業按揭上放錢，也有其他新增金融工具，希望他們重視長遠經濟穩定，以免泡沫來臨時互相踐踏，百害而無一利。

老樓未知內容是否屬實，事實上自財爺和金管局兩位巨頭近期的言論，字字珠璣，為防外國經濟突變和受到利率低，做成更大的震盪。本港兩大按揭銀行不約而同，先後宣布把拆息按揭提高0.1%至0.3%，亦不排除有其他大型銀行陸續跟隨，而且銀行方面透露，日後亦會有再度加息的機會。

最近老樓收到不少讀者查詢，在現價位是否高追，多是計劃明年結婚和防通脹來臨銀紙貶值。他們愈來愈急，擔心樓價一等再等的話，原本可以買到的物業也負擔不來，計劃在現階段入市。老樓表明，樓市有周期，有上有落，若果非買不可，或是有自用的需要，也要測試自己的負擔能力。不便建議入市與否，否則容易造錯判斷入錯市。

銀行調高拆息 樓市見頂訊號

假若以拆息加0.8%，每月供款1萬元，盤算若加息後至每月供款1.2萬或以上，自己能否負擔得來，開始為自己做壓力測試；再保險些，可以預計假若樓價調頭回落，能否承受樓價一成至三成以內的跌幅，不然，那麼不建議入市。

沒有人會料入市會跌，若跌市就不會入市，個別國家擔心外來資金因通脹推高本土資產價格，為保國家經濟避免過熱，加息提高炒賣成本；本港面對國際貨幣大環境大混亂，礙於難以自決貨幣政策，唯有可做的便加強炒賣成本，以免商品價格過熱泡沫爆破，銀行加息潮料陸續有來，亦是最直接的有效方法。

至於按揭政策會否影響用家，當然會打窒入市決心，由於拆息基準利率不穩定，若熱錢流出拆息回升，供樓負擔當然加重壓力，所以用家也要準備提防連環加息的影響，以免大失預算。

也談置安心資助房屋計劃

為了平衡公營和私營房屋，政府大力催谷的置安心資助房屋計劃要成功，必須在增加單位上著手，正如運輸及房屋局官員多次重申，資助計劃不旨在抑壓樓價，主要讓有供款能力唯欠首期的夾心人士而設，希望圖以冷靜選擇和半數租金輔助首期，在年後自我決定置業與否，成功關鍵在能否有足夠單位滿足需求。

僅5,000伙 80人爭一單位

首批計劃僅5,000伙確實不足應付需求，被納入入息限制可受惠的人士約有40萬人，僅5,000伙未能滿足這批合資格的人士，80人爭一個單位，即使只有一半人有置業需要，也要40人爭一個單位，根本未能解決置業需要。

在已撥作興建的置安心先租後買房屋，部份已為熟地或規劃作其他用途用地，如學校和公園用途，局方表明會視乎反應物色其他用地，以便延長計劃興建單位數量。

荒廢工地轉型 撥作興建資助房屋

其實發展局早前宣布放寬工業用途可改作住宅的計劃，這些地區不乏政府原有的工廈用地，何不把部份已荒廢了多年的工廈用地，改作置安心計劃資助房屋用途，完全不涉及私人和公屋用地，亦可以多些地區選擇，增加單位以滿足需求。

這些地區包括長沙灣、新蒲崗、牛頭角和香港仔等市區用地，政府年前未能成活化這類工地，何不利用改變用土地用途批給房協，平均每年額外提供數千個單位供應，以免數十萬個有置業需要但無首期買私樓的人士。

一舉兩得 受惠者更多

首個位於青衣項目僅可提供1,000個單位，若明年申請時誓爭崩頭，未能抽中的合資格人士不等於下次有機會，因為私人物業樓價高，縱使市區二手樓樓價在200萬元的選擇也不多，這類位於市區的用地正符合局方的原則，不動用原有公私營房屋用地之餘，亦可滿足市場的需要。

既然局方有意協助夾心階層置業，也要拿出誠意，每年只得千餘伙誠意不足，一方面可紓緩夾心階層的住屋需求；另一方面地盡其用，一舉兩得，才能發揮資助房屋的目的，受惠者的人更多。

今日九龍塘義德道地皮拍賣，下限為上次毗鄰地皮每平方呎樓面地價1.65萬元，上限為每平方呎樓面地價1.8萬元，較勾地價高出5成至64%，必定創出九龍地皮價格新高，之後樓價又升到不亦樂乎，物業價位水漲船高，離頂甚遠。

資深投資者預期 最快明年中出現

其至有代理行闆預期，樓價更較97年高峰位近倍，即是當日太古城呎價僅9,000元，上望1.8萬元一呎，當然大家已有樓者已經作出了最理想的願望，藉物業帶來財富，但亦顯示另一個大泡沫正在形成待爆中，可能是明年中。又有可能是2012年，冇人知。

今年資金持續流入樓市，主要因兩個主要元素，包括息口和供應量偏低，制造更加多資金推向實物資產。何況美息未來一年90%維持低息環境，銀紙不斷貶值，資金繼續尋找出路，惡性循環樓價遠超實際需求，預期升幅，導致政策愈想㩒低、樓價愈升，已經脫離一般常理分析，接下去便等爆煲的來臨。

嘉里朱葉培：銀行把關 審視還款能力

以上一番的說話，是一名擁有多年的資深投資者的預測，老樓拿出來與網友分享。

昨日出席嘉里集團位於西半山Soho 38頂樓開放禮上，嘉里代理執行董事朱葉培也認為，低息和少供應今明兩年形勢難以改變下，資金湧樓市將持續一段頗長時間，市民買樓也需要視乎本身需要和供樓負擔，「特別是能力一般的市民，若果息口政策由升轉跌，突然大幅加息之餘，負擔能力隨即抽升。」他個人卻認為，在供樓借貸上銀行把關十分重要，評審借貸人背景和還款能力時，由第一步做起。

美聯林子彬：應增市區地定期拍賣

另根據美聯測量師行數據顯示，2010年至2011年度政府勾地表內港島區的住宅地皮估計可建樓面面積約180萬平方呎，九龍區約有240萬平方呎，新界區約有390萬平方呎，顯示市區仍不乏土地供應，惟其造價較高，使發展商會較審慎地選擇，而市區項目的規模亦往往較新界區細。一方面政府可主動增加市區指定地皮，因應市況推出拍賣，補充市區優質地皮供應；另一方面可加快市建局市區重建步伐，並擴大重建項目的範圍及區域，增加市區中小型單位供應，多管齊下舒緩市區單位供應緊張的局面。

美聯測量師行董事林子彬建議，政府可增加位於市區的指定地皮作非定期拍賣，當缺乏市區土地勾出時，政府可因應市況彈性推出土地拍賣，以紓緩市區單位供不應求的局面。

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豪宅有價，發展商不惜高價搶地，兩個月前嘉里投得九龍塘義德道1號地皮，以呎價1.65萬元購入，榮升九龍地王。毗鄰的義德道3、5號地皮明天拍賣，被認定再創地價新高。

資金尋找出路 看好豪宅

在美匯弱勢及持續低息的環境下，豪客爭相購買實物資產保值趨勢不變，加上港股近期表現轉佳，資金料會捲土重來回歸樓市，為豪宅市場交投帶來更大的更多支持，這亦是在資金比較下，豪宅走勢又重現強勢，奪回樓市火車頭角色。

九龍塘義德道3至5號地塊面積約為30,225方呎，限定作住宅(丙類)用途，地積比率3倍，物業高度不得超過13層高，可建樓面面積約90,676方呎；業界賣拍賣前意見，普遍認為發展商可選擇與義德道1號地皮合併發展，無論是單位剪裁以至座向擺位將有更佳設計，亦可盡用兩地空間以興建會所及停車場，極力發揮地皮優點，故相信發展商將願意以更高價錢去競投，總之會破上次紀錄。

政府集中資源 處理平價樓供求

至於中下階層在目前樓價只升不跌，買或不買便成為個人抉擇問題，與最近資助置業上拉上關係，影響細價樓踏入10月份仍未有起色，已證明市場等入市，不知道自己是否受惠政府政策，即使有能力者亦暫縮手。

賣地成績和近日新盤反應並非一面倒，柴灣地收收回和灣仔Queen's Cube首日反應欠佳，對近日指樓市短期見頂或許未必有直接關係，亦反映了當樓市未入是完全睇好下用者探取較審慎的態度。

豪宅價屢創新高 細價樓偏離負擔

老樓比較看好中上價價樓和獨立屋的前景，由於銀錢愈貶值下，有能力者把資金續投放物業身上，中上價樓當然非是大眾化樓及息口變化較敏感的類別，只會愈來愈貴，政府以民生為先，首先照顧中下階層，細價樓樓價向來更重視個人需要和經濟能力，豪宅和細價樓兩極化的距離只會愈拉愈遠，這是鐵一般的事實，連南區和山頂樓價屢創新高可見一班。

細價樓遠離上車客負擔能力(不是指新盤，皆因新盤開始偏離現實距離)，礙於施政報告內將重提市民置業能力，估計在資源配套上成為最主力的投放，無論單位供應、財務資助和復建有限度資助房屋上著墨較多，對過度求過於供的私人樓需要作出分流作用，免使樓價不斷趨升增加市民怨氣的政治危機。

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新書<置業.致富>登場 輕鬆買間黃金屋

市場交投氣氛熱烈，刺激投資客入市，以吸納具回報潛力的物業。藍籌屋苑美孚新邨繼沙田第一城及嘉湖山莊後，於過去周末衝破100宗關口。近日樓市升勢似無阻力，但已惹起政府關注。

隨著樓價上升，令200萬以下的細價物業在市場上明顯減少；香港置業資料研究部指出，本月暫錄2,467宗200萬以下二手註冊，佔整體二手市場僅43%，此數字創98年5月後新低。不過，若以金額分佈計算二手註冊，200萬以下之二手註冊仍佔二手市場最大份額，足見市場成交仍然以細價物業為主導。

發展商近日積極推出多個新盤，無疑會攤薄二手市場購買力，不過，在息口低、資金足以及通漲壓力等利好因素下，相信二手交投仍能保持活躍；此外，發展商逐漸適應在「9招12式」新指引下運作，一手樓銷售變得透明而有序，亦有助提升市民入市信心。

政府關注火熱樓市 蔓延細價樓

細價樓投資氣氛熾熱，已引起政府的關注，有關消息人士指出，撇除豪宅，政府較關注影響民生的細價樓市場，表明會密切關注形勢，未來三個月新一份施政報告內，會作出應對的房屋政策。特首曾蔭權日前指出，房屋政策是其中一個研究重點，意味假若樓市仍然熾熱，會作出針對性措施平衡需求。

該消息人士並不否定加推土地和對追查炒賣稅項的跟進速度，當一日未完成諮詢工作，任何抑壓樓市手法都有機會推出。而事實上，以100個中小型屋苑平均呎價計算，6月份平均呎價為4,662元，相比5月份的4,612元微升1.1%，而此數字相比去年年底的4,321元更累升7.9%，升幅明顯。買賣盤源經過大量消耗後逐漸趨缺，準買家入市選擇無疑減少；同時，業主見預期住宅市道向好，叫價進取，議價幅度大減。

與此同時，快將開售的兩個港島單幢樓花亦公布價單，當中由麗新和AIG合作發展灣仔活道萃峯，麗展副總裁潘銳民昨表示，首張價單涉及50伙，每呎平均價1.43萬元。另由英皇發展北角渣華道The Java 98亦於今日公布首批價單，上周事先張揚標準樓層意向呎價1.4萬至1.5萬元。

釐清買樓目標 掌握入市時機

在火熱樓市時刻，老樓推出首本新書，名為《置業.致富》- 輕鬆買間黃金屋，在今屆書展登場，全彩色印刷共208頁，由天窗出版社出版。本書絕對是有意投資買樓人士的必讀，共分三大主題 : 從釐清買樓目標、掌握入市時機、選擇合適社區法則及買賣物業實戰技巧說起；進而剖析各大地產商特色，揭露地產代理古惑招數，教你買樓不心慌的秘訣；最後，老樓嚴選潛力優厚社區，預測未來樓皇，發掘買一層樓十年變三層的黃金機會，並加插多個置業的真實個案，讓讀者借鏡，因屋而富。

賣地又賣新樓 樓市升溫

自帝峯.皇殿銷情理想和賣樓秩序沒出現太多爭議場面後，加強了其他發展推盤信心，料本月新盤氣氛又再度開始熱鬧起來。

帝峯.皇殿雖然呎價逾1萬元，每伙平均售價也需1,000萬元，首輪迅速賣出逾231伙，連同早前不少貨尾如新蒲崗譽.港灣和牛池灣峻弦集中銷售大單位，大圍名城累積售出逾1,100伙，平均每伙也近900萬元，反映大單位換樓需求殷切，即使政府加強監察一手樓花銷售程序，令買家獲得更多準確資訊，在更清楚本身需求下買樓，反映了買家入市意慾未減。

何文田地勾出 區內業主反價

九龍亞皆老街地皮順利於日前被勾出，刺激何文田區區內業主普遍看好區內後市，個別業主更有反價的情況。按財爺曾俊華預期，假若樓市對土地有需求，會考慮再度推出新地皮予發展商競投，如手上另外四幅市區靚地推出時間，和有沒有再加入其他中小型地皮，令市場增加未來供應，緩和升勢，若持續有這類型的行動，顯示港府擔心樓價演變成泡沫的危機，提早作出預防措施。

而即將拍賣的地皮於何文田亞皆老街前民安隊訓練中心舊址，地皮面積約為7.89萬方呎，限定作住宅（乙類）用途，地積比率5倍，可建樓面面積約39.43萬方呎。景觀雖不及上次何文田地皮，但由於九龍土地供應匱乏，相信亦可獲發展商積極出價競投。

買家量力而為 防上落市

本月山頂地拍賣，預期反應良好，不過涉及銀碼大，估計爭持不多過3至4間發展商。賣地、賣樓加快了樓市氣溫。老樓認為，賣地價高低反映未來三年後的樓市，當前仍有不少市場隱憂，防守性不能缺，量力而為和釐清入市目的，自用看負擔能力，投資著重回報，堅守宗旨。

資金回流樓市走勢明顯，有讀者問老樓為何那麼保守。老樓不是保守，反而提醒大家不要那麼衝動而已。如早前大市也沒有出現很大問題，外間便指樓市出現回調壓力，那時老樓卻指只是短期調整，樓價只是交投回落，樓價窄幅上落；上月底樓市靠用家支撐，只是釋放部份購買力。若果業主過度樂觀又重新瘋狂提價，用家吃不消時，令交投再現放緩。老樓預期下半年有波幅，但升幅有限。

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二手樓透明度 遠勝新樓

老樓向來評估樓市重資金來源多於數據，由於資金是動、數據是靜，因資金流向直接及準確地影響樓市，月初用家重投樓市，已開始逐步回復購買力，縱使新盤開鑼，用家著重物業實用性和個人負擔能力作出選擇。新盤以廣告式宣傳效果，吸引買家效果上已大折扣。

按售樓新指引 銷情受制

自政府主動篤破了新盤花巧技量後，發展商無所施其技，被逼跟足售樓說明書新指引辦事，礙於重價不重量，在訂價上仍進取，令到個別新盤重開時銷售量遠低於同區二手樓，證明買家明白到，花巧不及實際，二手樓透明度遠高於新樓，縱使有大型新盤開售在即，老樓認為銷售情況不可同日而語，逼爆售樓處的場合不再。

由於每次加推單位需要三天前公布才有效，限制了每天開售的數量，這樣的賣樓程序透明度提高了，準買家不用逼通宵輪候，也不會不知其他價格下買了貴樓，或許發展商亦會有其他方式可以累積買家，讓發展商可以即時評估銷售數量和加價幅度，始終有時差限制，若要急推也賣不得。

買樓收租客 重視承租能力

從過去三周市場觀察，二手樓多了睇樓量，即使有新盤開售的奧運站一帶，睇樓客明顯大增，傾向買樓自用的比例超過一半，目前奧運站一帶可選擇的二手樓盤也不少，樓齡也不太高，由兩房至四房亦不是沒有選擇，因此買家要多比較，新樓和二手樓主要分別不多，最要緊是按自己的入市能力才是最重要。

由維港灣開始，呎價7,000元至一號銀海的每呎1.4萬元，已充份反映不同景觀和座向的價格，若同區正有新盤開售，同區二手樓多作參考。帝峯.皇殿首批呎價接近10,800元，同區亦有不少的二手樓選擇，租金亦有參考，買樓收租客更懂得計算風險和區內承租能力，以目前大市走勢，二手樓的競爭力不比新盤差。

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大升不易 大跌也難

過去數年賣樓花可作視為兩年後樓價參考，二手樓很自然便是反映現價水平，若果樓花樓較同區二手樓賣高三至四成，刺激同區小業主腎上線，同步提價，但始終追不及新樓價，因此月前樓市轉靜時，二手樓價調幅也較新盤為少。近日形勢似乎穩定下來之後，準買家過去兩個周末已經出動睇樓，市面回復少少生氣。

市況突然轉好，除了因為賣地反應好之外，其他因素似乎未太大的改變，等同之前的調整市，有低息口和資金充裕支撐，跌幅輕微，樓市仍有向好或變差的機會，一半一半。尚未有清晰房屋政策和維持供應的賣地時間表，暫好難令市場有信心個市支持得幾耐，所以10月施政報告之前，未見到有任何訊號的改變時，大家仍要提高醒覺性。

買樓收租 回報勝存息

據前線代理指稱，「有個別更觀察了近半年時間，始終樓價並不是有大跌空間，而且個別不需要7成按揭的。」「買樓收租客也保持穩定，由於租金仍有向上空間，普遍大型屋苑租金回報率達4厘以上，遠遠高過存款利息，這班穩定的收租客買入多持有數年，故此有這兩類買家支持下，近期在樓市回穩下，又成為支撐大市的動力。」該名代理形容，縱使缺少了投資者入市，樓市反而更加健康。

特別留意的是，轉旺的二手物業，大部份為地區受歡迎的大型屋苑，而且亦較全面性，反映不同負擔背景的買家也出動入市，大市短期內回穩根本可以肯定。至於是否如市場所料回復升軌，老樓認為有點過早判斷。

由於今次回穩由用家主導，這類人士較為審慎，理性追價，何況預期全年樓價升幅放緩，現刻買不到合適單位，會留待資金等待下一次機會。同時政府正進行資助買樓諮詢期，不排除政策只會加快推出更多中小型住宅地皮和興建租住公屋為主要內容，筆者料下半年樓價上落1成波幅，大升不易、大跌也難。

炒家看好細價樓

同時炒家實力強，他們轉而採取中長線投資策略，並不在乎以摸貨期內的利潤，反而把持貨日定得更長，鎖定更大的利潤，這從近年摸貨比率徘徊在2至3%之間，未有大升的趨勢，更形成上月的鞏固市時，老樓認識的投資者，對細價樓充滿信心，該投資者說：「碰見平貨會買、臨近成交期的單位傾向上會。」

本年首5個月摸貨註冊佔整體二手註冊僅錄2.1%，相比08年高位的4.3%仍有很大的差距。由此可見樓市短炒氣氛並不旺盛；隨著6月1日政府推出9招12式後，已令整體樓市有所降溫，不過由於目前息率持續低企，供樓成本相對較低，相信不少業主未必急於出貨，因而估計轉售個案仍然維持低水平。

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天價豪宅撻訂 換來的代價

天匯單位撻訂雖則是個別事件，但受其後遺症影響，有意尋找香港頂級豪宅收藏或長線投資的海外財團，個人私隱可能遭受到侵犯，亦可能削弱香港資金自由出入的優勢，政府和公眾同樣關注物業買賣的真確性。

外資投資物業 帶動樓價

老樓堅信成交真偽的重要，成交價高低對市場極具參考用途，應該貨真價實。香港擁有高度的法律保障，低稅率和資金自由出入，三項推動力與國際性城市競投富有優勢，如80年代日本資金和東南亞的資金來投資，正因外地資金尋找投資渠道，香港政治氣候良好，因此多年來成為具國際性競爭力的城市。

記得當內地資金來港投資房地產時，也惶恐這些內地水涉及炒賣或逃稅的目的，直接推高香港樓價，亦過去7年，在開放投資移民政策以來，內地投資移民在房地產投資每年高增長，其實亦帶動了香港樓價再進入升軌，這班人對投資物業或許個別帶有看好後市，並認為香港作為國際金融中心，擁有物業亦展示了對香港經濟的信心。

05年中資購天際獨立屋 創呎價新高

在2005年一名來自北京資金，以約每呎3.13萬元創出亞洲分層住宅呎價紀錄，購入九龍站凱旋門天際獨立屋，買家來自北京資金，當年買樓動機也曾惹起廣泛討論。

當年日資如是，今日內地資金如是，若以合法途徑交易，合法資金從那裡來的不是問題，若果買了物業被起私隱，甚至因為遭受到市場不理性評擊的話，老樓反而擔心海外投資者卻步，換來的代價實在太大。

政府:執行部門研究跟進天匯事件

政府新聞處昨晚指出，政府與公眾同樣關注天匯發展商於日前所公布其中24個單位的買賣事宜中，最終只有４項完成交易。政府堅信私人住宅的買賣一定要公平透明，絕不容許任何製造虛假交易、發放混亂的樓宇銷情資訊以及提供不詳盡的物業資料等行為。樓宇銷售若存在「造假」或欺騙成分，是完全不可以接受的。政府會確保買家在作出買賣決定前，會獲得必須的資料。

就天匯其中24個單位的買賣中，最終只有４項完成交易，政府相關監管及執法部門現正研究及跟進該個案。

老樓未悉買入天匯多個單位的東南亞資金(盛傳為越南華僑商人朱立基或有關人士)的目的，若果成交過程證實為虛假，老樓也認為這種行徑要不得，同時政府要即時糾正和堵塞買賣資訊漏洞；倒過來說，若果整個交易過程無花無假，卻被無理指控，買家避免麻煩而放棄的話，那麼以前吸引外資的誘因遭受到衝擊，缺少了海外資金來港，可能減低投資物業優勢，已買了樓的本港買家，能否發揮預期升值優勢，換來的代價也值得大家深思。

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賣樓與房策 如何改善

下半年進入高透明度賣樓年代，縱使發展商有秩序按日公布資料，亦較以前有所進步，但依然有改善空間。十幾年前，新盤賣樓明碼實賣，開售資料全在售樓處公布，把價單張貼在當眼之處，打開門口做生意均均真真，其實時光倒流也不是壞事。

促全面公開賣樓資訊

既然政府為了消費者利益，理應要求發展商一併公布所有資料，偷偷摸摸似乎是香港賣樓的特色，賣樓排隊世界公認是香港罕有(內地也出現類似現象)，政府責無旁貸，希望繼續與發展商溝通，市民願意見到更開放的賣樓手法。

在97年前不需要由代理賣樓，引發到通街代理撈客、載車年代已成為歷史；登記抽籤顯示公平公開；沙士期售樓處戴上口罩派貨，每一毎周期出現，便是賣樓文化轉變的最佳時機，香港人適應能力強，商人腦袋靈活，難不倒他們，面對全球資金澎湃湧向東方，即使透過更公開的賣樓形式，亦影響不了具有國際品牌房地產投資價值。

政府留意資產泡沫打擊正復甦的經濟勢頭，提防泡沫爆破用意正確，既然發展商求地若渴，即使偏遠的地皮也積極競投，雖然每幅地並不一定受歡迎，由市場自動調節，總較不定期安排賣地透明度更高，何不透過正常賣地增加單土地供應，讓其他發展商提高參與性，這令樓價得以由市場主導，這時候也是檢討賣地政策的最佳時機。

定期拍賣中小型地皮

老樓認為政府經常指有足夠中小型地皮供應，何不每年推出兩至三幅只規定興建中小型單位的地皮予以競投，在賣地條款上列明只興建細單位，那麼除了提供每年一定數量中小型單位，滿足上車人士的需求，這裡指的是有能力買私樓的買家，不是透過任何資助形式上車群族，可以讓他們自由選擇，能力付出更高價錢可以買新樓，能力較低者轉而向二手市場購買，亦不會防碍私人市場自由訂價的彈性機制。

與此同時，房協和市建局也可兼顧照顧中下階層的角度，透過興建出租單位或重建時撥出部份單位予重建戶優先認購，這也可加快重建的速度，變相也加快了土地供應，早前市建局還建議小業主可獲現金補償和優先回購的選擇權，老樓絕對支持，但必須與重建戶訂立合約細節，防止中途轉售業權的期限，以防炒風。

房地產向來是中港兩地很頭痛的難題，但沒有政府的參與和行政上的配合，很容易失控或失衡，適當的措施配合也無傷大雅。

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新盤分批出售 重價不重量

世界盃剛開鑼一周，大型新盤陸續解封，由信置兩個樓盤以及新地南灣等，這三個預期同期登場，反映發展商並不理會政府如何監察樓花銷售，基本上已找到破解「9招12式」規範模式，每天發放限量價單，每天排隊賣樓將形成指定動作。

先到先得 排隊賣樓機會大

雖然兩者並沒有公布何時賣樓，一眾代理已作好準備，每天24小時代客排隊買貨，即使每天賣30伙，也不會放過機會，至於市場將以用家為主，投資者依然對購買新盤興趣，暫時落後用家市場，將由用家主導下帶旺氣氛，再引投資者大手吸納的銷售形式甚高。

其實自合和實業推售跑馬地樂天峯時，基本上已推行這個模式，雖然賣樓速度不快，但可以接受，既然有同業作為試鏡，信置和新地料參考賣樓模式，只開放標準單位予傳媒參考後，再按買家需要觀看有裝修的示範單位，但亦難免觸及地雷，鑑於現場在發展商控制範圍內，應設禁區，非買樓者不但沒有可能接觸到買家和觀察示範單位的最新修訂是否符合政府要求，買家請自我留意每個單位的擺設是否符合所需。

觀乎連日的安排，發展商發放有限資料，再讓傳媒報道，資料發放還有很多改善空間，這類抱著石頭過海的發布消息手法，顯示發展商欲取回控制權，以免打亂銷售部署，少做少錯。每日限量推售單位搏住準買家，亦同樣可做到逐步推高售樓，保障賣樓收益，始終要全面公開資訊，政府仍需努力。

二手細價樓率先反彈 換樓客猶豫

市況方面，仍然以用家主導，各區成交量回升，樓價升幅輕微，而且樓價在200萬元下的註冊數字有回升趨勢。這由於自5月起業主增加議價空間，令到部份單位回落至200萬左右的水平，推動上車客入市有關，如藍田麗港城、將軍澳新都城、青衣盈翠半島和東涌映灣園等的兩房單位，成交量較前周回升；不過留意的，以換樓客的大型屋苑，如太古城、杏花邨、新入伙的將軍澳領都、首都的三房單位，仍然落後大市，換樓客意慾不高，全面復甦仍遇上阻力。

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樓價升不了

信置大埔低密度住宅承峰出價單後，尚未公布如何賣樓，老樓預計班代理又通宵代排隊的機會較高。

一個又一個新盤以擠牙膏式有限度發放樓盤資料，昨日開示位，今日派價單，明日公布賣樓方式，態度依舊，不明白一併公布所有資料又有何難，既然網絡那麼方便，其實直接在網頁睇公布，可以連記者招待會也可節省，省回很多時間，效率又高。這現與未有9招12式指引前的賣樓方式分別不大。

正因二手市場見到衝擊力度不大，便使到有一班原本等樓價下調少少後才入市的用家，又再次擔心遲買會貴，開始加快決定，在數個市區細價樓屋苑地區和新界大型指標屋苑成交明顯改善，只有用家較為實在，其餘投資者和內地投資客的活動卻慢了下來。

摸王:豪宅價甚高 賺幅微

投資者明顯受到價位並不吸引，故此不會入市，如摸王黎汝遠最近以出貨為主，先後售出月前買入的樓花盤，入貨集中轉移寫字樓身上，早前反而以呎價1.2萬元購入銅鑼灣東角中心寫字樓單位。豪宅價高，賺幅微，故料一貫豪宅投資者改為保守策略，未出貨之前以靜制動，避免承擔風險高的貨種，這些包括高價豪宅和非一綫的大型屋苑。

在2004年和2007年，當年由豪宅帶動的上升軌，令到整體樓市興旺，樓價急促由低位反彈。升過籠的豪宅樓價，假豪宅的壓力漸大，並不是因為近數個月內地資金少了，反而是市場資金更懂得投資真正有價值的豪宅區傳統物業，近周跑馬地、中半山和南區和九龍塘區二手成交回升。

樂天峯帶動禮頓山 周末三宗成交

在跑馬地樂天峯開售前夕，區內另一指標物業禮頓山和渣甸山嘉雲臺，上周六先後有三宗和一宗二手成交，成交價追貼市價。

能否轉勢還要看投資者是否同步釋放資金，永遠由資金帶動下的樓市，投資者牛市初期扮演的角色重要，能帶動樓市的氣氛。其實沒有上升水位的話並不合他們的胃口，假若樓市有用家支撐樓市可望平穩，若連投資者同步入市，樓市復甦可期，老樓現時為止還未見到後者明確的訊號。

樓市能否轉勢 留意四個訊號

上周末一手和二手成交穩定，成交量暫時爆發力不大，市場有資金承托，仍是集中在自用家身上，一旦沒有投資者入市，樓價上升速度有限。

過去兩個月受到政府出手狙擊一手樓花後，對二手樓打擊力度不大，所以跌幅輕微是意料中事，何文田地價創新高，短期令業主加強信心，更加不欲在現階段出售，從何文田內豪宅屋苑叫價由減變加，加價一度曾高至5%以上，又回復到4月的水平，個別更是高於4月水平，承接力除非購買力大部份釋放，令到成交量回升，否則短期樓價只能在現有水平横行。

同時內地公布物價消費增長高於中央預期的3%以上，內地又再度出現加息陰影，使上周五港股原本跟隨美股裂口性高開，收市時升幅收窄，始終未能突破2萬點心理關口。

太古城重上100宗 有困難

樓市能否轉勢，資金回流速度十分重要，當中包括：

(1)四大龍頭屋苑：5月份三個指標性龍頭屋苑成交均能突破100宗指標性交投量，單是太古城由於未有落價，影響交投落後美孚新邨、沙田第一城和天水圍嘉湖山莊。本月太古城成交約40宗左右，本月尾能否突破100宗尚在未知之數。

(2)新盤銷情：跑馬地樂景峯和大埔承峰估計銷售取價不取量，價錢能否被市場承接尚要觀察，由於受制於政府規管，賣樓小心翼翼，為免再起無謂風波、枝節，發展商首先安全至上，從推廣過程中仍有改善空間，摸石頭過河，市場仍以二手市場參考性較高。

(3)投資者重來：今番投資者入市更為小心，尤其豪宅價高，上升水位少，同時內地投資者受制於內地多項金融政策下，大戶未敢高調大手入市，過去多年，尤其是2003和2007年兩次均由豪宅擔演樓市火車頭，缺乏豪宅升勢下，中小型住宅旺量不旺價，樓價升幅有限。

工資升幅落後樓價 購買力有限

(4)土地供應：按財爺曾俊華預期，假若樓市對土地有需求，會考慮再度推出新地皮予發展商競投，如手上另外四幅市區靚地推出時間，和有沒有再加入其他中小型地皮，令市場增加未來供應，緩和升勢，若持續有這類型的行動，顯示港府擔心樓價演變成泡沫的危機，提早作出預防措施；假若未能遏止升勢，再不排除以行政手段抑壓樓價，這點更能直接打擊樓市升幅。

老樓認為，預期樓價調整期的機會仍然存在，只因為利息長期偏低，誘發大量需求，但職位改善和工資增長幅度遠低於樓價升幅，市民入市意慾仍有避忌，購買力釋放有限。

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為何不全面公開新盤資訊

香港地產建設商會仍與政府商議，就現樓會否豁免9招12式的新指引規範，就在討價還價期間，便有兩個全新現樓樓盤推售，當然在發放可公開的資訊時，仍有不足之處。

未公布賣樓方式 買家難預算

採取什麼方式賣樓，先到先得抑或抽籤起碼早三天通知，這點對於買樓客而言相當重要，正如跑馬地樂天峰上周已在網上發放售樓書，兩天前派發首批價單，事前亦開放了示範單位予傳媒參觀，但賣樓方式暫不透露，這點也容易做成混亂。

雖然這幢豪宅每個單位數千萬元，若是先到先得的話，身光頸靚大戶人家不會排隊，又要借代理商代排；或者好像賣二手樓般，暗裏同買家傾，發展商對傳媒稱：「物業屬舊契，不受售樓同意書限制，但同意增加透明度會跟足指引」，這點便是灰色地帶 ，發展商可跟可不跟政府指引的話，市場訊息混亂，也不排除當賣樓時透明度遭受到質疑時，又大條道理拿來做藉口。「我無犯規噃！」

另外信置也短期開售大埔承峰，同樣網上公布樓盤資料和派發樓書，只開放交樓標準單位，據政府早前解釋，若新樓並無設示範單位的話並無抵觸新指引，換句話說若開放標準單位便可以賣樓，但單是這樣能否吸引買家睇樓的興趣呢？老樓認為買家很貪心的，有現樓睇亦有示範單位睇才能更具體看清楚室內擺設，若果發展商設計示範單時依足指引，反而可以向政府展示有心改善早前爭拗的問題，最擔心是偷偷摸摸，靜雞雞只開給買家睇，不被市場人士監察，誠意成疑。

內地收水 第三季樓價窄幅上落

老樓認為，既然市場有要求賣樓透明度的聲音，發展商也要順應市場聲音，大方點全面開放樓盤所有資料，這才是有誠意改善的舉動，或作為日後的參考模式，有法可依，有例可循，試圖測試市場底綫或忍耐力，百分百跟足規矩，相信準買家會按本身喜好，樂意想見到更多的資料，日後所做的任何決定由自己負責。

靜了近兩個月的新盤市場，即使有新盤重推，初步對樓市的刺激力仍有待觀察，由於訂價傾向進取，市場購買力雖存在，對高價反應存戒心是很容易理解的，政府出招威脅未除，內地通脹高於預期，又重提加息陰影，內地資金短期來港收斂下，對豪宅承接力一定有影響，即使現時風險低，但增長同樣低企，投資客拒入市 ，單靠用家支撐，樓價第三季內維持窄幅上落。

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樓市基礎未穩 回暖有難度

最近接受媒體訪問，問老樓點睇樓市，升定跌。老樓認為無論閣下是租樓抑或買樓，要看自己的需要，其他人幫不到，費事他日蝕錢找老樓霉氣。之不過手上有閒錢，放在銀行得雞碎利息，買樓買金都是抗通脹的選擇。

兩者都被世人視為保值的工具，不過時下後生仔鍾意買飾金、或揀賣金的上市公司股票多過買實金，除了結婚時老爺奶奶和一班長輩仲慣性送金作禮物外，大不了買只鑽介給老婆仔。其實不夠首期買樓其實可以租樓啫。租樓有三大好處：自由、可租新樓、無包袱。

後生仔可「試住期」 先租後買

自由：一生人最大投資包括學習和買樓，讀大學每年幾萬銀，讀四年就10幾萬元；買樓一層200萬樓便要首期60萬元，即使搵2萬元，每月都要供5,000餘元。而租樓較自由，隨時轉樓、轉工或旅行，可以優哉悠哉。

租新樓：既然後生仔喜歡新樓新簇的感覺，可以先租後買，租落後覺得物業適合的話，可以儲夠錢先至買，這種方式「試住期」，好過買了之後後悔。

無包袱：宜家經濟復甦，外圍亦存在變數，部份技術工種搬入內地後難回流，他日突然間失業無錢供樓仲麻煩，時下後生仔似乎對香港怨氣多，除因好的就業職位沒有以前那麼多機會外，工作前景看不見明天，有層樓好像被搏住，即使諗住到其他方闖一闖，背後有好多包袱。好多業界雖指80後要有事業基礎儲多幾年錢先談買樓，更拿自己過往的置業經驗「教育」這班人士，老樓認為家家有本難諗的經，難蓋棺定論。

發展商測試水溫 見步行步

近日樓市是否回暖尚在未知之數，還要試水溫，試一試市場購買力。未來兩周便有兩至三個全新樓盤推出，不過個別只是二線盤，測試效果未能作準，而且首批樓盤必然成為各界監察對象，發展商必然畏首畏尾，未敢過份胡混之餘，也要向市場傳達正面訊息：「樓市根本無問題」，讓政府少點打壓，那就是過得海便是神仙。

連同一班代理一唱一和，一時話投資者減價求售、轉頭又話封盤加價，一個月兩度轉軚，懷疑可信程度。私底下老樓向個別說「真話」的人士了解，其實現時的樓價真的好高，做呢行又不可以公開指不要買樓，又要向股東交待，即使有樓賣都會小心行事，不會操之過急，費事行錯一步難回頭。「如打桌球，打失一個紅波，可把這一局敗給對手。」因此事態未明，未可判斷樓市脫離危險時期，唯有見步行步。

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市區四幅靚地 候命待發

何文田地拍賣價高出預期，觸動小業主神經轉售價態度企硬，原本欲趁市況調整的買家又要重新部署入市與否，又考驗這個星期的成交量，預期大家展開拉鋸戰。

賣地效應 刺激中小型住宅樓價

新地以109億貼近1997年樓市高峰期積極投地，對豪宅後市十分樂觀，以賣地價加建築費，他日物業賣價每呎2萬元，即使高級行政人員亦難以負擔，快將開售的新盤成為高價賣地的受惠者，原本訂價以為會克制一點，讓大家可以平一點價錢可以買得起，在賣地效應下，發展商亦加價行列，誓必扯高一般中小型住宅的價位，又再遭受到無樓一族炮轟政府無力正視高樓價問題。

財政司司長曾俊華昨早在政府總部外接受傳媒訪問時便承認，若果市場有需求的話，不排除再推出更多土地供應。這點老樓已經料到這個答案，由於地政總署手上還有很多籌碼，待下月山頂地拍賣後，隨即可以加推新地皮拍賣，這個決定尚需視乎下月底拍賣前樓市變化。

年初政府公布共有6幅可主動推出拍賣或招標的地皮，扣除已推出的何文田地和山頂聶歌信山道地皮外，其餘「待售」的包括北角油街前政府物業供應署(酒店及商住用途)、西半山波老道21至25號、九龍塘延文禮士道和東半山司徒拔道前嶺南書院豪宅地皮。

朗屏和南昌站地 宜盡快推

這類位於市區優質地皮，必成發展商爭奪的對象，還好距離10月新一份施政報告發表時間尚有4個月，若由8月起每月推出一幅，正好跨越10月，讓特首曾蔭權更易掌握市況來作出適當行動。與此同時，政府上月底收回的西鐵南昌站上蓋物業地皮，正磋商調低價的機會，與及能否斬細發展規模，假若政府認為有急切性的話，今年內重推出招標的可能性甚高。

政府多番強調，因外圍經濟波動，買家應視乎個人情況量力而為，才作出置業的決定。不知道是否政府夠耐性等待更多經濟明確訊息，抑或是發展商用行動來讓公眾感覺愈遲買愈貴的捉心理策略，估計買家現階段難以抉擇。

老樓認為，上述6幅地皮供應量僅2,200伙，不足以左右大局，反而政府應加快推出中小型地皮更為逼切性，如元朗朗屏興建中小型單位的地皮、及加快研究南昌站的重推日期，否則高價賣地的訊息必定刺激樓價再次非理性飈升，那時政府又要出招救火，問題循環不息纏擾本港樓市。

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增加新地皮供應透明度

「剛過去的周末，睇樓量回升之餘，用家佔上9成比例，這形勢能否續下去難論，但起碼反映到一班自用家入場，樓市很健康。」一名奧運站代理在評價近日樓市表現，暫時找到支持位，買家取態依然較為審慎。

昨日財政司司長曾俊華在立法會財經事務委員會上對今年本港經濟表現時，有以下對樓市的言論。

曾俊華:5月成交量減1成 評估措施成效

「過去一段時間，政府相當關注在超低利率和流動資金充裕的環境下，可能會引發樓市泡沫。事實上，樓價在過去一年多大幅上升是極為不尋常。我(曾俊華)在今年的財政預算案公布了針對性的措施，從四方面著手以防範樓市泡沫形成，包括增加樓宇供應、增加物業投機的交易成本、提升市場透明度和防止按揭信貸過度擴張。之後在4月就《2010年撥款條例草案》二讀辯論時，進一步推出了具體規範樓宇銷售透明度的措施，以確保樓市健康平穩發展。

近月，市況已有緩和跡象，5月成交宗數相比4月縮減一成，買賣雙方議價空間擴大。我(曾俊華)會繼續密切監察樓市的發展，並會評估已推出了的穩定措施的成效。

近期外圍股市大幅波動，我(曾俊華)希望藉此機會再次呼籲市民大眾要留意外圍形勢對香港資產市場的影響，在投資置業這些重大決定上，要留意風險，因應收入和自身情況，量力而為。」

供應難捉摸 不利樓市健康

基本財爺的語氣與上月的態度沒有變化，事實上，上月即使沒有9招12式的威力，老樓已在3月底發表樓價快見頂的訊號，有人歸咎政府透過行政手段干預樓市，但對任何一個民主國家，那個不透過行政手段來操控經濟，如歐美市場最近出招救市，也是以行政政策挽救本土經濟。只要適度的行政措施來調控過熱的樓價，合符市場的負擔風險水平，適度的干預是可以理解的。

但政府措施透明率同樣要高，如在土地供應一環節，除了勾地較為被動外，其餘土地供應時間表欠奉，很難令市場評估未來時間的新供應。被視為政府可以調配的土地，包括一鐵一局和手上還有三幅可隨時推出的豪宅地皮這數張皇牌，老樓認為可以定出一年的推出時間表，令市場獲得更高的資訊認知權。

若果政府只按那時的需求才決定推出，反而令訊息更難捉摸，買樓看長綫，但土地政策沒有中短期的透明度，難令市場安心。「樓價升，推土地；樓價跌，停推土地」，這是極為不智的處理方法，正因為過去數年單以勾地形式使新供應不足，容易做成樓價非理性上升；故此政府監察樓市之餘，也應重新檢討定期推地的可能性，才真正避免樓價大上大落風險。

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